【案件回放】2001年12月，上海億大公司向翊宇公司出租佰威大酒店地下室（毛坯）並簽訂了《上海億大房屋租賃合同》，約定租賃用途為電腦網吧；每月租金為3.2萬元，超過15天未付，以提前終止合同認，並按相當於3個月的租金作為億大公司經濟損失的賠償費。合同簽訂時，翊宇公司支付了租房保證金6.4萬元。2002年11月，翊宇公司提出申請退租，億大公司回覆稱：翊宇公司必須分期償還2002年9月、10月的欠租5.4萬元；11月30日前、12月30日前、2003年1月30日前各償付人民幣1.8萬元。該覆函經翊宇公司蓋章認可，按該覆函履行了支付租金等義務。2003年4月，翊宇公司接到有關主管部門因防治“非典”疫情停業的通知停業，至6月10日恢復營業。同年7月，因雙方發生衝突，億大公司在租賃房屋通道上安裝了鐵門，並訴諸法院，請求判令翊宇公司支付欠租19.6萬元；償付違約金9.6萬元。翊宇公司要求駁回億大公司訴訟請求，同時反訴請求判令億大公司支付其違約金9.6萬元，賠償損失19.56萬元，免除租金4.8萬元。法院審理後認為，判決：涉案合同終止履行；翊宇公司給付租金17.1萬元；水電費8.3萬元；億大公司返還租房保證金6.4萬元。
【恆略論法】北京恆略律師事務所資深律師韓廣東認為，涉案合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律規定，應屬合法有效。在合同履行中，翊宇公司拖欠億大公司租金，應屬違約，但億大公司提出翊宇公司分期給付的條件，翊宇公司表示接受，並按億大公司要求進行了履行。因遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，翊宇公司停止經營，應酌情減免租金。億大公司在履行合同中，在雙方發生衝突後，對租賃房屋加鎖等情況，對翊宇公司的正常經營造成了一定的影響，因此億大公司履行存在瑕疵。由於雙方在履行合同的過程中均有違約行為，應當各自承擔相應的責任。
恆略律師提醒：全國人大法工委解釋，對於因疫情防控不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
閱讀更多 北京韓廣東律師 的文章
