刘华银mark
这个属于走向强大的必经之路，也就是说不管哪个国家都一样，经济在快速发展的阶段，其实都会带动基础设施的快速发展，基础设施又跟经济直接有联系，基础设施做得好才能吸引资本，资本的注入又拉动经济发展，所以房地产其实都一样，每个国家经历经济飙升的阶段都会快速刺激房地产行业。
美国在二十世纪初期的时候是这样，日本在八十年代末九十年代初其实也是一样的，经济的体量刺激到了基础设施还有住房建设，这些都是有许多连带产业的，这些产业都是跟经济发展有直接的关系，促进就业和带动产业，但是这些会影响实体科技领域方面的发展，因为资本全部集中到这上面，那资本就不会往科技方面发展，所以控制房地产是发展科技的唯一途径。
当然美国和日本敢于直接去挤掉房地产泡沫，原因就是科技产业能代替房地产带来的冲击，说白了就是科技实力足以支撑房地产泡沫挤过程的伤害，美国和日本都知道房地产的发展过头只会限制经济科技，完全代替不了科技，而日本和美国国内对房子的欲望上其实并不特别的依赖，而且银行并没有跟房地产关联过大，老百姓的资产并没有因为房地产的存在死去活来。
说的直白一点就是，日本和美国的经济科技实力足够强大到硬抗房地产泡沫，而且他们国内的普通百姓的资产并没有完全绑架在房地产上面，所以可以大胆的去挤掉泡沫，敢不敢挤泡沫主要的原因还是取决于民间资本对房地产的依赖程度，依赖过度一旦挤掉泡沫就会导致普通民众的资本缩水，下面的人肯定不会答应，肯定会出现乱子，如果依赖小一点下面的人可以承受，再在科技就业上面补回来，那伤害就变成最低，挤泡沫完全可以接受了。
无法超越的足迹
我个人理解概念差不多，1000万现金和1000万不动产，和1000万（公司）。1000万现金平时看着多，可真正遇到困难的时候你就会感到无助，无奈，崩盘很快！而1000不动产在好时景上添花，经济不济也还勉强能支撑！必要时还能变卖，求存！1000万公司就是一只会下蛋的母鸡，只要困难一挺过就会好起来！ （当你只有钱的时候自由（命运）也许掌握在别人手里面！当你有不动产的时候，自由（命运）也许能掌握在自己手里面！当你有完全属于自己企业的时候，自由（命运）自己还有些许的决定权！
玖零过客
美国和日本在国家自以为强大的时候超发展房地产 到面临选择的时候都不保房地产是因为他们不是人 没考虑国民感受！用自己的国民来开刀 反而中国我们亲爱的祖国就不同 我们是为人民服务的 等房地产超发时候 我们祖国会义无反顾的选择房地产 不会伤害自己的国民 因为我们国家是爱惜子民的国家！我爱我国天安门 天安门上太阳升！
andyzuang
在上世纪七十年代到九十年代之间，日本国内的房地产发展得非常迅猛。
房价就如同那飞向太空的火箭一般一路不停地攀升，很多城市的房价在90年代之前就已经达到了一个非常恐怖的数值。
在日本房价最巅峰的时候，有人估测，如果把日本东京各个区的房子全部折算成金钱的话，那么可以买下整个美国的国土。
另外还有人开玩笑，说如果把日本皇宫周围的那一块土地卖出去的话，可以买下整个加拿大。
由此可见，日本当年房价上涨的恐怖。
日本房价上升惊人的原因
而日本的房价之所以能上涨得如此恐怖，跟日本人当时所存在的一个共识有关，这个共识就是：房地产是最安全、最赚钱的投资，只可能涨，不可能跌。
在这种共识下，很多日本的有钱人就纷纷把自己手头里的钱都拿去购买了房子，然后什么都不想，坐着就等着房子涨价。
除了有钱人之外，日本很多普通工薪阶层或者穷人也开始大步踏进了飞速发展的房地产行业中。
由于他们手头的钱不够，所以他们就选择了向银行贷款买房。
和那些有钱人一样，他们买房子大多数不是为了住，而是为了投资，基本都是买了房子之后等着房价上升赚取差价，用这其中赚到的钱购买更多的房子来投资。
在当时，甚至有一些付不起首付的人借了高利贷也要付首付向银行贷款。
正是因为如此，日本的房价才会一轮轮上升，最终达到了那种一个东京的房价可以买下整个美国的恐怖程度。
而看到房子这么好卖，日本的很多公司也开始把目光瞄向了房地产行业，开始动用自己手头的钱或者向银行贷巨款开发起了房地产。
由于大城市的土地资源有限，这些房地产公司就把发展步伐扩散到了一些郊区地区，在很多大城市的郊区地区起了不少房子。
在这个过程中，那些原本的土地拥有者自然大发特发，在房子卖给了房地产公司后，纷纷成为了百万富翁、千万富翁甚至是亿万富翁。
泡沫破碎
不过当时的房地产行业虽然看起来异样的繁荣，但内地里却潜藏着不小的危机，日本政府为了防止危机最终发展成一种无法控制的地步，他们从1987年开始就严格管控起了日本的房地产行业。
在1989年的时候，日本政府突然取消了原本给予民众们投资房地产行业的福利，把银行贷款利率从2.5%上调到了6%。
这个举动对于日本过分虚假繁荣的楼市震动非常巨大，很快就把日本房地产行业的虚假泡沫给戳破了，让原本被认为永远不可能会跌的楼市如同那开阐放出的洪水一样一泻千里而无法挽回。
而在房地产泡沫破碎之后，日本全国各地的房价开始疯狂暴跌，渐渐回归了经济泡沫到来之前的水平。
泡沫破碎的不良反应
从大方向来说，日本政府的做法是没有错的，让那虚假的房价回归到了正常的价值、让更多的人都拥有了买得起房子的能力。
但房价下跌造成的后果却也非常巨大，很多贷款买房来投资的人在房价跌落后，因为房子无法以贷款价值卖出去、因为还不起那么高额的贷款，所以他们的人生就开始步入了昏暗时刻，除了房子被银行低价收回之外，身上还背负起了因为房价下跌而产生的高额债务。
此外，很多房地产公司和银行也因此受到牵连而破产。
房地产公司之所以会破产，是因为房价崩塌，实属没有办法的事情。
而银行之所以破产，主要是他们向房地产公司以及房屋投资者借出钱后收不回来，因此在连锁反应下，不少日本银行也陷入了破产危机。
说到这里，其实我们也要注意一个问题，那就是日本政府其实并没有想完全戳破房地产泡沫的想法，他们最开始只是想抑制一下房地产的不良发展汛头，没想到会引发如此之大的危机。
至于美国的房地产泡沫破碎跟日本差不多，主要也是无心之下引发的经济危机。
孤客生
房子是用来住的，不是用来炒的，炒房的最终结果就是“房地产泡沫”，是泡沫就会破！对于今天的高房价，其实大家都很清楚，一套房的成本到底有多少，都知道卖价是成本价的多少倍，可还是有人往里跑，总是想买套房，为什么呢？因为很多人都担心房价还会涨，担心错失房价带来的机会！![]()
至于房地产有没有泡沫，相信大部分人的观点和我是一样，都知道房地产有泡沫，而且泡沫还不少，可为什么房价还是在上涨呢？因为价格下跌的资产卖不出去，只有价格上涨的资产才卖得出去，这就是很多人炒股喜欢追涨的原因，因为他们总担心、总觉得还要涨，结果最后被套了！既然只有上涨的资本才卖得出去，房地产作为金融资产，也只有涨价才卖得出去，下跌的房地产绝对无人问津！
很多人为什么不买下跌的资产呢？因为他们害怕，这个害怕不是害怕失去赚钱的机会，是害怕价格还会跌下去，一旦跌下去，就会有亏损，他们担心下跌的股票或房地产是无底洞，担心地板下面还有地窖，担心地窖下面还有十八层地狱，永远没有解套的机会，因此不敢买下跌的房子或股票！
房地产就是“城市化运动”，遵从“蝴蝶效应”，房地产把很多农村人吸引到城市生活，让人类从农村迁徙到城市，让农村人在城市有套房，有个家，这就是城市化运动，美国的房地产历史就是这样，日本的房地产历史就是这样，国内的房地产历史也是这样！
在世界历史上，有多次房地产泡沫危机，1991年，日本房地产泡沫破裂。日本的房地产泡沫破裂之前，日本的平均地价从1983的11万，变成59万，1990年是，想要在东京买一套60平的房子，最少需要5千万日元，按照当时日本的薪资水平来说，想要在东京卖60平的房子，不吃不喝也要15年，有没有觉得历史惊人的相似。
日本的房价被炒起来，主要原因就是货币政策，一次又一次地降息，银行利率一降再降，在日本当时的金融资产中，只有炒房、炒股最赚钱，而银行大力释放房贷，都想炒房赚钱，做啥都没有炒房赚钱，钱全部跑到房地产行业去了。日本政府意识到问题的严重性，主动刺破了房地产泡沫。
日本刺破房地产泡沫的手法非常简单，5次加息，把利率从2.5%一下子提高到6%，让资金回笼。其次，停止房贷，不给购买房子的人提供贷款。其三，房地产行业，贵的不是房子，贵的是地价，日本增收“地价税”，大量囤地的人苦不堪言，争相抛售，房价瞬间下跌，跌了60%，让那些在最高点买房的人亏了60%。
日本有房地产泡沫，2008年，美国也发生了金融危机，俗称“次贷危机”，其实就是房地产泡沫破裂导致的危机。美国的2001年至2007年的房价上涨是小布什的政策导致的，小布什上台之后是互联网泡沫危机，小布什的应对政策就是刺激房地产，并推出“居者有其屋”计划。
富人们在城市都有房，都有别墅，小布什要搞房地产，只有针对中产阶级，针对普通民众。小布什的套路和日本如出一辙，日本当年5次降息，小布什更狠11次降息，利息低，买房贷款压力小，中产阶级和普通民众纷纷贷款买房，形成蝴蝶效应，市场狂欢，几年的时间，美国的平均房价翻了3倍，炒房成为美国最赚钱的行业，都想买房，然后的等待房价赚钱。
美国担心通胀，担心房价过高，又学日本，上调利率，贷款买房的压力很大，最后还不起高额的房贷，出现违约，房地产泡沫破裂，房价大跌，金融公司深受其害，次贷危机爆发！正因为是货币政策导致的危机，所以奥巴马上台之后的救市政策就是“货币量化宽松政策”，一边降息，一边打开印钞机印美元，向世界各国输出通胀，转嫁风险，把美国的风险转移到其他国家去！
日本和美国最后都主动刺破房地产泡沫，是因为他们知道，房地产会掏空所有中产阶级和普通民众的口袋，中产阶级和普通民众的人数众多，一旦阶级矛盾爆发，必有内乱！不保房价，让房价理性回归，是为了不让老百姓不为房价所累，是为了让民众买得起房，房子是用来住的，不是用来炒的！
老鳄鱼观天下
美国和日本是资本主义国家。钱都在资本家手里。普通民众和政府都没有钱或资金有限。高房价，意味着钱都集中在房地产，就限制了其他产业的发展。而美日的市场经济是大体上，属于自动调控的。
由此，当房价升高到一定程度，就自然会大大减少了问津购房的顾客。没有人买房，投资房地产的资金就会套牢，缺乏周转。不降价，不挤破房地产泡沫，房地产开发公司就会破产！
值得一提的是，在美日这些资本主义国家的房地产的泡沫在过去被挤破了，随后房地产泡沫又会形成，又再次被挤破。周而复始，不断重复。不同的只是“大”泡沫或“小”泡沫罢了！
比如说，于2006年，我在美国一个中小城市买的一套19万美金的廉价公寓，现在市值超过了50万。廉价公寓如此，其他普通价和高价公寓的房价就可想而知了！
无论如何，比较而言，总觉得我们投入房地产开发的资金比例，要高过美日很多。大家又是如何看待的呢？
颜二哥有言23
为了经济增长，人为过度地推动城市化，短短十几年的时间走完了人家上百年的路，生存能力低下的农民进入城市，二代三代后将是沉重的社会负担，犯罪率，贫困化，过高的房价，无论保还是不保，都将由民众买单，任何事一定不能摆脱客观经济规律，俗话说欠的帐终究是要还的，不能人为地保现在这扭曲的房价，至于怎么做就是考验管理者的智慧了。
风行草上1021
本来有一大堆分析和理由要讲，但自己心里明白真正的原因是什么。简单说一下吧！
日本和美国也出现过房价疯涨的阶段，这证明资本的投机和逐利特性，无可厚非。
而刺破泡沫是日美两国政府的行为，这说明其政府并没有分享这顿饕餮盛宴，还保持一个中立的态度去为国家的未来着想。
无论资本还是政权都是掌握在人手里，如果这些都掌握在贪利者手中，那房地产就没有泡沫。因为资本虽然肮脏，但永远不如政治更肮脏！
大鸟5573
任何政府都不可能允许房价无限制地涨上去！不然早晚到了临界点，一旦爆雷，经济会瞬间瘫痪。
另外，日本和美国都谈不上去主动戳破这些泡沫，要不然最后的后果也不会那么严重，只是等他们调控的时候，时间已经有点晚了。
日本，1980年代中期，日本的房地产泡沫已经很严重，那时候，政府不断降低利息，增加货币发行，希望能一直保持经济的热度，日本的经济一片高歌猛进，而大多数人工作的薪水，都足以让人维持一个体面的生活，银行方面，为了钱生钱，不断扩大贷款，甚至你只需要有一个名字和地址，就可以轻松贷到几百万日元，而贷款的利息之低，让人感觉这个钱像是捡来的，于是进一步促进房地产的火热。
我们也知道，房地产太好挣钱的话，其他实业的企业家也会纷纷转向房地产。
到了1989年，日本政府感觉这个情况不能再持续了，他们开始采取严格的行政手段和货币政策，来挤破这些泡沫。
日本政府认为：日本是一个资源贫乏的国家，日本的立国之本就是要始终保持制造业的发展和领先水平，日本人要挣钱，主要还是要靠工业品的出口，这样才能保证日本的生命力，如果企业和银行都习惯了通过房地产来轻松的挣大钱，那企业就再也没什么动力去搞投资研发，大量的资金会持续投入到房地产，这样会让日本的技术优势逐渐丧失。
于是，日本政府将利率水平逐渐提升了几倍，在行政上严格限制房地产的开发，也不许民众通过贷款购买房地产……通过一系列措施，从1990年到1995年，日本的房地产价格下跌了70%，股市贬值了一半以上。
当然，伴随房地产市场的暴跌，是大量的中产阶级家庭破产，很多人瞬间失去了房子，失去了一切，成了无家可归者。
而日本的GDP总额，最近20多年，几乎没什么明显变化，经济也逐渐陷入了低速发展，经济再也没有当年的红火模样。
美国，美国的房地产危机就是所谓的08年次贷危机。
所谓次贷，就是贷款机构发给那些“在银行等机构贷不到款”的人发放的购房贷款，这些人，因为贫穷、收入低、信用记录差等等因素，平时正常的银行等金融机构不会贷款给他们，贷款公司可以贷款给他们，原先，这些次贷规模都很小，毕竟联邦利率摆在那里。
小布什上台之后，尤其是911事件之后，为了应对萎靡不振的经济，政府开始大规模降息，1年多时间，联邦基准利率从接近6%剧降到1%。而当时的通胀水平为2%。
这等于就是联邦政府在给全民发福利，于是，老百姓们也不客气，美国民众纷纷涌入房地产市场实现“居者有其屋”。原来租房子的也开始跃跃欲试要买房了。
大多数人通过银行贷不到款，就找贷款公司贷，反正利率很低，大家也不在乎，于是，美国的次贷，从2003年的4000亿美元，短短三年，到了2006年就剧增到了1.5万亿。
当然，贷款公司也不可能把风险压在自己一个人身上，这时，半官方背景的“两房”（房地美和房利美）出现了，他们虽然是私营公司，但也受到政府支持，他们平时干的事情就是从各个贷款公司和银行里购买住房抵押贷款，然后，把这些贷款进行重新拆分、打包、证券化，然后再把这些证券以各种名目打包出售到市场上，前前后后，两房总共发行了高达几万亿美元的证券。
当然，美国政府不可能放任通胀持续，在低利率持续了2年之后，美国政府开始回升联邦利率，到2006年6月，联邦政府在2年的时间里，17次提高利率，将利率从1%再次回升到5.25%。
然后么，2007年，次贷危机终于捂不住了，大面积爆发，房地产市场瞬间崩溃。
当然，伴随的也是无数的美国中产阶级家庭，失去了房子，失去了一切。
云中史记
无论是上世纪90年代，日本的房地产泡沫，还是2007年美国的房地产泡沫，并不是日本和美国要去挤破的，真正的原因是信贷无法支撑高房价所导致的被动去杠杆。简单的说就是金融庞氏骗局缺少了接盘侠，导致的泡沫破灭。
破房地产泡沫为何无法持续？
房地产价格和货币成本（也就是贷款利率）、房贷首付（即贷款杠杆）、经济周期等方面有很大关系。
当一个国家在经过金融危机或经济危机过后，开始处于经济复苏期。由于这个国家在应对金融危机时，为避免经济出现严重下滑，就会通过降低利率，扩张信贷，释放资金流动性。这时的资金使用成本非常低，房地产价格也在金融危机时下跌幅度较大，房价处于低点，房价的价值洼地显现。
由于这时的信贷成本非常低，为了追求更高的投资回报率，由于人们本能的对房地产需求，资金就会大量流向处于价值洼地的房地产业。房地产市场开始触底反弹。
随着房地产价格不断的上涨，人们出于买涨不买跌的心里影响，资金就会源源不断的涌入房地产市场。
只要人们的收入增长能够承受房地产价格上涨带来的债务增长，房地产市场就并不存在泡沫，并持续推动房地产市场，经济随之增长。
当收入增长无法承受房地产价格上涨带来的债务增长，房地产市场的泡沫就开始显现。但由于房价上涨给投资者带来的投资回报仍然能够超出债务增长，房价就会持续上涨。此时经济就出现过热的现象。
随着拥有房产的人越来越多，供需关系出现逆转，房价开始出现停滞甚至下跌，房价给投资者带来的回报和经济繁荣带来的收入增长已经无法满足债务增长需求时，房价的拐点就会出现。
当房价下跌的幅度超过投资者买房时使用的杠杆率，投资者就有足够的动机停止还贷，房贷违约出现（比如投资者卖100万元的房地产，其中20万为自有资金，80万元为贷款，贷款杠杆为5倍。当房价跌幅超过20%，即房价跌破80万元，由于贷款80万元仍需分期归还银行，投资者的20万元全部赔光，这时投资者就有动机违约，不再归还贷款。）。
所以高房价是不可持续的，当拐点来临，房地产泡沫就一定会破掉。
高房价带来的危害
房地产市场虽然可以持续扩张信贷规模，推动实体经济发展。但过高的房地产价格带来的危害也是非常严重的。
我们可以通过GDP计算中的收入法就可以找到高房价带来的危害。
GDP收入法计算的公式：GDP =工资+利息+企业利润+地租+税收
这里假设税收增速、利息增速和GDP增速相同，也就是排除这两项因素的影响。从公式中，我们可以看到当地租（即房地产价格）增速高于GDP增速的时候，就会排挤劳动者工资收入增长和企业利润增长。当房地产市场越庞大，价格越高的时候这种排挤效应就越明显。
由于房地产价格快速上涨，房地产市场投机性就越高，因为房价涨幅远超公司利润增长和工资增长，无论是企业家还是个人，都更愿意去投机房地产市场，而不愿努力投资企业未来，投资企业的科技含量；员工也降低了努力工作的积极性，这些投资远不如投资房地产带来的收入增长。
当企业利润下滑，劳动者收入下滑，高房价就成为了无源之水、空中楼阁，从而损害实体经济。
总结
经过上面的分析，我们就可以了解到，当年美国和日本的房地产泡沫出现后，并不是美国和日本不想去救房地产，而是房地产泡沫是一定会破掉，无法避免。而最多只能像美国房地产泡沫破掉，引发2008年次贷海啸后，通过财政政策和货币政策确保市场流动性宽裕，避免出现系统性金融危机以及其带来的经济危机。否则美国就会像上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后那样，出现失落的20年。
