文｜郭小襄 編｜寧採塵
去年底，龍湖在爭議不斷的三岸，打出王牌“龍湖天街”，成為焦點。
如今，南寧樓市回暖，三岸熱度也在回溫，新盤老盤齊動，龍湖與銀河聯手打造的新盤江與城就是其一。
江與城，與龍湖天街組成綜合體，很多人大呼看不懂。
小襄來鑑一鑑。
爭議中，高價地先後亮牌
三岸，可以說是南寧最受爭議的板塊之一了。
2019年，龍湖、廣源、美的、玉桶金所拿4塊地，地價達1.2萬-1.4萬元/㎡，是除了五象湖外，DW最集中的板塊。
高地價，就意味高房價，爭議隨之而來。
▲三岸樓盤分佈及地價情況。
有人質疑，也有人認可。
三岸，功能定位為濱水居住區，是青秀區唯一的低密地塊，擁有超前的規劃，南面臨江，所進駐的開發商實力都不弱。
如今，三岸也被很多媒體和開發商稱為鳳嶺濱江。就像龍崗，也被叫作五象東。
▲三岸定位為邕江濱水居住區。
在爭議中，高價地已慢慢亮牌。
廣源鳳嶺壹號院、美的悅江府、龍湖盛天·雙瓏原著先後亮相，只剩玉桶金按兵不動。
這其中，最受關注的，一定是龍湖。
龍湖在鳳嶺濱江有兩個項目，除了龍湖盛天·雙瓏原著，去年底亮相的與銀河合作的天街綜合體，可以說是“王炸”+“頭牌”。
整個鳳嶺濱江，都在等天街？
龍湖天街在鳳嶺濱江，意味著啥？
假如你去那邊走一圈，就會發現，所有樓盤，都將龍湖天街列入配套宣傳當中。
鳳嶺濱江，太需要一個大型商業體，去填補商業配套的空白。
龍湖天街沒來前，鳳嶺濱江因只有一紙藍圖備受質疑。片區在售幾個樓盤，對生活配套也有所隱晦。沒有實質性的配套，價值就支撐不起來。
大樹底下好乘涼。如今龍湖天街落地，不僅樓盤的底氣足了，對鳳嶺濱江的區位價值也有了質的提升。
龍湖，是全國商業地產TOP3。龍湖天街，是龍湖自持的商業購物中心，業態涵蓋時裝、兒童早教、休閒娛樂、影院、超市等，可滿足全面的消費需求。
據悉，龍湖天街只佈局在一二線城市，如重慶北城天街、成都金楠天街、杭州濱江天街等。
龍湖天街的影響力如何呢？看兩個案例。
就如大部人對重慶火鍋很熟悉，重慶人對天街也不陌生。重慶北城天街，擁有超1000家品牌，日客流35萬人，節假日達50萬人。
▲重慶北城天街。
杭州濱江天街，終結濱江無大型商業綜合體的歷史，2018年銷售額16億，客流突破2200萬人次。
▲杭州濱江天街。
落子鳳嶺濱江的龍湖天街，規劃12萬㎡，是標準綜合體體量，計劃引入250-300商家，未來或引發“天街效應”，成為南寧新的打卡地。
以龍湖的商業運營能力，可以預想得到，未來不僅能帶動鳳嶺濱江消費增長，甚至可以輻射周邊，鳳嶺南、鳳嶺北以及鳳嶺濱江的居住人口，都會湧入龍湖天街。
同時，天街綜合體以商業+住宅的雙驅動模式，推動板塊的發展。天街綜合體由龍湖和銀河共同打造，江與城，便是其中的住宅部分。
也可以說，兩者像是萬象城和幸福裡，商業與住宅彼此成就。
濱江+低密=“富人區”？
有龍湖天街加持，江與城的出現很受關注。購房者也關心，除了天街，江與城周邊配套兌現如何了？
小襄近日在踩盤過程中，看到一些新變化。
第一，低密居住區即將形成。
鳳嶺濱江起點較高，片區樓盤均要求低密，容積率2.5以下。如今，龍湖、新城、龍光、彰泰等盤已在施工建設，預計在一兩年內交付，即將形成集群效應。
人以群分，加上較高房價，低密居住區吸引的購房者，或為更純粹的中高端人群，未來住起來更舒適。
第二，道路非常寬敞。
去年底，鳳嶺濱江的9條路被重新命名，交通路網工程也在緊密完善中。如今，開泰南路已經通車，設計為雙向8車道，可以窺見片區的超前規劃。
▲鳳嶺濱江，道路較為寬敞。
第三，濱江景觀有望升級。
邕江景觀帶，一直是南寧重點打造的景觀帶，今年邕江奔5A景區目標而去，鳳嶺濱江自然能坐收利好。
▲濱江公園逐步完善中。（來源：樓盤網）
第四，教育配套充足。
鳳嶺濱江內部規劃有2所幼兒園、3所小學、2所中學。其中，開泰路中學、小學選址已經確定，開工是遲早的事。
總的來說，江與城所在的鳳嶺濱江，低密規劃及完善配套，居住起來比較舒適。
加上天街綜合體出現，房價也是南寧較高位，未來成為“富人區”不無可能。
龍湖園林+物業，兩點加分項
事實上，鳳嶺濱江早有低密樓盤紮根，共享區域配套，那江與城的優勢在哪呢？
小襄認為，江與城作為龍湖主刀的項目，其園林和物業一定是加分項。
（1）先看園林。
龍湖的園林，是公認數一數二的水平，引業界爭相模仿，如今已經升級。
江與城項目整體規劃呈圍合式佈局，南北樓間距約90米、東西約170米，形成超1萬㎡的中庭園林，發揮空間很大。
據介紹，江與城將以升級的“五維景觀”造景理念，去呈現龍湖經典園林。
其中，加入龍小湖樂園、林蔭運動場、藍花楹林和陽光大草坪，給不同年齡段的業主多功能的活動空間。
▲沙盤上，樓間距很寬。
▲項目園林規劃示意圖。
遺憾的是，現場沒有示範園林，不能一睹風采。未來園林效果如何，可以拭目以待。
（2）再看物業。
龍湖智慧物業，成立於1997年，以“善待你一生”為理念，是中國百強物業TOP5。
據悉，龍湖物業善於利用智慧系統與人性化服務結合，對社區、園林、業主進行全方位服務。
比如，水系每天定時循環保潔、小區內無死角監控、物業24小時在崗等，體現了先進的管理和服務理念，業主對龍湖物業的滿意度較高。
▲龍湖物業人員。
小襄現場感受較佳，從停車到進入售樓部，保安都彬彬有禮，引導停車、幫開車門、敬禮問好都沒落下，現場防疫工作也到位。
95到125平，九成戶型朝南
最後，來看產品。
龍湖和銀河合作打造的天街綜合體總佔地114畝。其中，龍湖天街規劃建築面積超12萬㎡，江與城規劃建築面積約26萬㎡，容積率1.7，均2梯4戶設計，精裝交付。
▲綜合體效果圖。
江與城項目規劃7棟樓，目前釋放四個戶型，區間為95-125㎡三到四房。
其中，有9成戶型都朝南，在潮溼天氣較多的南寧，居住舒適度提升很多。
佔比最高的為95㎡三房戶型，功能齊全，客廳、兩個臥室朝南，適合首置購房者。
不過，全贈送的陽臺略有縮減。
▲95㎡三房戶型。
115㎡的四房，有兩種戶型，分別為豎廳雙陽臺、橫廳大陽臺，各有優勢。
豎廳雙陽臺戶型，南北對流更加通透，陽臺功能分區也更方便。橫廳大陽臺戶型，客廳餐廳一體空間更寬敞，6.3米寬的大陽臺，能直面中庭園林，視野景觀更優。
▲115㎡豎廳雙陽臺。
▲115㎡橫廳大陽臺。
125㎡四房戶型，整體空間更寬，雙陽臺設計也更舒適，適合追求空間的改善購房者。朝北的陽臺能看中庭園林，朝南的主臥、次臥、陽臺，冬天不怕沒陽光。
▲125㎡四房戶型。
如今，項目首推1、2號樓，價格未定。但置業顧問透露，首開有可能爆出驚喜價，不一定高攀不起，注重居住品質的你請盯緊了。
@鑑語：未來富人區的潛力股，適合追求品質的你
曾經飽受質疑的三岸，隨著規劃逐步落地，未來或成高攀不起的鳳嶺濱江“富人區”。
江與城，與龍湖天街組成的天街綜合體，有望成為像萬象城和幸福裡的組合，帶動片區發展，不要小看它的潛力。
而項目是龍湖主刀，有園林及物業的加分項，品質更偏改善。
它可能不適合所有人，但想必會適合追求品質的你。
另外，輕奢盤在未來越發有戲，還有龍湖天街加持，碰上首開時機，投資或許也香。
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