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在棚户区改造、旧城改造项目中，常可见“模拟征收”（或称“预征收”）的身影，那么，什么是模拟征收？被征收人又该如何看待模拟征收呢？今天，京坤律师就和大家交流一下有关内容。
01.
什么是模拟征收？
首先，从字面上我们就可以看出，模拟征收并不是正式的征收，它带有假想演练的意味在里面。
其次，模拟征收的目的，是为了在棚户区改造或旧城改造前，了解当地居民的一个征收意向，或者是对征收的一个反应态度。而且，并非所有的征收项目都能适用模拟征收，主要还是适用于旧城改造类的项目。
如果绝大多数居民愿意被征收，那么由居民通过居委会联合向行政机关提出申请；行政机关确定了相应的征收区块后，将对原老旧房屋的价值进行预评估，并明确告知居民拟建房屋的价值、位置、面积和社区。
居民在知悉以上情况的前提下，自行决定是否进行征收，如果同意，则需要与相关行政机关签订模拟协议，当模拟签约达到一定比例（一般是90%），行政机关对是否符合作出征收决定的条件进行审查，符合的话会正式发布征收公告，进入正式法定征收程序，但如果在一定期限内，模拟签约比例不够，则模拟拆迁协议自动失效。
02.
模拟征收的利弊？
从理论上看，模拟征收保障了被征收人的知情权、选择权等诸多权益，而且与常规征收不一样的是，模拟征收中，被征收人一定程度上掌握着征收的主动权。
但是实践中，模拟征收存在较多争议，例如在正式的征收决定公告之前，模拟协议在法律上，缺乏明确的法律依据。而且模拟协议中的约定条件、附加条件也都比较简单。
除此以外，实践中还可能出现预评估与正式征收决定作出之间，存在比较长的一段时间，从而使得征地评估结果与初步评估结果之间存在显着差异。
03.
模拟征收的陷阱？
根据我们的观察，在不少地方的“模拟征收”中，存在不少“陷阱”。
我们从上面内容可以发现，居委会在模拟征收中，扮演着重要的串联协调角色，但有些居委会会利用居民百姓不懂法，而且相对孤立的弱点，干预其合法权利的有效行使。
模拟征收中，实际居民整体的真实意愿缺乏公开公布的渠道，这很大程度上干扰了被征收人作出关键选择，造成部分居民由于“并不真实”的群体压力，而草草签字。
有些地方，模拟征收只是停留在口头，在模拟过程中甚至开始了强制拆除行为，或者为了降低征收成本，故意混淆模拟征收协议与正式协议的区别，若被征收人贸然签约，则陷入被动。
还有就是模拟协议的签约主体上，很多时候并不是行政部门来与被征收人进行签字，因此法律上就成了民事协议，这在征收进入实质阶段之后，都是不小的隐患。
最后就是评估方面，在模拟拆迁过程中进行的评估和正式拆迁建立的评估之间存在较大的差异，很多征收方在确定房屋价值评估时会选定模拟拆迁时评估的结果以便节省成本，侵犯被征收方的权益。
04.
我们如何对待“模拟征收”？
模拟征收作为一种比较新颖的形式，却在实践中遭遇了不少变了味的利用。因此如果您正在经历的征收项目名为旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治，那么对于所有“模拟”行为，都一定要提高警惕加强重视。
同时保持良好心态，拒绝盲目跟风，看见他人签约或者听说大部分人都签约了，就违背真实意愿草草签字
如果补偿数额过低或者安置不合理，被征收人一定要主动采取措施，通过申请政府信息公开、行政复议、行政诉讼等多种方式来维权。
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