用户2686508386732

小型楼盘多采用单期开发，中大型楼盘一般采用分期开发的模式进行开发。

之所以进行为期开发原因有两大类：

原因一：资金的限制

开发一个楼盘，土地资金、建设资金、运营资金...种类繁多动辄10几个亿的需求，开发商很难一下子拿出那么多钱。

即使有足够的资金也不可能一次性将全部楼栋投入开发。

开发商一般会用一定的启动资金开发一部分地块，第一块进入开发程序的就是一期。

当一期地块的钱收回来时再继续开发下一部分的地块。

这就是滚动开发~

原因二：价格与利润的驱使

一个楼盘的利润是通过销售价格不断提升来实现的。

特别是大型项目，往往1-2期几乎没有利润。利润更多的是在于后来几期的开发利润。

一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着楼盘知名度、需求度的不断提升，房价自然水涨船高。

如果销售团队营销推广水平高，能让房价持续旺销的情况下不断的提升价格，那么价格越高利润越大，快速回笼资金与高利润两不误。

楼主可以回忆，哪个楼盘3期的价格会比1期低？

答案是否定的，3期永远比1期价格高。

若楼主是刚需买房族，答案更简单了！

买房当然买1期合适啦！

1期价格低，房屋质量往往1期远远高于其它期的房子，最主要的是交房早入住早。

炽焱烁苍穹

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别，刚需买房，买哪期性价比最高？其实这个问题每个人都有每个人的打算，就我个人而言，我还是更倾向于一期，毕竟价格可以便宜点，那么接下来，我就来说说一期二期等的区别：

第 一、新楼盘的一期的优点：我们都知道它是开发商第一次在这个城市这个位置打响的第一枪，好多人觉得第一期房价低，不成熟，不管从地理位置上或者质量上都有缺陷。而我认为：他们为了把这个第一枪打好，都会在房子设计上，质量上以及装修上尽量做到最好，你想想如果第一期都做不好，那么你接下来的第二期第三期还有人来买吗？当然也不排除有个别开发商是有这种情况。所以我认为：一期的房价还是比较优惠，设计和质量以及地理位置都也较好。

总之个人意见：买房不要听别人的，好不好看别人知道，合不合适自己知道，我觉得只要是自己合适的，就是最好的。还有就是买刚需房的时候多关注一下地理位置、配套设施、楼层高低、户型设计等这些方面就好了。根据自己的经济能力挑选合适的，希望你可以早点买到心仪的房子。

打不死的小强aaa

就我个人而言，我会认为刚需买一期，而投资买二期。

为何刚需购买一起比较好呢？

首先，要知道，一个楼盘会分几期开发，那么意味着这个楼盘最起码得超过1000套，是个大盘。

那么在做一期的时候，质量相对有保障。毕竟开发商为了帮后面几期攒口碑，肯定不敢第一期就偷工减料，特别是有实力的大开发商。我相信他们不会为了省一点材料费，做出砸自己饭碗的事情。

其次，一期的价格比较便宜。相比较二期的配套成熟，一期刚出来，肯定各项配套和小区物业做的一般，而且入住率也会比较低。

这个时候开发商为了能尽快卖出去，肯定是想着价格便宜点，寻求“低开高走”的定价策略，毕竟新楼盘，定价一下子太高的话，担心市场无法接受。

最后，行业有句话，叫做“买大盘首期必升值”。我举个例子：深圳龙华区有个超级大盘，叫做壹成中心。

这个楼盘分10期开发，现在已经卖了4年，开过5次盘了。从2015年开盘时一平方4万，到2016年第二次开盘时，价格是5.8万一平。

但在这之后，楼盘后面开盘的6期和7期，均价都一直保持在5.6万/平方-5.8万/平方，基本没有涨过。

因此，结合以上三点，我个人觉得如果是刚需的话，还是得选择一期更为稳妥。虽说会存在一些弊端，但和这些优点比较起来，缺点可以忽略不计。

探房杜咔咔

如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。

１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。

多年前我曾接触过一家开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。

换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。

过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。

２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。

2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。

每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。

分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。

如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。

与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。

如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。

“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。

后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。

当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。

房微言

作为一个在房地产行业呆了超过十三年的人，来回答下这个问题。

楼盘分期核心原因还是因为项目规模比较大

一般而言，500套以内的楼盘基本都不会分期，因为没有必要。楼盘分期基本上都是因为楼盘比较大。从开发的角度来看，包括从向政府报建的角度来说，分成多期开发都会更加合适。

另外两种情况也会分期开发

一种是有些项目地块本身就分成了几块，这个时候可能会一块分成一期来开发。

一种是有些项目地块内部差异比较大，例如有些有江景，有些没有，这个时候分成几期来开发，从销售的角度来说，会更加有利。

刚需买房，首期一般是比较高性价比的

行业内有句话叫，买大盘首期必升值。这句话还是比较有道理的。因为从开发商的角度来说，整个楼盘的价格肯定是越卖越高的，相对而言，首期的价格会更加低一些。越到后面，价格越高。

但一般来说，往往一期的资源条件也相对会差一些，好的资源，开发商普遍都会放到后面来卖。不过对于刚需来说，也不用太介意这个了。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。

英眼看房

作为从业人员来给你做一个简答吧。为什么要分一期二期等分期开发？有以下几个原因：1、房地产公司拿地以后要融资开发。绝对没有一个地产公司说是投资50亿开发一个项目，会一下子把50亿打到开发公司账户上的，就是碧桂园，恒大，万科也不会这么做的。分期开发可以先回笼一部分资金，然后再后续开发。2、分期开发有利于准确把握市场行情，对于首期推出的一些卖的好的产品，后期加大比例。3、分期开发，可以将产品做到清盘，如果一个小区都开了，就存在有些顶层，首层、二层没有人卖压货值。卖的不好的话有可能就卖成现房了，分期开发可以调整经营策略。4.分期开发可以控制动态目标成本，根据市场定价增加利润率。（这个问题可以去看我头条文章里面关于楼盘的定价问题，你就会明白）

买哪期性价比高，我觉得肯定是要买首开，因为首开定价是最低的，而且刚开盘，营销为了造势，卖个“开门红”给的优惠幅度也是最大的。等到后期的时候，基本都会随着市场行情开始涨价。刚需买房，你如果已经有看到的地段，看到的楼盘，建议你果断出手。

聽濤侃房

很多有一定规模的小区，很多开发商都是分期开发，很少有一次性统一施工的，特别是大型社区。

分期开发，每期开发，如果单论性价比，大多数是第一期开发的。性价比最高，具体的还要根据户型、位置、面积、价格综合评定。

一期交付的房子，很多人会说一期的房子不好，开发商先拿出位置不好的房子卖，越往后卖越好，其实这个说法是不准确的。

一般大一些的小区，楼王位置的房子放到最后是大概率事件，但是除过楼王，如果说一期的房子，位置都不好也不尽然。因为对于开发商来说，一期的房子，在质量、价格、位置方面，一期的房子是要承担打开市场的重担，如果一期开发的房子，市场整体评价不好，没人买单，那么后期的房子如何能让市场满意？如何尽快回款？

所以多数情况下，一期开发的房子，整体来说性价比是最高的，而且大多数情况下，房子越卖到后面，价格越高，当然了，也有的时候价格是一样的，很少出现后期价格下浮的现象。

在位置上来说，一期开发的房子，很少有直接从楼王位置开始卖的，但是也不能说一期房子的位置都不好，关于楼位的优劣，因人而异，因盘而异，具体位置的优劣，还是要以现实的规划而定。

户型上，一般规模的楼盘，建成周期短的楼盘，户型上基本是没有多少差异的，对于规模大的社区，随着设计的不断创新，越往后面，后面的户型会越合理。

其实这个也是要因人而异，很多楼盘，有的人会觉得一期的房子，户型要比后面的好，这个也要因个人而定。

所以，要说性价比，从市场反馈来说，很大比例的人会说一期的房子，性价比最高，除非一期的房子都卖不动，后面可能会进行价格调整，对于正常销售的楼盘，相对来说，从开发商的销售策略的角度出发，一期的房子性价比是最高的。

老何侃房产

一个楼盘的一期是性价比最高的，但是项目二、三期会更完善成熟。开发商分期开发，可以提高资金周转的利用率。项目有一定规模，一次性全部开发，需要投入的资金过多，获得收益的周期过长，一般开发商都不会这么做，所以，市场上的楼盘只要不是体量过小的项目，基本上都是分期开发。一期和二、三期等后期主要有以下几个区别。

第一，楼盘一期的性价比最高。开发商为树立口碑，楼盘一期一般质量较好，价格相对较低。如果一期的质量很差，口碑很差，后面的2期、3期就很难卖出好价格，所以，楼盘的1期，开发商会在户型设计、小区环境以及建筑质量上都会严格把控。同时在价格上，一期的销售价格一般会比后面的二期、三期等要低。

第二，楼盘一期交房后，二期、三期还在施工，对居住环境会有几年的影响。如果是体量很大的项目，第一期到最后一期可以相隔5年，甚至10年。虽然对1期有直接影响的一般只是相邻的2期、3期，但是，一期入住之后，一般有2年左右居住不太理想的过渡期。

第三，楼盘二期、三期，会保持一期的优点，同时更改提升一期出现的问题。在户型上，一期热销的户型会继续保留，一期缺点太明显的户型，在二期就会进行更改调整。但是，小区的整体规划和设计，如果没有特别严重的问题，一般不会有很大的调整，因为更改设计需要重新办理很多手续，只会在细节上进行优化。在建筑材料上，后期也可能会提档升级，毕竟价格高了不少。

综上所述，如果是刚需购房者，追求性价比，买小区的1期是比较好的选择。如果是改善型购房者，应该考虑小区后期开发的2期、3期。

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世家

这个得看你的个人情况，如果你是个缺钱的人，就买第一期。第一期的房子开发商由于各方面处于探索阶段，小区会有很多不成熟的地方，因此开盘价格相对较低。

房子第一期过后，开发商总结出了经验，市场价格，销路，户型，都有了底，以后再推出的二期三期价格相对来说能有所提高，但是，加推产品户型内部设计肯定更人性化，如果购房人不差钱，买后续产品品质更好。

董青岛供稿

京漂追梦人

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

一.为什么会分好几期

1.一次性多期同开发资金压力过大。楼盘分期开发，是对开发商最节省资金的一种手段，先开发一期，卖出去的房子回了款，继续开发二期，卖了二期开发三期，这样就对开发商的先期资金占用较少。因为我们国家规定，房子要预售，必须满足占总投资超过25%，才能拿到预售证。如果好几期同时开发，那就投入的太多了，影响工程进展，所以为了缓解资金压力，必须分期开发。

2.不同期的房子定位不同。这里的定位受配套、交通、圈层这类情况影响，我统一归类到定位这一项。这种情况很常见，有的楼盘可能会一期开发定位改善，二期定位刚需，这样就会让不同的需求层次集中到不同的片区，更容易提升销量。比如，一期全部是140平米以上的大户型，二期就有90-120这样的刚需户型，这样，一期的业主圈层和二期的业主圈层就自然区分开了。

3.土地权属未清晰明确。不同期开发，很有可能是受土地权属的影响，如果土地权属存在纠纷，那是不具备开发条件的，所以一般开发商都会先在权属已清晰的地块开发，再解决纠纷的同时慢慢开发后续的项目。

二.怎么选择

其实对买房的朋友来说，选择真的是个很困难的事情。不止是不知道怎么选一期二期，还要选在哪个区域买、买哪个楼盘、买多大的、自己能不能负担的起等各种情况，所以相比起来买一期还是二期反倒不重要了。

在我看来，购房者一定要选择适合自己的和自己能负担的起的，如果觉得一期各方面都适合自己，那就买一期；如果觉得一期各方面不适合自己，那可以等二期开盘。但要记住，一期二期可能会相隔很久开发，在这中间可能会存在很大的变数，比如房价上涨。

所以，如果一期特别没有适合自己的，那就去看看别的楼盘，如果别的楼盘还没有，那就审视一下自己的需求是不是与现实不符，如果自己的需求在二期可以满足，那就慢慢等二期开盘，但是要做好可能房价上涨的准备。

以上是我的建议，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

關鍵字: 房产 开发 楼盘