寫文章講究“文似看山不喜平”，資本市場上亦是如此。
對於2019年的房地產市場來看，“平穩”成為了全年的關鍵詞，同時也是行業的調控目標。全國整體房價增速趨於穩定，銷售方面也有所放緩。2019年1月至12月期間，全國商品房銷售面積171558萬平方米，同比降低0.1%;全國建築業則實現總產值248446億元，同比增長5.7%。
然而就在這一年，區域性地產龍頭中國天保集團(以下簡稱“天保集團”或“集團”)(01427)則於香港成功上市，並在上市後的首份年報中遞交了一份不錯的成績單。在產業鏈一體化效應的加持，以及京津冀建設進一步加速提升土儲潛力之下，天保集團正迎來快速崛起。
維持低負債水平 利潤率增長達2倍
智通財經APP瞭解到，與香港資本市場上單純地產開發業務的上市公司不同，天保集團採取建築+地產的雙業務模式，隨著集團近年來產業結構戰略性調整，業務由過去側重建築承包業務逐步向多元化結構轉變，如今成功實現了建築、地產雙輪驅動，收入結構更加合理， 抗風險能力和綜合實力進一步提高。
2019年，天保集團實現收入26.6億元，同比增長66%;毛利6.82億元，同比增長259%;淨利潤3.18億元，實現高達194%的同比增速。自2017至2019年間，天保集團實現淨利潤年複合增長率高達131.39%。總體業績而言，集團盈利能力穩定，並於近年保持了強勁的發展勢頭。
具體到兩項業務而言，房地產開發業務方面，截至2019年12月31日，全部由集團擁有及開發的房地產項目達到19個，其中包括17項住宅物業、一項投資物業及一間酒店。在這19個項目的多元化組合中，已竣工項目約8個、在建項目達5個，持作未來開發項目則為6個。
土地儲備總建築面積達1606813平方米，其中從土儲構成看，未出售可銷售總建築面積為196611平方米，加上44336平方米持作物業投資的可出租建築的已竣工物業，共構成總土地儲備的約15%;在建物業總規劃建築面積為614978平方米，約佔總土儲38.3 %;未來開發物業為750887平米，約佔總土儲46.7%。
此外， 天保集團於2020年1月6日，公告顯示完成購買簽署涿州市一幅地塊， 新地塊位於涿州市高新區，土地的佔地面積約為58611平方米， 按照最高容積率4.5計算， 總建築面積約263749平方米。
建築承包業務方面，截至2019年12月31日止年度，集團已完成建築項目972個，大多數項目均以承建商身份承建，以樓宇、工業、商業及基礎設施建築項目為主。截至2019年12月31日， 新籤合同額34.31億元。2019年，除河北省涿州及張家口的項目外，公司業務紮根安徽、雄安，進駐山東、新疆、內蒙、山西，形成以華北、華東、西北、西南覆蓋十五個省份的四大區域市場佈局。
2019年全年，集團建築承包、房地產開發兩項業務分別實現收入19.06億元、12.94億元，分別實現同比增速15.39%，223.43%。一年中，房地產業務收入實現了飛速增長。其中，房地產業務佔收比由2018年的25.0%增至2019年的48.7%，兩項業務進一步實現均衡發展。
在兩部門業務的共同推動下，該集團毛利率水平實現穩中有升，由2018年的11.9%改善至25.7%;純利率水平也由6.8%大幅提升5.2個百分點至12.0%。兩者均創下了2017年以來的新高。
除盈利能力穩定增長，各方面數據維持快速增長外。集團財報的另一個亮點，則體現在負債端和資金端上。
近年來，天保集團淨資產負債率均維持在較低水平。而由於業務規模的快速上升，更多的資金需要被用在房地產開發和拓展土儲上，集團淨資產負債率於2018年為41.4%， 截止2019年12月31日， 集團淨資產負債率為31%，相比於行業而言，明顯處於較低水平。健康的負債結構、充足的土地儲備， 使得天保集團成為地產行業一道亮麗的風景線， 也為企業日後有計劃地進行規模擴張提供了紮實的保障。
值得一提的是，資金端方面，天保集團於2017-2019年公司總借款的加權平均實際利率分別達到4.75%、6.15%、4.94%。相比之下，當前頭部房企銀行貸款實際加權平均利率平均在5% - 8%甚至更高，公司作為區域性房企，卻實現了與頭部房企相當的融資成本， 凸顯金融機構對天保集團多年來經營穩健的高度認可。
顯著的融資成本優勢使得天保集團保持了良好的負債結構，低成本融資支撐企業的穩健發展。在集團上市後，優質融資渠道也將進一步拓寬，資金端優勢將進一步擴大。
“建築+地產”協同：拉動業績增長的密鑰
對於區域型集團而言，明確戰略定位，在產品、服務、區域市場特徵理解、客戶需求洞察，打造深耕區域多年後的“鐵粉”品牌，走出差異化的競爭路線則顯得尤為重要。
作為區域性房企的天保集團，除實現低成本外，集團能夠維持頭部房企水平的高增長，則也離不開在“建築先行，地產跟上”的發展策略。目前，天保集團兩項業務已達到互補互足的協同效應，建築業務為地產業務開拓更多市場，使得集團得以展開多元項目組合的同時，進一步提升效率。
其中，天保集團在建築施工業務上是有獨一套的。在集團20多年的建築業歷史中，至今未出現任何重大的工作場所事故及死亡事故，“天保”品牌成為河北省房地產市場最受信賴的品牌之一。2017年，集團取得了建築工程施工總承建商最高等級的特級資質。
在該策略指導下，集團首先利用其強健的建築資質，與當地政府機構及房地產開發商進行建築項目合作，進而促進其地產業務在該區域的發展。以北京的主要衛星城(涿州及張家口)為核心，進而將業務延伸至京津冀地區及中國其他地區。
自集團2005年獲得古建築工程專業承包一級國家級資質後，先後承建了包括張家口張北縣南山寺、攬勝樓、四面牌樓等若干地標性歷史建築在內的古建築項目。與此同時，集團也在該地區開發了體量最大的天保新城地產項目，以及即將開發的中都莊園，均得益於建築項目。集團憑藉自身的較強的古建築業務優勢，一方面為集團建築業務帶來較高毛利率表現，另一方面也促進了地產業務的延伸，則是最好的業務協同例證。
房地產行業的區域屬性往往較強，在當前的房地產市場形勢下，競爭程度雖有所提升，但相較於家電、汽車行業而言，房地產業間的競爭仍較小。在這樣的市場之下，地方性房企往往具備獨特的文化背景和雄厚的品牌認知力，只要做好產品和服務，則仍能夠實現較好的增長。
過硬的建築品質保障之下，集團物業開發的品質、開發週期以及成本因素均得到最大程度優化。集團在實現更高效的房地產開發流程控制、更高的房地產開發效率、更高的品質保障之外，也避免了許多不必要中間商費用，有效控制建設成本併合理縮短建設週期，提升業務運營效率。
在目前的雙輪驅動模式下，若集團單項業務表現薄弱，也可通過另一項業務業績互補，實現相互補充效應。這一建築+地產協同的一體化產業鏈，則成為公司業績穩定增長，並保證開發質量和速度的前提和保障。
大環境利好、促區位獨特性優勢凸顯
房企業務增長的成功與否往往取決於企業在理想地段按合理價格持續收購土地儲備的能力。業務主要集中於京津冀地區的天保集團，其坐擁首都經濟圈優質資源的區位獨特性，則給予了其具備高增長前景的區位優勢。
在佈局方面，天保集團房地產板塊土地儲備戰略性地分佈在環首都經濟圈的涿州及張家口張北、懷來、蔚縣，建築板塊於2019年進入安徽、山東、河南三個省份。就地理戰略而言，天保集團當前則以深耕京津冀為主。2019年涿州、張家口的土地儲備分別達到151066平方米、1455746平方米，佔比分別為9%、91%。建築業務方面，自京津冀地區建築承包項目產生的收益約為人民幣9.3億元，自其他地區的收入約為4.35億元。
智通財經APP瞭解到，京津冀作為中國北方經濟規模最大、最具活力的地區，該區域的協同發展於2014年便已上升為國家戰略。根據《京津冀區域協同發展規劃綱要》，京津冀區域定位主要包括首都北京為核心的世界級城市群、區域整體協同發展改革引領區、全國創新驅動經濟增長新引擎為未來。
2018年，長三角和粵港澳城鎮化率分別達到72.1%和72.7%，而京津冀城鎮化率僅65.9%，相當於長三角2010-2011年和粵港澳2007年水平。相比之下，京津冀則具備更大的潛在成長空間。與此同時，在政策支撐力度的逐步加強下，京津冀建設資金環境也正逐步改善。
在涿州及張家口兩個主陣地下，2022年北京冬奧會以及雄安新區利好政策的出臺，將在中期內推動集團業務維持較高增速發展。其中，張家口作為冬奧會場之一，承擔著“三場一村”的建設工作，共包括8個場館在內的76個冬奧項目如今已全部開工建設。
受2022年冬奧會相關建築項目推動，張家口市建築總產值複合年增長率預計將由2013-2018年的-5.7%，提升至2018-2023年的4.8%。對於張家口土儲佔比達到91%的天保集團，將產生重要利好。
此外，千年秀林、京雄鐵路和雄安站等重點項目已率先在雄安新區開工，大量資金的引入也進一步加速了河北建築業的發展。據弗若斯特沙利文預計，河北省建築總產值複合年增長率將由2013-2018的1.8%進一步增長至2018-2023年的7.7%。
另外，截止至2018年中國建築業總產值達23.5萬億元，同比增長9.9%。預測2019年中國建築行業總產值將突破25萬億元，未來五年(2019-2023)年均複合增長率約為7.08%，並預測在2023年中國建築行業總產值將達到33.05萬億元左右。
各項政策及環境利好，對於深耕京津冀的天保集團而言，則將是促進集團成長的最好保障。
綜上來看，天保集團當前“建築先行，地產跟上”策略逐漸成熟，業績實現穩定、較快增長。對於業務深耕京津冀、已拿到資本市場入場券的天保集團來說，無疑是最好的發展時機。天保集團未來長期發展值得期待。
閱讀更多 港股挖掘機 的文章
