樹枝和樹葉
時隔12年，全球重回危機模式，大水漫灌隨之重啟。
相比於歐美等國紛紛大幅降息，零利率乃至負利率層出不窮，中國央行保持了難得的淡定，不僅一再重申不會大水漫灌，而且降息力度相對有限。
與此同時，各地樓市鬆綁的遭遇大相徑庭。駐馬店的2成首付新政，被省政府約談；廣州的公寓鬆綁令，遭遇了一日遊。濟南的變相鬆綁限購，同樣只存在了兩天。
這說明，2020年樓市調控的主基調仍是以穩為主，刺激模式尚未開啟。穩樓市，需要的是防範大跌與遏制大漲。換言之，基於防範大跌的鬆綁可以得到默許，而旨在製造大漲的刺激政策則不會輕易被放開。
就目前的政策去向來看，降息還會持續，但仍舊是小規模降息、非對稱降息共存。實體經濟降息力度更大，而樓市降息力度相對較弱。
這種大環境，對於一線城市購房者反而是好事，刺激模式尚未開啟，而樓市步入降息軌道，加上市場下行本身帶來的議價空間，一些已經回調10%以上的區域，未來將出現入場時機。
對於三四線城市，記住一點，未來幾年，每一次反彈都是離場時機。當棚改和棚改貨幣化陸續退潮，三四線房產即將失去投資價值。
國民經略
大家好，我是勇談。隨著3月15日，美國聯邦儲備委員會突然大幅度降息，聯邦儲備基金率降至0-0.25%區間後，世界主要經濟體包括歐盟等都開始了新的一輪降息潮，全球進入降息大週期是必然。我國實行LPR利率後，從2019年下半年開始LPR利率持續下調，繼2月20日LPR利率下調後，3月份央行又定向降準5500億也就預示著3月份LPR利率持續下調是大概率。那麼在LPR利率持續下調的情況下，2020年會是購房的最佳時機嗎？或許會比2019年強，是不是最佳時機很難說。藉此機會簡單談談我的觀察。
因為全球降息潮的影響，未來幾個月國內LPR利率持續走低幾乎是必然，不過有幾點需要大家注意
我國LPR利率分為1年期和5年期以上，大家可以簡單理解為企業貸款和個人住房貸款兩項，企業貸款利率持續走低是必然，但是個人住房貸款利率是否能夠持續走低就未必了。
第一、1年期LPR利率歷次下調幅度都高於5年期，甚至因為房產調控的影響5年期LPR利率保持基本穩定基本已經是業內共識。看過我文章的朋友應該知道，我國央行推出LPR利率的主要原因就是為解決企業融資成本高的問題；之所以後期把住房貸款納入LPR利率，其實就是讓大家慢慢放棄過去以固定利率為基準的貸款方式，這是我國金融市場化改革的必然之路。
第二、美聯儲和歐洲央行降息的主要目的是為了維持股市穩定、經濟穩定，不過根據國家統計局的數據來看我國股市穩定、經濟基本穩定的局面並沒有改變，也就是說我們沒有跟隨降息的源動力。過去的2個月時間，我們經歷了全國範圍內的停工、停產、停業，目前正處於全國範圍的經濟復甦階段。但歐美國家不一樣，他們正處於我們2個月之前的情況，所以市場情況不一樣，我們是否會採取同樣的降息政策。我看不一定。
是不是要買房？還是要跟自身需求有關，跟LPR利率高低其實關係不大
第一、新房價格上漲的趨勢沒有變，近幾年房價上漲的幅度一定高於LPR利率下調帶來成本下降。圖上所示是我國2010年-2018年商品房平均銷售價格走勢圖，可以看到除去2013、2014年房價漲幅不大外，其餘年份房價漲幅幅度越來越大。甚至在過去的2019年，我國出售商品房價格已經突破9000元大關。根據國家統計局的數據顯示，2019年我國商品房銷售面積171558萬平方米商品房銷售額159725億元，簡單計算後2019年我國商品房銷售平均價格為9310.26元！！一個清楚的事實告訴我們“房價上漲的速度要遠遠高於LPR利率下調剩下來的成本”。
第二、2020年購房或許要比2019年划算，到底會划算多少？這個其實跟LPR也沒有多大的關係。因為今年疫情的影響，已經迫使包括一線房企在內的眾多房企開始打折促銷，哪怕是真的最後房企售房價格跟備案價相差無幾，不過可以肯定的是漲幅比2019年要削弱不少。2020年有利於購房的因素主要還是跟市場環境有關係，跟LPR關係壓根不大。
LPR利率跟房價有關係，但不要過分誇大LPR跟房價之間的關係，LPR利率高低決定不了房價走勢
第一、我國確實還具備降息的空間，但還要“看一步走一步”，根據經濟運行情況作出調整，不可能跟風全球降息潮。就像近日媒體詢問發言人一樣，我們還是要根據3月份的經濟運行數據來判斷疫情對於我國經濟的真正影響，以及我們應該採取的那些經濟措施。降息有時候並不是真的好事，就拿如今不少歐美國家負利率來說，負利率後還有什麼措施來拯救經濟？
第二、負利率、降息就真的能夠帶動經濟復甦嗎？大家要有這樣的一個疑問。歐美國家的例子多次表明了一點“降息、負利率除去穩定股市外，對於經濟的貢獻真的不大”。這跟國家的產業發展有關係，畢竟歐美國家多數都是以金融服務業為主。我國不一樣，我國降息的目的是為了刺激實體經濟發展、製造業發展，也就是說“實體經濟需要我們降息了，我們再降也不晚”。
第三、2008年我們降息搞刺激的主要原因是拉動經濟的手段太少，外貿一旦熄火經濟就受到重創，所以我們才大力發展房地產。如今我國外貿在過去2年與歐美國家的爭端中已經經得住考驗了，國內投資、消費拉動經濟的能力有了很大提高。可以說只要未來幾個月國內經濟恢復正常，不排除LPR利率上浮或維持穩定的可能性。
綜上，全球進入降息大週期我國LPR後期或有進一步調整空間，2020年買房或許會比2019年划算，但究竟是不是好時機？這個就看自己了。畢竟今年的房價受到市場衝擊作用要遠遠大於其他，LPR利率高低決定不了房價走勢。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
當病毒主要只在我國肆虐時，我認為房企打折促銷是必然，我鼓勵剛需未來一段時間買。
但請注意一個問題：全球放水，這是必然了。問題在於誰都想多出口，把錢賺回來。這個時候，大家其實都在博弈。
後果就是互相傷害，這樣是害了全球經濟。
如此，經濟恢復之路，可能更加漫長。那麼你的工作、收入能有之前好嗎？
不可能每個人，都靠中央銀行的放水來活命、炒房子吧？信貸、槓桿太高，總是風險很大。普通人，保住工作，保證收入，確保現金儲備，是第一位。
做個假設：如果美國出事了，作為全球第二大經濟體的我們，它只會讓我國也更加倒黴。如果扛不過去，經濟再次陷入房地產泥潭的可能加大。
自2月初金融市場開市以來，央行已先後提供3000億元專項再貸款，5000億元再貸款、再貼現專用額度，並通過下調支農、支小再貸款利率25個基點及公開市場操作等釋放萬億流動性。
但如果你以為央行這一舉動是在"救市"，尤其是救樓市的話，那就大錯特錯了。
從目前來看，槓桿遊戲傾向於認為，調控底線還是堅定的。那麼，寬鬆也就是有限度的。若此，房價的大起大落，未必會出現。
在第一個階段下滑後，報復性上漲，可能不會有。貨幣寬鬆程度如果有限，不要去抄底，刀口舔血是極度危險的。
如果寬鬆有限，我還是勸你暫停股市、樓市投資。
