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一、寫在前面
股東一方以土地使用權、地上建築物（在建工程）、房屋所有權出資入股，如何確定該出資方式合法有效？
如果出資土地使用權出現瑕疵，法院會判定讓股東交付土地使用權還是交付現金？
怎樣約定可以最大限度保護公司利益？
二、以土地使用權出資相關的法律規定
01
中華人民共和國公司法（2018）
第二十七條 股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
第二十八條 股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。......以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。
02
最高人民法院關於適用《中華人民共和國公司法》的規定（三）
第八條 出資人以劃撥土地使用權出資，或者以設定權利負擔的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續或者解除權利負擔；逾期未辦理或者未解除的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。
第九條 出資人以非貨幣財產出資，未依法評估作價，公司、其他股東或者公司債權人請求認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當委託具有合法資格的評估機構對該財產評估作價。評估確定的價額顯著低於公司章程所定價額的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。
第十條 出資人以房屋、土地使用權或者需要辦理權屬登記的知識產權等財產出資，已經交付公司使用但未辦理權屬變更手續，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理權屬變更手續；在前述期間內辦理了權屬變更手續的，人民法院應當認定其已經履行了出資義務；出資人主張自其實際交付財產給公司使用時享有相應股東權利的，人民法院應予支持。
出資人以前款規定的財產出資，已經辦理權屬變更手續但未交付給公司使用，公司或者其他股東主張其向公司交付、並在實際交付之前不享有相應股東權利的，人民法院應予支持 。
03
《中華人民共和國土地管理法》
第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准權限，由縣級以上地方人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
04
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第四十四條規定：劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
三、以土地使用權、房屋出資有效的條件（3個要求+1個禁止）
1、權屬清晰：股東應當以自身合法所有的土地使用權、房屋進行出資。以不能辦理產權的土地使用權、房屋、非法建築物等進行出資，將導致出資行為無效。
2、評估作價 ：用以出資的土地或房屋應當履行評估程序，明確評估出資金額，若評估金額與出資金額差距過大，應及時要求出資人就差額部分補足貨幣出資。
3、交付合法：《公司法》明確規定非貨幣出資應當辦理財產權轉移手續，要求股東將土地或房屋既要實際交付於目標公司，也要辦理權屬變更於目標公司名下，二者缺一不可。
一個禁止：不得以劃撥、權利負擔的土地使用權進行出資。
四、房屋、土地使用權出資瑕疵在司法實踐中的認定
1、以未辦理權證的房屋建築物及設備等作為增資，雖然已被公司實際使用，仍然構成出資義務未履行。
上海市崇明法院審理的謝*與上海*傢俱公司股東出資案【（2011）崇民二（商）初字第110號】認為：《公司法》第28條規定了以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續，以解決出資財產的法律歸屬和處分權問題，這也是對需要辦理權屬變更登記手續的財產出資行為的特殊法律要求。倘若出資人或增資人完全履行其出資義務，就必須依法辦理該項出資財產的權屬變更手續，將該財產轉移到公司名下，使其成為公司的法人財產。否則，即使該財產已實際交付公司使用，因所有權未被公司掌控，影響了公司對財產的利用和處分，也使公司承擔將來無法處分該項財產的法律風險，進而威脅到其他股東和公司債權人利益。戴某某用於增資的房屋建築物，因存在權利瑕疵而無法辦理相應的權證，故戴某某的增資行為構成未全面履行。
2、未依法進行評估，也未履行轉讓手續的土地使用權、廠房進行出資的，構成出資不實，應當承擔補繳出資貨幣義務。
上海市第一中級人民法院審理的上海**農工商公司訴上海**電器公司股東出資糾紛【 （2018）滬01民終4878號】認為：農工商公司請求權的基礎事實為自農工商公司設立後,電器公司始終未將其認繳出資的土地使用權、廠房設施等過戶至農工商公司名下,也沒有辦理產權移交手續。而農工商公司設立當時的法律明確規定了以土地使用權出資必須進行評估作價。本案中，沒有任何證據證明存在這一程序。因此，上海XX事務所出具的驗資報告違反了當時公司法的以土地使用權出資必須進行評估作價的法律規定。農工商公司現要求電器公司以公司章程約定的出資額1,190萬元採用貨幣方式補足，有事實和法律依據，其訴訟請求能夠得到支持。
3、出資人以劃撥土地使用權作為出資，應當首先變更土地性質，否則法院不得直接判定出資人交付土地使用權。
廣州市中級人民法院審理的**食品公司、化工公司股東出資糾紛案【（2018）粵01民終10635號】認為：涉案出資土地系國有劃撥用地，依據《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規，劃撥土地使用權只能用於劃撥用途，不能直接用於出資。出資人欲以劃撥土地使用權作為出資，應由國家收回直接作價出資或者將劃撥土地使用權變更為出讓土地使用權。但是，將劃撥土地使用權變更為出讓土地使用權，決定權在於土地所屬地方政府及其土地管理部門。因此，公司直接要求其交付土地使用權不能得到支持。
4、以集體所有土地使用權出資的，因不能取得相關政府部門審批手續，公司要求該股東以該土地進行出資的訴求不能得到支持。
北京市第一中級人民法院審理的北京治政公司與北京八大處公司股東出資糾紛【（2015）一中民（商）終字第7339號】認為：《中華人民共和國土地管理法》第六十條規定：“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准權限，由縣級以上地方人民政府批准”。本案中，治政公司並非鄉鎮企業，八大處公司以集體所有土地使用權出資的，應依照前述規定經相關部門批准。但從本案查明的事實來看，以該土地使用權出資實際上並未依法取得相關部門的批准。在未辦理審批手續的情況下，治政公司直接要求八大處公司以實物進行出資，並要求將場地、房屋轉移治政公司佔有、使用，不符合《中華人民共和國土地管理法》的上述規定。
五、總結
1、以房屋、土地使用權出資實際上是將房屋、土地使用權轉移至目標公司名下，因此，該出資行為除了應當滿足我國《公司法》的相關規定外，還應當滿足《中華人民共和國土地管理法》等相關法律要求。因此，當無法滿足以上要求時，公司不能強制法院判令股東交付土地使用權，而只能選擇其他賠償措施，通常是貨幣資金補足。但這往往與股東之間合作目的相悖，如因此導致合作目的喪失，可以訴請解除合同。
2、出資人擬以劃撥性質土地、工業用地、集體所有土地進行出資前，應當徵求土地行政管理部門轉讓手續的合法性和有效性，合作股東也應當對該事項進行盡職調查，並在合同中明確約定無法變更手續導致的違約責任及補償方式。
3、實踐中，還存在以尚未完全履行土地出讓金繳納手續或存在其他權利瑕疵的土地使用權進行出資或轉讓，建議通過諮詢第三方專業機構來確定採取何種交易模式，儘量降低稅負、縮短交易時間、降低交易風險。
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