独家｜华夏幸福2019新战略完整解读「02期」

文 | 于春辉

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Part 02

华夏幸福顶层战略构建及其业务模式解读

2.1

战略1.0：大型城市城镇化催生行业痛点，华夏借此构建“占坑”策略

大型城市城镇化催生行业痛点：产业有外溢需求，周边政府无力推动。我国城镇化早期的发展阶段就是大型城市的城镇化，大城市的产业外溢需求不断扩张，产业急需对外疏散。而大城市较强的产业富集能力又使得其周边资源匮乏，周边区域政府又由于缺少税收支持，而无力推动当地的开发，使得环城市一带空占地理性、交通优势而无法承接城市产业外溢的需求。

华夏幸福抓住行业痛点，以产业转移为核心，形成“占坑”策略。

PPP适配顶层战略，构建“政府主导、企业运作、合作共赢”业务模式。

首先，华夏幸福与政府成立合资公司，负责土地一级开发。华夏幸福会与当地政府合资设立作为双方合作的项目公司（SPV），并向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为开发主体，来负责园区的设计、投资、建设等土地一级开发。

其中，土地一级开发基建、土地整理需要占用大量的资金，往往需要政府提供一定的融资支持，例如提供融资贷款担保、降低融资成本等。这背后都必须以PPP模式作为支撑。

华夏针对一级开发后的土地进行二级开发。土地经过“九通一平”一级开发实现区域价值提升之后，会帮助华夏幸福低价获取土地，进行二级开发。最终华夏幸福将会通过二级开发赚取的房地产收入回笼资金，再将资金注入到产业发展服务中，进而通过产业发展服务实现区域价值的提升，进一步提高住宅的销售，这样形成一个良性闭环模式。

华夏通过产业投资、资本运作吸引企业入驻，获取45%落地投资回报。除了一级开发、二级开发之外，华夏幸福依托原有的“规划设计、开发建设、产业发展及运营维护”等一体化服务的基础上，通过产业基金的运作、孵化器的收购等方式，布局产业投资，通过资本招商方式实现企业入园。在产业投资的方式上，华夏幸福首先以高质押的方式去获取资金，然后再将资金通过母公司廊坊幸福基业及其知合控股去资本运作,其产业投资并不会反映在财务报表上。其中，知合控股是独立于华夏幸福，服务于产业新城发展的重要部分，包含知合资本、知合产投、知合金控等一大批产业投资企业，其下属子公司以及孙公司一起组成了华夏幸福的产业“投资矩阵”，重点面向电子信息、高端装备、航空航天、生物医药等一批高新技术概念产业资源。

最终，通过产业投资、资本招商，使华夏幸福能够在政府方获取45%的落地投资额回报同时，通过高估值、IPO等方式实现资产退出之后又可获取入园企业未来的成长收益。这也是华夏幸福纵向深化其产业发展服务能力的表现。

园区开发运营收入汇入资金池，政府支付企业服务费用。最终，一二级联动开发以及后续运营实现区域的产城融合，产生的税收、土地出让等收入将会进入资金池，政府将会用来支付给企业落地投资、规划设计、后续运营等服务费用，但政府支付的服务费需要以资金池为限。而且在实际操作过程中，由于华夏幸福也需要支付政府二级开发土地款，所以政府与华夏经过协商也会将服务费与二级开发的土地款进行一定抵消。

业务模式本质是政府让渡区域的增长收益。其实，华夏模式的本质是政府让渡区域的增长收益，并经过华夏幸福的资本招商，最终落到招商后企业那里，所以说真正让渡的对象是入园的企业而非华夏幸福本身。而在模式本质的基础之上，华夏幸福其实依靠二级开发地产业务获取收益，并用部分收益充抵二级开发拿地费用，作为政府补贴款与产业共享区域的发展收益。也就是说华夏幸福只是政府补贴的“二传手”，并从“二传手”的角色中再获取一些分成。而整个模式当中最为精妙之处体现在：资本招商短期作为招商工具，会耗费一定的成本，但从长期来看，如果产业迅速发展起来，并且经过资本运作，企业得以上市，那这些“成本”就会变成巨大的“利润”，并以此完成华夏幸福真正“模式大周天”的闭环。

2.2

战略2.0：城镇化进入“都市圈”、“城市群”，行业痛点更新，实施“轻重并举”

城镇化进入“都市圈”、“城市群”，行业痛点更新，华夏与政府溢价空间缩窄。随着城镇化的不断推进，整体已经进入“城市群”以及“都市圈”阶段。人口、资本、创新要素以及投资均不断向都市圈集中，使得都市圈中小城市得以快速发展，产业得以自然疏散。在这种形势下，行业痛点已出现更新，产业转移意愿进一步得到提升的同时，当地政府以及城投公司的资金实力均得到增强。使得华夏在进行产业布局时，首先与政府的议价能力降低，其次也会面临的包括当地城投等公司的不断竞争。再加上，现如今环京调控政策，使得华夏地产销售受到影响，现金流受阻，业务开发受到影响。这都使得企业传统的以PPP模式不断复制扩张之路也变得愈发艰难。

被迫“卖身”中国平安，实施“轻重并举”，应对新行业痛点。面对这种困境，华夏刚开始尽量加快异地复制扩张步伐，意在通过二级开发不断，地产销售不断扩充现金流。但随着产业外溢需求的不断减少，逼迫华夏幸福必须放缓扩张的步伐，去另谋解决之道。华夏幸福联手中国平安，正是公司基于对当下形式以及发展模式进行反思后采取的措施。

2018年7月10日，华夏幸福对外公告公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价款共计137.7亿元。这一突如其来的信息令整个地产圈陷入震动。并且公司还与中国平安签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺，在2018-2020年度的净利润增长率需分别不低于30%、65%、105%，否则将对平安资管进行现金补偿。华夏幸福背负如此沉重“对赌协议”联手平安，短期内可以预见的是公司严重的资金短缺压力，必须寻求支持补以缺口，但背后真正的原因并不是如此简单。

华夏幸福被迫“卖身”中国平安，并在之后引入吴向东等高管，其重要的目的便是在做强产业新城业务的基础上，探索开拓综合不动产新业务领域，增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。并在重资产持有比例上升、降低开发速度的基础之上积极开拓轻资产领域，例如未来华夏幸福主要可以依靠产业规划、强大的招商能力与城投公司合作，赚取一定的收益分成。最终通过轻重并举策略，以应对城镇化趋势下新的行业痛点，而不再一味追求异地扩张的步伐，以此获得城镇化扩张下区域资产升值的收益。

追随城镇化步伐，集团转型之路悄然开启，未来集团策略或转变。华夏幸福在2019年调整集团业务，增加“商业地产及其相关业务”板块，间接验证了面对新型城镇化趋势的不断推进，集团的转型之路已悄然开启。伴随着城镇化迈向都市圈、城市群，此前公司以PPP模式复制扩张的步伐将会逐渐减缓。面对全新行业痛点，公司在不断做强原有的“产业+地产”业务领域下，将深入核心都市圈，积极开拓商业办公、长租公寓等新型业务领域。武汉商业项目拿地，仅仅是开始，可以预见未来集团将会继续发力“商业地产及其相关业务”板块，在这个基础之上，华夏在目前公司投融资、产品、招商运营等各个环节的模式策略的选择上，未来都会有或多或少的转变。

Part 03

投资策略：“1 : 2.5 : 3.5”布局核心都市圈

我国城镇化正式迈入“都市圈”阶段。截至2018年底，中国城镇化率达到59.58%，据反映城镇化过程的“诺瑟姆曲线”推算，当城镇化率进入60%-70%区间时，城镇化动力会从数量驱动型转向结构分化型，城市群内的都市圈也将成为城镇化的“主角”。事实上，都市圈现象在中国早已出现，数据显示，2010年-2017年上海中心地带人口仅增长64万人，同期外圈层人口的平均增长是其近2倍，昆山、江阴等支点城市人口增长均超过150万人。并且，按照特大型和超大型城市来看，中国的都市圈定义已经拥有31个，第一梯队北上广深，基本已经是世界级水平，这些城市早就已经是处于溢出的阶段。第二个层次定义的核心都市圈大概是9-10个，这些城市已经超过了1000万人口，GDP超过了一万亿，这些城市也已经开始往外溢出。

城镇化进入都市圈，华夏投资策略应势转变，进行“1：2.5：3.5”投资布局。城镇化进入都市圈时代，人口、资本、创新、投资等要素不断向都市圈聚集，使得都市圈内人口分布格局、产业空间格局以及住宅市场格局不断发生转变。

布局10大产业，实现区域、产业新城协同发展。在对投资布局的产业类型的选择中，华夏幸福主要聚焦于10大产业,包括电子信息、新材料、高端装备、生物医药、新能源汽车、都市消费、航空航天、节能环保、生产性服务业、文化创意。并根据当地的区域禀赋条件选择合适的产业与之相契合，通过产业导入发展区域经济，再通过区域的发展反哺到产业园区，最终实现区域与产业新城的协同发展。

通过“1：2.5：3.5”策略，10大产业布局，目前，华夏幸福围绕3个高能都市圈，包括京津冀都市圈、长三角、珠三角都市圈，还有3个高潜能都市圈，郑州、武汉、成都都市圈，以及4个潜力都市圈，包括长沙、西安、贵阳、沈阳，已经在全国布局产业新城的数量超过70座。

全文近两万字，业内最完整、最全面的战略解读之一，产城人不可不看的年度总结！

未完待续……

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