雷達財經出品 文|長帆 編|深海
3月10日上午，SOHO中國出現罕見大漲，至上午十一時十二分，報每股4.1港元，上漲37.58%，最新市值213.18億港元。隨後，SOHO中國發布緊急停牌公告，稱停牌系因準備發佈相關內幕消息。
公司將要發佈的內幕消息是啥?3月10日，有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就私有化進行談判，交易價值40億美元。黑石提出的私有化報價為每股6港元，這較SOHO中國3月10日2.93港元/股的開盤價高過一倍。
在SOHO中國股權結構中，潘石屹和張欣夫婦共同持有63.93%股份，為第一大股東。
雷達財經注意到，SOHO曾一度輝煌，其在2003年，納稅曾高居地產行業第二，掌門人潘石屹和任志強、王石等，是最早一批的房地產大佬。2010年營收接近融創三倍。
然而，潘石屹和其妻子張欣錯判地產行業週期，將SOHO中國轉型成辦公租賃公司，導致SOHO中國逐漸掉隊。公司營業收入從2012年的153.05億元，縮水至2018年的20.89億元。
此外，SOHO中國還開啟“賣賣賣”模式。據不完全統計，2012年至今，該公司已出售多筆資產，總金額達數百億元。與此同時，潘石屹一家在海外大手筆購買資產。
潘石屹真要跑了？
2003年納稅位居地產行業第二
潘石屹的第一桶金來自海南。
1987年，潘石屹從管道局經濟改革研究室辭職下海，先到深圳，再到海南。1990年，潘石屹同馮侖、王功權、張民耕在海南省合夥成立了海南農業高科技聯合開發總公司（萬通前身）。
1992年8月，潘石屹在海南靠炒房、炒地掙到了自己的第一個100萬。
1993年第一次宏觀調控來臨時，潘石屹從海南全身而退，殺奔北京。
為何潘石屹判斷如此精準？一個廣為流傳的版本是，潘石屹用五斤橘子的代價，看到了海口規劃局一份內部材料。海口市整個報建面積除以該市常住人口和暫住人口，人均面積達到50多平方米，而當時北京的人均面積才不過7平方米。潘石屹認為這是一個巨大的泡沫，最終及時撤退。
潘石屹執掌北京萬通期間，開發了北京萬通新世界廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界等一系列項目，積累起了產品口碑。
1994年，潘石屹遇到了妻子張欣。 張欣畢業於劍橋，先後在美國高盛等投行工作，見識很廣。潘石屹說，自己見到張欣的第一面，就驚豔了，並不僅是外表，更重要的是張欣的談吐和見識，那是他第一次覺得自己是個土鱉。
在張欣的記憶中，潘石屹給她的第一印象就是個土包子，但最終被潘石屹的理想所吸引。
初步認識後，潘石屹開始試圖單獨約會張欣，不到一個月，兩人就確立了戀愛關係，4天后閃婚。
1995年，潘石屹和張欣共同創建了SOHO中國的前身——北京紅石實業有限公司，萬通六君子散作滿天星。
早期，SOHO中國發展迅猛，奪得北京、上海多個優質地塊。
1999年底，署名作者為潘石屹、張欣的長篇文章《SOHO現代城.居家辦公.酷.com》出現在諸多媒體上，SOHO的概念正式提出。
所謂SOHO，是英文Small Office home Office的縮寫，意為 “居家辦公”。前述文章中，潘石屹、張欣提出，在中國還沒有出現真正的SOHO，他們決定建設“SOHO現代城”，打造居家辦公場所，實現一套房子當兩套房子用。
長篇文章發佈後，SOHO現代城開盤大火，出現日銷售額過億，不到一個月，認購量達到十之七八，客戶甚至在夜間排隊。
據國家地稅局公佈數字，2003年SOHO中國公司納稅 1.778億元人民幣，位居地產行業第二。
值得一提的是，國家稅務總局計劃統計司和中國稅務雜誌社聯合發佈了2004年度納稅百強排行榜，北京金源鴻大房地產有限公司以3.96億元的納稅額位列第一。潘石屹為此向媒體大叫冤屈，稱國家稅務總局漏了SOHO中國近一個億納稅額，SOHO中國應在房地產行業納稅排名第一。
2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。
上市首日，張欣說要五年內衝千億超萬科，一時風頭無兩。
2010年營收接近融創三倍
上市後，SOHO中國發展勢頭依然迅猛。
2008年7月，“三里屯SOHO”項目開盤當日銷售額達41億元，創下了當時中國房地產的單日成交紀錄。
2009年，SOHO中國營收規模達到75.29億元，彼時，中國恆大營收57.31億元，融創中國營收47.96億元。
2010年，SOHO中國的營業收入達到184.23億元，融創營收66.6億元，SOHO中國營收接近融創三倍。
2012年，SOHO中國向“包租公”方向轉型。潘石屹對外高調宣稱：“自持物業更好。”
2015年1月，SOHO中國推出移動辦公項目SOHO3Q，將寫字樓短租出去，預訂、選位、支付等各個環節都在網上完成，用戶只需帶著手機和電腦來工作。該年，SOHO3Q在北京和上海建成了11箇中心，有一萬多個座位投入使用。
然而，隨著互聯網寒冬到來，辦公租賃遇冷，SOHO中國的工位，出現不少空置。
SOHO中國的租金回報率並不符合預期。潘石屹在一次論壇上曾公開表示，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，而SOHO中國的銀行貸款利息是4.4%，租金回報率低於銀行貸款利息。
有自媒體曾解讀，SOHO中國旗下的部分物業風水不好。2018年11月11日，一家主打風水的自媒體發文稱，四大風水大忌同時出現在望京SOHO，此地僅適合企業初期發展，一旦到了需要穩定的中後期，定會遭遇挫敗，並舉出入駐其中的陌陌、熊貓TV、A站、小藍單車等企業為例。
2018年12月，望京SOHO起訴了“神棍局”。
轉型後，SOHO中國營收劇烈下滑，從2012年的155.44億元降至2018年的20.89億元。
而同期，房地產企業普遍加槓桿。2018年，第一梯隊的碧桂園、中國恆大、萬科的營收規模，均已經破千億。
國內甩賣海外“買買買”
與營收縮水相伴隨的是甩賣資產。
2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街（000402.SZ）出售兩項資產，海倫廣場16.8萬平方米、靜安廣場7.6萬平方米物業。
同年9月，SOHO中國向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業，作價30.5億元。
2015年9月，SOHO中國向復星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益。
2016年7月，SOHO中國以32.2億元的對價，出售位於上海的SOHO世紀廣場。
2017年，SOHO中國以35.73億元將虹口SOHO整體出售；同年，SOHO中國又將凌空SOHO的剩餘物業面積，以85.8億元出售。
2019年9月， SOHO中國宣佈以7.61億元的價格出售位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。
2019年11月時，SOHO中國考慮出售中國內地的大部分投資房地產組合，包括在北京及上海的8個辦公大樓，總價值約80億美元。
而在國內大手筆甩賣時，潘石屹一家選擇在國外“買買買”，2011年，潘石屹通過投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，投資額約5到7億美元；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年年初，張欣通過家族信託與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。
潘石屹之子潘瑞在英國當地成立了EREC Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。
外界曾質疑潘石屹跑路，潘石屹對此曾做出回應，稱一切都是謠言，自己還是中國國籍“跑不了”。
潘石屹和張欣到底在下什麼棋？或許還需要時間去揭曉。
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