事後維權，不如提前防範
今天是3·15國際消費者維權日，3月13日大眾網房產工作室特邀請 菏澤市住宅與房地產業協會秘書長孔濤，菏澤學院政法學院副教授、房協法律顧問李浩教授做客大眾網直播間，在線解答網友們在買賣方、租賃房中遇到的常見問題。今天，小編特將文字版整理出來，給各位網友收藏學習！
Q:買新盤樓房注意事項?
A:對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是一個很重要的問題。但往往是大家買房時非常茫然，不知道從何下手。那麼首次購房需要注意哪些問題呢？首先，要確定買房目標。買房前應該有一個整體的規劃，理性和有規劃的消費，根據自己的收入支出等經濟情況再確定，並選擇適合樓盤。其次，積累買房首付款。購買房子的關鍵是要積累首付，初定一個目標之後，就要學會合理分配個人收入，一邊做好儲蓄，為買房付首付做好準備。然後，篩選買房範圍 根據自身的實際情況，選擇適合自己的樓，該買面積多大的，交通如何等這些都需要先做好考慮。一般來說，二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠。而新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。接著，考慮出行時間成本。由於穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴，購房前還應考慮出行的時間成本。最後，要學習買房常識。學習必要的房地產基礎知識，這是購房的必需。房屋因為涉及金額巨大，購房是一個比較專業的行為。目前國內的房地產市場還不是特別的完善。因此，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。
Q:買二手房有哪些注意事項?
A:一般來說，二手房的價格相對於同區同地段的新樓會便宜一些，而且配套成熟，往往可以即買即住。但是，和買新樓有點不一樣，有更多的注意事項，畢竟手房往往是前任業主住過，生活過的地方。
1、產權是否可靠 買房子，產權最重要。依據《中華人民共和國物權法》第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。買二手房需要注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外還需要注意產權性質的不同牽涉到成交過程的複雜程度等，都要考慮清楚。
2、原單位是否允許轉賣 需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所瞭解。此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院裡，上述單位一般被列為特殊單位，這種免公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格
3、確認所購二手房的準確面積 產權證上一般標明的是建築面積，買主還需瞭解使用面積和戶內的實際面積。認真觀察房屋的內部結構，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日後裝修。
4、是否有私搭私建部分 需注意是否佔用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動，在購買時應該將這些因素考慮到。5、考察房屋的市政配套 查詢物業的管理水平，包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。檢查水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣等情況。
Q:按揭買房注意事項
A:按揭買房，是指購房者向開發商購買房屋時，先預付購房款的一部分（一般為30%-50%),其餘房價款向銀行貸款，而以購房合同項下的房地產及其相關權益抵押給銀行做為還貸的保證，並由開發商為購房者作擔保的行為。按揭買房有哪些注意事項呢？
第一、申請貸款前不要動用公積金。因為如果借款人在貸款前將提取公積金儲存餘額用於支付房款，這樣的話，在公積金賬戶上的公積金餘額就為零，公積金貸款額度也就為零了，這就意味著您將申請不到公積金貸款。
第二、要注意在借款最初一年內不要提前還款。因為按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿一年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。
第三、貸款後出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。
第四、如果還貨有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。比如工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。
第五、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款費結清證明和抵押物的房地產其他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。第六、不要遺失借款合同和借據。申請房屋按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件。由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據。
Q:網籤合同時注意事項
A:隨著網絡的高速發展，市場經濟中出現了網籤商品房買賣合同的情形，當然，在網籤中也需要注意很多細節，那網籤商品房買賣合同注意事項有哪些？
第一，網籤時一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。
第二，網籤時一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
第三，網籤時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。
第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建築面積為依據進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發生誤差時的處理方式。
第五，網籤時一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，有些開發商在預售合同上往往大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期;運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什麼是網籤合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
Q:通過中介賣房要注意事項
A:
1、房屋估價
建議賣方報價前先去一些大中介公司瞭解行情，多多諮詢專業人事或多渠道瞭解市場走勢。根據自身實際情況加減後定奪一個合理報價。提前做報價的目的是為了在談價的過程中給自己留有一定的空間餘地。另外首次報價一般為一個試探性的價格，之後可以通過了解市場的更多反映情況隨時做調價準備。
通常來說同一個小區內的二手房在交通位置、公共配套等設施相同的情況下是可以參照近期的成交記錄進行定價的。但這並不是決定房屋價值的全部因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景等都可能影響的房價。
2、挑選有資質大型的房屋中介公司
選擇一家誠信可靠的有資質的中介公司是十分重要和必要的。它是作為保證交易安全的前提。
3、與中介公司簽訂協議進行出售
各方面準備差不多的情況下就可以與中介公司簽訂協議將房屋進行出售。籤協議時一定要注意權屬證書原件必須由產權人持有。因為在委託中介進行房屋交易的過程中，很多中介往往以方便代理為由要房主房屋權屬證書交給中介代為保管。這一點對售房人是極為不利的。
Q:因本次疫情原因，導致開發商延期交房，構成不可抗力嗎？
A:此次防疫管制因新型冠狀病毒肺炎而起，新型冠狀病毒肺炎作為一種新的疾病，其發生為合同雙方人力所不可控，不能預見、不能避免且不能克服。進而，因該種疾病所引起的政府管制的具體實施隨疾病的發生、發展亦具備合同雙方不能預見、不能避免且不能克服的特點，並且政府管制行為導致了企業不能復工，人員隔離符合不可抗力的上述實體要件。因此，“新冠”導致的防疫管制可以構成法定的不可抗力。
法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。《中華人民共和國合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
Q:租賃的房子出現質量問題，房東應該負責維修嗎？
A:依據《中華人民共和國合同法》第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。按照租賃合同可以要求房主修繕房屋，這是房主的義務。二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
按照法律規定，可以要求房主修繕房屋，這是房主的法定義務。如直接影響居住的，你有權要求解除租賃關係，並需要退還剩餘房租。
Q:租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住嗎?
A:我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住。
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