三大國企聯手，開盤勁銷15億
最近有一個樓盤關注度很高，黃埔君在公眾號後臺收到多個粉絲來信，強烈要求分析一波
黃埔科學城香雪片區的住宅項目——品秀星樾。其實，小編也暗戳戳關注這個樓盤很久，被媒體譽為“黃埔首個TOD標杆住宅項目”，“三大國企——越秀地產、廣州地鐵集團、科學城集團聯手開發”、“香雪地鐵站上蓋”、“空中花園式設計”等，多個重磅標籤加身，讓眾多購房者期待不已。
品秀星樾開盤實況
2019年末品秀星樾開盤當天，現場人潮湧動，場面火爆。開盤售價3.1-3.9萬/㎡，主力成交價3.6萬/㎡，成交主要集中在83㎡、96-98㎡的戶型，大戶型去化較少，其中3號樓因為價格最低，基本售罄！據其官方公佈的數據，開盤即勁銷15億，在年末交出亮眼成績單。
品秀星樾開盤實況
雄雄野心，佈局“”軌交+物業”
越秀地產是廣州越秀集團有限公司控股的房地產開發企業，於1992年12月在香港聯交所上市。其前身是廣州城建總公司，是承擔政府住宅建設的職能部門。在改革開放初期，正式成立越秀地產，轉型為綜合性房地產開發企業。越秀地產在廣州發跡，知名的項目不勝枚舉，如432米高的廣州國際金融中心、四季酒店、財富世紀廣場等，現如今業務版圖已擴張至全國近20個一線城市乃至二線城市，成為一傢俱有37年開發歷史、各項實力雄厚的老牌粵系房企。
廣州國際金融中心實景圖
說到越秀地產跟廣州地鐵集團的淵源，其實早在幾年前雙方就在國資委的安排下開始整合，2016年正式建立全方位戰略合作伙伴關係，現如今廣州地鐵已一躍成為越秀地產的第二大股東，並組建了“軌交+物業”運營商品牌——廣州市品秀房地產開發有限公司。目前，品秀房地產已開發打造三大軌交住宅項目——品秀星圖（地鐵13號線官湖站車輛段上蓋）、目前在建的品秀星瀚（地鐵22號線陳頭站地鐵上蓋）、以及我們今天的主角品秀星樾（6號線香雪站地鐵上蓋）。
品秀星樾項目效果圖
在第九屆中國價值地產年會上，越秀地產總經理助理、大灣區軌交地產公司總經理張研指出，“廣州地鐵未來的運營里程將超過1000公里，會產生更多的地鐵站點和商業體。越秀地產看到未來這塊發展空間，在大灣區軌交業務將會佔到整個公司業務的一半以上。”由此可見，越秀地產對“軌交+物業”新造城模式的雄雄野心，並加速在該領域的合作與佈局。
越秀地產大灣區軌交地產公司總經理張研
此外，不得不提一下科學城（廣州）投資集團有限公司，其屬於廣州開發區國資局授權經營的國有獨資公司，在開發區東區、西區、蘿崗新城、知識城等區域不乏他投資建設的身影。此次，科學城（廣州）投資集團加入品秀星樾的軌交住宅項目，於項目來說無疑是如虎添翼，增加了項目開發的安全感和可靠度。
目前，黃埔香雪站沿線總部經濟帶的開發漸趨成熟，未來如建設為成熟的TOD綜合體，將對品秀星樾的樓盤溢價產生決定性影響。但外界也不乏質疑TOD只是營銷概念的聲音，究竟品秀星樾“TOD+物業”項目有多少“真材實料”，下面將詳細分析品秀星樾的項目價值。
品秀星樾•樓盤概況分析
（1）區位板塊
品秀星樾位於黃埔開創大道以南、荔紅一路以東、伴河路以北，香雪地鐵站上蓋，是2018年底出讓的蘿崗車輛段地塊的轉化項目。蘿崗車輛段地塊以總價76.24億元底價成交，由廣州地鐵拿下，是當時廣州起拍總價最高的地塊，摺合樓面價14430元/㎡。如今，伴隨著黃埔科學城版塊的區位價值凸顯，品秀星樾又是處於黃金地段，項目已溢價不少，升值潛力被市場看好。
品秀星樾項目效果圖
關於科學城的區位解讀已分析了多次，編者就不再長篇累牘地展開了，總的來說，科學城位於廣州東拓戰略發展中心區域，處於新財富中軸上。自2017年起黃埔相繼出臺“黃金10條”、“美玉10條”、“IAB產業政策”、“產業孵化政策”等20多項產業扶持政策，科學城版塊已匯聚高新技術企業超千家，五百強企業超百家，已成為廣州發展高新技術產業的示範基地。
黃埔區科學城實景圖
近日，廣東省委全面深化改革委員會印發《廣州科學城創新發展行動方案》。該方案提出，到2023年科學城要實現五個方面大變化，將建設成工業總產值“萬億”強區，打造成具有國際影響力的“中國智造中心”，成為粵港澳大灣區國際科技創新中心重要引擎和國家制造業高質量發展引領區。
科學城總部經濟區效果圖
從政府方案的出臺，可以看出科學城發展的城市戰略性定位和國際化視野，未來的十五年，將會是科學城的黃金髮展期，其區位版塊價值不言而喻。
（2）品秀星樾的“”TOD+物業”開發是營銷噱頭嗎？
真正成熟的TOD項目是超高聚合性的開發，不僅僅是“地鐵上蓋”或是“軌交沿線”的商業體，通過公共交通所形成的快捷圈讓城市結構更加的緊湊，就像一個“微縮型的城市”，使居住、辦公、商業服務等融入同一個片區，讓居民的生活以及就業密佈在公交和軌交站點。品秀星樾的“TOD+物業”項目究竟是不是房地產的營銷噱頭，我們從形成TOD的幾個現實條件分析下。
1.交通
TOD，是以公共交通為核心導向的開發，自然需要良好的地鐵、公交等交通資源為依託 。品秀星樾離地鐵6號線香雪站約600米，步行需8分鐘左右，距離較近；21號線上年底已開通，項目可通過蘇元站換乘快速接駁21號線到天河、珠江新城等；7號線二期（大學城南—水西北）仍在建，開通後可以便捷接駁到番禺，預計將2022年底建成通車；遠期規劃地鐵23號線，在《廣州科學城創新發展行動方案》提出要加快研究實施，可通過六號線香雪站換乘23號線植樹公園站（尚待確定），從而快速到達增城和海珠，但畢竟是遠期規劃，大餅落實還是充滿未知數！
圖源於廣州房產
除地鐵外，還有有軌電車1號線、2號線，開創大道等城市快速道，以及多條公交線路：335路、371a路、371路、391路。從上圖可以看出，香雪站有多條線路經過和接駁，具備打造成TOD的交通基礎。
2.居住密度
香雪片區已經形成良好的居住密度。在居住這一塊，香雪站周邊除了品秀星樾外，早已匯聚了萬科東薈城、時代春樹裡等眾多樓盤，還有不少開發商拿地準備建設住宅項目。
蘿峰村更新改造項目效果圖
另外，不得不提下香雪片區的舊村改造項目——蘿峰村舊改。根據2019年獲批的《蘿峰舊村改造實施方案》，蘿峰舊村改造項目建新範圍約80公頃，總建築面積約237萬平方米，以產城融合的改造思路調整區域佈局，打造香雪大道創新創業走廊，並配足市政和公建配套，打造黃埔區優質教育基地和旅遊文化新品牌。這對於TOD項目的開發來說，社區的改善和優化，更有利於打造城市良性循環發展的閉環。
3.企業集聚
在企業集聚方面，該區域目前已經形成香雪總部經濟區，並沿著開創大道打造經濟走廊。從下圖可以看到，已有多家企業巨頭盤踞於此，比如LG、寶能、南方電網、以及近年加入的多益網絡和雪松控股等。隨著企業經濟走廊的輻射和延伸，未來將創造大量的就業崗位。
香雪總部經濟區效果圖
4.項目周邊各項功能性配套
在商業以及各項社區功能性服務這塊，香雪站的配套也已相對完善。商業方面，有奧園廣場、銳豐廣場、飛晟匯、香雪城等較為醇熟的商圈；市政服務方面，
駕車到區府機構等約10分鐘車程；醫療方面，15分鐘車程內有兩家醫院——省第二醫院黃埔醫院、中山三院嶺南醫院；教育方面，有開發區幼兒園、香雪小學、玉巖中學、科學城中學等學校環繞；環境方面，毗連1350畝的廣州義務植樹公園，生態環境優良。
圖源於廣州房產
5.小結
從以上的分析可以看出，從交通、人居密度、產業集聚到各項社區功能性配套，香雪站周邊已經具備了形成TOD綜合體開發的良好條件。但目前地鐵6號線香雪站TOD綜合體的開發尚未成熟，只能說雛形初顯。
在開發模式上，品秀星樾項目採用“地鐵運營＋物業開發”的聯動開發模式，政府以入股形式參與，三國企聯合開發，實際上解決了TOD項目開發週期長以及融資難等系列問題，實現地鐵樞紐周邊土地的利用率和效益率最大化。
從TOD項目的發展來看，香雪站TOD開發仍處於前期發展階段。前期，主要啟動住宅，如品秀星樾項目的開發等，奠定居住氛圍，引進商業和辦公，聚集人氣。
到了中期，將引進高端商業，建立區域成熟度。比如近期動工的雪松第二總部——凱得雪松智匯中心，該商業TOD項目投資19億，將在廣州黃埔區開創大道沿線，香雪站上蓋地塊，通過與地鐵連線，建成新型的商務TOD，為周邊人群提供功能緊密結合的綜合性上午體育休閒社區，竣工日期為2022年 6月。
凱得雪松智匯中心地塊規劃
到了後期成熟階段，可以通過打造標誌性地標，升級交通、產業和配套等，提升項目的整體定位。成熟的TOD模式會帶來物業價值提升，以香港TOD九龍站為例，選取周邊相鄰1-2公里內，尤其是雖緊靠地鐵站但未形成TOD開發的住宅項目進行橫向價格對比，項目初期領先其他物業2,000-4,000元/㎡，再到後期差值已提高至11,000-15,000元/㎡，九龍站TOD項目整體物業增值水平遙遙領先。
香港九龍站物業開發時間表
九龍站從項目開發到發展成熟遠超10年週期，而香雪站TOD的成熟期肯定不比這個短。可預知要帶動品秀星樾等地鐵周邊住宅實現大幅溢價，並不是短期三五年能實現的事情。
（3）其他
學位：很多購房者比較關心配套學校學位的事情，從其官方宣傳的公眾號瞭解到是華附學位，後來小編跟樓盤銷售核實，又說預計學位是省實，還沒完全的定數。名校學位能不能兌現經常會引發維權糾紛，比如上次編者分析過龍湖首開雲峰原著，尤其看重名校學位的置業者在購房時要了解清楚，慎重抉擇。
車位配比：品秀星樾項目總戶數共5284 戶，地下停車位共 6725個，車位配比為1:1.27，現在很多家庭都人均一臺車以上，隨著後續入住率上升，有可能出現車位供應不足的情況 。但後續香雪站TOD項目發展成熟，交通便捷度進一步提升，汽車出行被部分替代，也有可能緩解這一狀況，還是要看TOD項目的發展程度如何。
品秀星樾•樓盤戶型價值解讀
（1）房價：36000——40000元/㎡ （帶裝修）
品秀星樾項目總建面約93萬㎡，目前主推83-124㎡三至四房單位，帶裝修價格為36000——40000元/㎡。項目容積率為2.14，綠化率35%，自身配建5.8萬方的商業配套，包括兩大鄰里中心、公交車站，圖書館等，此外還配建2所幼兒園、45班九年一貫制學校、一所中小學學校預留用地等。
品秀星樾項目效果圖
由於是軌交住宅項目，品秀星樾整個項目是架空的，首層是地鐵的停車場，第二層8.5—14.5米高的平臺上是社區商業配套、車行道等，再往上就是居住區，所以媒體發通稿誇其為“天空之城”。
品秀星樾項目效果圖
品秀星樾目前在售樓棟為3棟、4棟、9棟、10棟。3棟、4棟比較靠近學校、操場，旁邊還有伴河路，會受到噪音影響，相對價格較低；9棟、10棟，中高層東向可以望山，價格偏高。各個樓棟除了南北向採光、觀景面差異外，不外乎就是西向陽光直曬、還有噪音影響 問題等，價格上也會有所不同，可根據預算自行取捨。
（2）戶型
品秀星樾每棟戶型基本相同，面積段比較豐富，涵蓋83㎡、84㎡、94㎡、97㎡、106㎡、107㎡三房和124㎡四房單位，下面以4棟為例作簡要分析。
01、02戶型 ：約107㎡ 的三房兩衛，雖然都是南向戶型，但存在南北不通透的問題，而且豎廳的採光面積小，而佈局上來說還算動靜分離。
04、05戶型：約97㎡ 的三房兩衛，跟01、02戶型相比，更小的面積同樣做到三房兩衛，適合剛需客，同樣也會降低居住舒適度，而且是北向戶型，加上豎廳設計，採光就更不好了。
03戶型：約106㎡ 的三房兩衛，南北通透，陽臺朝東南，避免了西向戶型的陽光直曬，而且橫廳設計，採光面積大，在面積差不多的情況下，戶型比01、02要好。
06戶型：約124㎡的3+1房兩衛，第四個房間明顯較小，而戶型設計總體沒啥毛病，南北通透，橫廳設計，採光好，動靜分離。
總體上來說，小戶型的空間面積做到極致，大戶型設計較好，基本上是涵蓋了剛需到改善客戶的需求，殺傷力十足。
總結
綜合各方面來看，基於香雪站的TOD項目開發仍處於初級階段，香雪地鐵上蓋的品秀星樾要享受到TOD的發展紅利，還為時尚早，而且未來的規劃充滿了變數，TOD社區發展的醇熟程度決定了項目的溢價空間。
此外，跟周邊的樓盤比較，品秀星樾在目前這個價位競爭力十足，周邊配套也比較醇熟，在加上TOD概念的加持，算是不錯的剛需和改善盤。以上文章觀點僅供參考，投資自住需謹慎。
附樓盤照片：
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