問：十三老師您好，請問前海的招商領璽8-10萬是否值得投資？
答：說到這個盤，順便說說在賣的幾個高端改善盤，相信很多人也在拿來比較。 金眾麒麟做得最為用心精緻，然而其偏居一隅的地理位置，決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更適合自己住。 深業中城位於傳統的豪宅區，核心的位置以及便利的配套和深高學位加持，自主投資皆相宜。也許有人說它附近房子老，天驕的熱銷，讓我們不能小看old money的力量，任何一個區域的CEO盤不愁接盤人群，何況該盤坐鎮城央CBD。 招商領璽則在萬眾矚目將熟未熟的前海，有著得天獨厚的區位優勢，戶型針對三房以上的改善人群，時尚的外立面，都優於其對手盤前海時代。至於沒有小區，貨櫃車多之類的，缺點誰都有，供求才是關鍵，深圳位置好的次新物業是非常稀缺的，要不從開盤被人嫌棄到現在的華潤城能夠一直逆市飛揚，可以想見，前海一旦成熟，這幾個樓盤會是一房難求的香餑餑，是否值得投資就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶變。
問：大神，南山科技園裡的陽光粵海、豪方天際這兩個次新房，目前均價都10、11萬左右，請問哪個更好？我想置換房子，今年最想置換到華潤城四期、半島城邦五期，但這兩個樓盤太熱門，怕搖不到號
答：從你這個提問可以看出來幾點，第一，你有新房偏好，第二，改善型買家，預算不低，所以估計你問的是豪方天際和陽光粵海的新房，這倆目前都是大戶型尾盤在售，我覺得豪方的位置決定了只能做個剛需盤，學校雖然是南山實驗集團，但是麒麟都下降得厲害，遑論其他了，陽光粵海周邊環境不好，得房率一般，但是勝在學校還湊合，哪個更好，大戶型都算不得最優選。 改善買家和剛需買家訴求是不一樣的，剛需房可以不管黑貓白貓，上了車再說，但是改善型是非常挑剔的，所以改善盤分化比剛需盤大得多，旱的旱死澇的澇死。 對於我們的改善客戶，我們一般會了解幾個情況，比如現在住在什麼樣的小區，換房的初衷是什麼再去薦盤。因為人是往上走的，我們置換以後，一定是要比現在的更好才有折騰的意義，或者為了更好的學位，老點破點可以委曲求全，或者為了更好的品質，更好的地段。
問：星主老師 您好 預算 :300~400(一次付款，不貸款)； 目的:投資。 計劃投資城市:深圳、三亞市(吉陽區的新片區)、北京，三選一。(這三個城市都不瞭解 ) ♥ 諮詢幫忙解決的問題:這三個城市選哪一個投資回報率及流動性較好。辛苦老師了。
答：你的問題貌似是個好問題，但認真回答是浪費我時間，不要以為有點錢就任性，北京限購你破的了？三亞五年社保破的了？深圳確定能入戶？ 與其糾結投資回報率和流動性，不如先看有資格買哪個城市再說，另外全款買你確定是為了投資？
問：十三老師，400萬上下，羅湖上班自住，坂田信義嘉御山，上品雅園的兩房，14號線石芽嶺尚峰三房和寶荷地鐵站仁恆4房，這幾個選擇哪個後續升值更優些?謝謝。
答：很欣賞你看房的眼光，我也會做類似的對比 一、二環+10號線+區域名校+兩房，靠近華為； 二、二環半+14號線+三房，承接福田外溢； 三、三環+14號線+四房，福田和大運的比選區域； 這三個選擇各有側重，我認為都是可以跑贏大市的選擇，但未來漲幅我認為相差不會太大，結合你自身的需求來選擇吧。
問：老師您好，目前在東莞，想在深圳買套房子，但沒名額，有其它辦法可以買嗎？
答：名額問題以前說過很多次的，第一個入戶，第二個JLH五四大法，第三個，社保問題，別的也沒有更好的辦法了。至於公寓，還不如買別的城市，回遷房因週期不確定，時間風險太大，並不適合每個人。
問：請問一下，有長沙的落戶渠道嗎？感謝
答：你好，沒注意到星球提問，不好意思。 目前我們主要做深圳這邊的業務 長沙目前還沒有涉及。
問：星主好！從未來5年時間來看，前海旁的前海豪苑小區（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這裡學位是否存在因前海片區發展而升級的可能性，如名校的集團化？
答：前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個佔據了好區位的爛樓盤。 硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒有小區，盤子超小容積率超高，複式產品，戶型設計超爛。 這樣一個產品，靠著樓盤新和前海的區位，硬是飆到了八萬多的單價，也是很神奇了。 不過，大風起時，豬會飛上天，大風過後，最先掉下來的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之後是分化，東方銀座未來的命運已經註定。
問：您好，88年生人，統招本科，現在辦理深戶的話，有辦法拿補貼嗎？
答：入戶補貼申請的條件是:應屆畢業生和歸國留學人員無年齡限制，在職人才的還應當符合這些年齡條件：本科的未滿30週歲、碩士的未滿35週歲、博士的未滿40週歲（以調入年度的1月1日為判斷時點） 另外，在我們這入戶的還可以申請區補貼，這是很多行家不具有的優勢的。
問：十三您好，我自2007年大專畢業來深，前兩年終於入了深戶，一直自己打工存錢，現在勉勉強強有了點錢，加上父母和親戚可以借一點，現在想上車，首付極限是60w左右，自己是自由職業不穩定，月供也不能太高，想著買了先租出去，緩解貸款壓力。工作地點在羅湖-南山之間，看了下南山一房是夠不著了，羅湖有金城大廈，旭飛這樣的小單間，福田有桐林，如果去到布吉有個小兩房的選擇，看了麗湖，國展，龍珠這些，但是工作就要跑到羅湖和福田，想問下買羅湖還是布吉好，羅湖就上班或工作方便，我自己十幾年一直在關內租房，布吉的話起碼有兩房，爸媽可以來住。以後結婚了也能住得下？買了就沒有能力那麼快換房了，收入增長比較慢，所以遲遲未下手。
答：2007年大專畢業，現在應該三十多了，還沒結婚，只能湊出60萬首付，說句扎心的話，以後逆襲的可能性也不太大。 這套房子估計至少要住個十年八年，弄不好就是一輩子，所以功能性比什麼都重要。 旭飛、桐林這種年青人過渡的單間和小一房不適合你，直接去買布吉的老破小兩房吧。 好好裝修下，然後把爸媽接過來，安心找老婆，娶妻生子。
問：你好，我自己不住，想買可以租出去投資的房子，小房子，適合在哪個區投資？
答：我覺得我們像個醫生，您的主訴越詳實，我們給您把脈越精準，才能更好的對症下藥。 深圳有便宜到30萬的小房子，比如啟點公寓，也有貴到近千萬的小房子，比如半島四期的一房一廳。所以你的預算幾何，持有周期多久，乃至購房年齡都會有不同的買法，影響最終的決策。
問：想投資一套總價低(300萬以內)的小戶型，有房票，不考慮公寓，不需要學位，請問買哪裡好出租，升值潛力也大？上班在蛇口，所以想考慮這一帶的。看了米蘭第二季，新一代國際公寓，榮村小區舊改的榮寓，西遊記，都覺得年底一波行情已經漲了好多，請問有沒有更好的推薦？或者說這個價位沒法有好的收益了？該不該把深圳灣的三房賣了換兩套900萬左右的房子？謝謝！
答：深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 深圳灣的未來發展看好，如果選籌沒有太大問題，不建議出手裂變。 深圳經歷這輪大漲後，總價300內能買到的盤投資價值都不太好，更好的方案是： 深圳灣房產做截斷抵押融資，繼續入手1-2套蛇口或者前海板塊優質盤。
問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？
答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。 缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。 總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。 建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。
問：目前名下坂田北一套樓梯三房，約420萬貸款餘額不多，龍崗中心城龍崗實驗四房700萬，均滿五年。工作在龍崗，兩個孩子大的二年級小的2歲，最近糾結要不要把坂田房產賣出換百花學位老破小，但是擔心居住生活問題，非常糾結。如果換百花三房，首付不夠有沒有其它辦法，二年級換試驗初中是否能錄取？龍崗實驗幾年沒公佈中考成績了，是因為成績下滑嗎？感謝
答：你好，參見我前段時間的看法: 關於深圳中考 1、 深圳中考，均分95讀不了深中，均分93讀不了紅嶺，滿分460，普高錄取：非深戶391最低，深戶349分最低，深圳身份證只有400萬張，深戶考上高中的概率為70%，非深戶20%，深戶優勢很大； 2、參與中考78300人，公辦招生計劃35531人，錄取率45%，2018年錄取率約47%，學校建設速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大規模點招，點招生和地段生升學率差距驚人，比如廣受追捧的深高北，八大率只有16.9%，總共60人，紅嶺1人，深中、深實驗、深外分別兩人，自己的高中部53人，參考356人，這60人，有多少來自那兩個點招班？ 4、福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明，生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標； 5、南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入； 6、花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。 總結：投資學位，等人接盤，靠譜！自己上學，就近原則，過得去就行！孩子成績，最終還是拼實力，拼家長！ 搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。 我不建議買百花三房，未來升值潛力一般，一套小戶型掛學位，附近租房住好了。 百花小學+深實驗雙學位低入門檻： 桑達大廈、金茂禮都 這類物業絕大多數做倉庫或辦公，周圍很多物流大貨車，環境和交通狀況比價差，買來都是為了使用學位，對於這種的高單價的學位房建議只買小套，只用學位越小越好。
問：你好老師，我和女兒都是深戶，女兒滿了18歲也有名額可以用，我在深圳名下無房無貸，準備用現金200萬啟動，不知蛇口海上世界片區海濱花園、美景閣、海暉閣能不能投？用我的身份還是女兒的身份買房比較好？用我的身份買房會不會以後給女兒還需要稅費等，謝了！
答：你好，蛇口的定位就是港口區，太子灣國際郵輪母港、海上世界和招商集團區都是未來的標杆，但赤灣夾於大小南山之間，腹地很有限，興海大道從中橫穿，是個交通過道似的地段。 不過蛇口能買的只有育才太子灣的學區，生活半徑在附近可以考慮，如果單純投資，其實有更好的板塊。 建議先把你自己的房票用掉，女兒的SFSD暫時保留，以後再繼續加倉。 過戶給女兒可以直接走買賣流程，但是一般不建議佔年輕人的房票。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房說樓 的文章
