世界上有兩個問題，沒有標準答案。
一個是你老婆和你媽同時掉水裡，你先救誰？
另一個是，到底能不能買老破小？
相信每個購房者買房時，都遭受過“到底要不要買老破小”的折磨。
而網上關於該問題的答案，也千奇百怪：有說可以買的，有說千萬不能入手的。
實際上，老破小是否有價值，要視乎老破小所在的城市和位置。而最近，有粉絲問了我們一個問題：
就廣州而言，一些位於有發展前景區域內的老破小，如白雲棠溪、荔灣鶴洞周邊樓齡超過20年的二手房，能不能入手？
那麼今天，我們就來討論一下，就廣州來說，哪些老破小具有入手價值。
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老破小的價值
首先，我們要承認，廣州的老破小，還是具備一定入手價值的。
去年，有數據機構對廣州二手房成交情況作了一些分析，我們先看看分析結果。
不同房齡成交佔比：
不同房齡成交價格：
不同房齡價格漲幅：
2019年第一季度，廣州老破小成交佔比2%，成交量同比下跌16%。成交價格全市最高，達到47454元/平米。價格漲幅全市最大，同比上漲28%，高於全市整體漲幅18%。
得出結論：在廣州建議購買老破小。
接下來，我們再來明確一下，老破小為什麼有價值？
老破小值不值錢，具體來說是這樣的：
老破小的價值=土地的價值
你為什麼願意花錢買一套住起來不舒服的房子呢？本質上是看中了它周邊所擁有的的資源。
老破小所在的位置，決定了它的價值。
那麼，如何判斷老破小所在的位置是否有價值呢？
首先第一點，選核心地段。像是廣州來說，南沙、增城、花都、從化這四個外圍區的老破小就可以pass了。
當然，也不是所有核心地段的老破小都有入手價值。那麼，怎麼判斷哪些地段的老破小可以買呢？
很簡單，看土地供應。
如果一個區域的土地供應量很大，證明後期還有很多地塊可用於開發。既然未來這裡會有大量新盤進場，那麼片區內的老破小隻會被逐漸淘汰。
畢竟，同樣能享受片區資源，面對舒適度遠超老破小的新盤，應該沒有人會自虐到去給片區內的老破小當接盤俠。這也註定了，如果你執拗地要買片區內的老破小，那就做好爛在手裡的準備。
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哪些地方的老破小更有價值？
回到開頭的問題，為什麼白雲棠溪有發展前景，但並不推薦購買片區內的老破小坐等發財呢？
我們看一下2019年和2020年的廣州宅地供應計劃，白雲已經連續兩年成為整個廣州的“供應大王”，兩年加起來的可供應宅地高達47宗。
面對未來大量湧入的新盤，奉勸各位一句，不僅要遠離白雲老破小，白雲區內樓齡超過15年的二手盤，也建議謹慎入手。
同樣，黃埔、荔灣、番禺的新增宅地供應量也不小，所以如果不是資金特別緊缺，也不建議買這幾個區域樓齡過大的二手房。
那麼，哪些地方的老破小可以買？
從近兩年的供地計劃表看，有三個區的宅地供應數量已經在斷供邊緣徘徊：
天河、海珠、越秀。
這三個區是著名的宅地旱區。
在2019年的越秀南地塊掛牌之前，越秀區宅地斷供已經接近9年。而天河、海珠兩個區，近些年來的宅地也是賣少見少。
天河著名老破小—六運小區
因為沒什麼新增宅地，所以這三個區的樓面價近年來也是水漲船高。今年年初，越秀南地塊6萬/平的起拍樓面價，刷新廣州起拍樓面價記錄。而去年年初天河東圃的一塊宅地，更是拍出8萬/平的樓面價。
在這樣的前提下，這些區域的新房不僅稀缺，而且售價昂貴，這就為區域中的老破小留足了生存空間。
所以，在天河、海珠、越秀這三個區域，樓齡較大的老破小也是有入手價值的。
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買老破小時有哪些注意事項？
當然，要入手老破小也要有一定的分辨能力，不是所有的老破小都能閉眼入。
有幾點標準，可以參照一下：
1、品相要好
老破小質量參差不齊，如果要買，一定要找建築質量好、戶型結構好的房子，最好是有物業管理的小區，無論是投資還是自住都是一樣。
在市場上流通有一種老破小，仗著自己帶有名校學位，即便戶型奇葩，質量不行，依然叫出高價。這樣的老破小已經流失掉了自住客群，而且學校劃分一旦變動，這樣的老破小就徹底玩完，謹慎入手。
2、有稀缺資源加持的優先考慮
這一點一定一定要基於第一點的基礎上，而不能本末倒置。
在房子品相好的前提下，如果這套老破小還帶有優質學位，或靠近江景、湖景等稀缺景觀資源，基本可以確定入手。
3、周邊存在舊改區域
這是另外一種稍微極端一點的現象，有不少人會根據政府的規劃，把老破小當成彩票來買。這時候，購買老破小的投資意味更濃。
舉個例子，像是幾年前黃埔石化大院傳出要拆遷的消息時，就有不少人扎堆去買老破小，希望自己的房子被劃到拆遷紅線裡。
石化大院
不過，這種做法風險太大，有一種風險稍微小一點的，普通購房者也能操作：
買在舊改區域周邊。
像是海珠的瀝滘、天河的棠下等區域，舊改基本已經箭在弦上，不妨可以入手周邊樓齡較新的“老破小”，無論是自住或是投資，都會有不錯的前景。
4、注意樓齡
當然，買老破小的時候，最重要的一點還是要注意樓齡。
就目前來說，購買二手房時，若想申請銀行貸款，二手房樓齡和貸款的年限之和要小於50年。
所以，考慮到以後轉手的問題，目前樓齡25年以內的房子，基本就是穩妥的紅線。
如果樓齡超過25年，你要考慮未來由於樓齡過大，下一手買家貸款年限過短、月供壓力較大或無法貸款需全款購買，從而導致房子難以出手，這些都是潛在的風險。
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