編輯手記：最近，浦東中環繼續刷屏！前灘12萬+（晶耀小戶型二手）、10萬+華唐現房… 老牌“宇宙中心”好像反而熱度降低？今天就特別邀請老業主——由現居張江0.8年的小群主及張江近二十年老居民：牛永貴，牛哥一起來參與這一集的居住測評。為大家帶來更真實、更接地氣的經驗分享，一起來看。
買房對很多人來說是影響“半輩子”的重要事件！但是很多時候，大家對於某個小區、區域，也就是“盲買”，買個手機還要看“測評”呢。
事實上，沒有比居住在本地的資深業主更瞭解區域的，中介不會告訴你的，磚家根本無暇顧及的，冰冷數據無法解答的～我們邀請區域業主來回答！幫助想要置業該區域的“準業主”瞭解更多！也歡迎把你想問的私信我們～
板塊介紹：老牌宇宙中心
地處浦東中外環，價格不輸內環內
浦東張江板塊地處浦東中心位置，是上海城市交通主軸和現代科技產業走廊的交匯點 。它北起龍東大道，南至迎賓大道，西靠羅山路，東臨環東二大道。
張江買房必須知道的定理：「陸家嘴沒有存款，張江沒有時尚」 「張江有結界，裡面的人出不去，外面的人進不來」 「終極鄙視鏈」：老張江>張江鎮>周邊輻射地帶？今天都會一一告訴你！
張江作為上海最重要的科技產業園區之一，凝聚著各種可持續發展的動力、潛力、張力和活力，其中，微電子、軟件、生物醫藥三大產業已成為極具代表性的“張江三寶”。
不過提及張江，最NB的還是它的科學城規劃。
張江科學城位於上海市中心城東南部，《張江科學城建設規劃》規劃範圍總面積約94平方公里。為加強與龍陽路樞紐、國際旅遊度假區等周邊地區的協調和聯動發展，外擴形成銜接範圍，總面積約191平方公里。
在定位上，張江科學城將在張江高科技園區的基礎上，轉型發展成為中國乃至全球新知識、新技術的創造之地、新產業的培育之地，成為“科研要素更集聚、創新創業更活躍、生活服務更完善、交通出行更便捷、生態環境更優美、文化氛圍更濃厚”的世界一流科學城。
張江老業主是如何看待這個區域的？
小群主：近些年來，上海本地人對張江區域頗有微詞，作為一個區域老住戶，這些問題您怎麼看？
牛哥：你看起來是95後吧，小小年紀知道的還不少。
張江住宅在上海本地人心中地位是很複雜。浦西派在整個浦東只認小陸家嘴和南延伸的世博耀華板塊。這兩個地方過去屬於黃浦區和南市區，和浦西沒有心理隔閡。張江這種遠離黃浦江的版塊，最早不入老浦西法眼，而浦東土著心目中的商貿繁榮宜居地是“老縣城”——川沙。
張江作為親兒子和浦東新區同時起步。早期土地便宜製藥和化工及一些電子元器件生產廠拔地而起。也引起關於空氣中瀰漫藥味等一些環境問題。17年以來，我也算青春譜寫張江讚歌的一份子。在科技領軍的發展中，我的看法是，做時間的朋友。讓發展解決一切問題。產業發展讓低效企業遷出，房地產發展讓有意見的人越來越買不起
。慢慢的就越來越和諧宜居了。
小群主：那，到底有沒有藥味？
牛哥：建議獨家的粉絲們去匯智湖畔親自感受下，耳聽為虛，鼻聞為實，下一話題下一話題。
小群主補充：住了幾個月，是真的沒有哈哈哈哈哈。可能隔壁鄰居家的飯香，更能聞到一些！
01
商業篇
匯智、長泰廣場兩巨頭
獨缺一個高端商業綜合體！
小群主：您住在張江多久了？
牛哥：17年了。
小群主：牛哥覺得我們張江的商業多嗎？平時買東西方便嗎？
牛哥：張江內子板塊較多，各個子版塊的基本配套都是齊全的，菜場及中型超市很多。但很長一段時間，張江缺乏大型城市綜合體，直到2014年底，
長泰廣場和匯智國際相繼營業。張江板塊在商業方面確實變得宜居了。小群主：您吃飯買東西一般去哪裡？
牛哥：吃飯在張江紫薇路附近比較熱鬧，約朋友聚聚會去長泰廣場。（長泰就是張江人民的“國金”～）
買五金棉紡之類回去北川公路附近。家樂福這個規模的超市很多，開車都不遠。張江近些年來商業配套越來越完善。金科路的綠地廣場也開業了，唐鎮的陽光天地也不錯。
可以預見，未來孫橋和雙子塔區域也會有新的商業綜合體出現。目前應該是商業規模從近郊向城區過渡的階段。希望越來越好。
小群主補充：不過匯智、長泰的商業做的比較分散，可以說是大眾的牌子幾乎都聚齊了，但高端商業是真的很少。最近的商超，則是匯智底樓的歐尚超市，普普通通的超市，也不能要求太高了。
匯智的人流一般都不會太多，即使是週末出門逛逛也不會出現說“人氣爆棚”的存在。ps：想要Gucci、lv等只能選擇往前再坐幾站了。畢竟現在的張江沒有高端的“時尚”配套...
匯智內部實拍圖 via小群主
牛哥補充：要說張江目前的地標是什麼？可能是遍地的碼農（笑）。
現在確實還沒有，期待未來科學之門的建成吧。據說建成後，雙子塔的配套商場：L+ Mall還會有Prada（just據說，到時候不來也不能怪小群主了），可別再說我們張江沒有時尚了！！
建成後效果圖
02
交通篇
鉑金2號線及13號線貫穿東西
未來仍有多條軌交線路預留通道
小群主：早上2和13號線擠嗎？（廢話。。。）
牛哥：2號線橫穿上海東西，早上的壓力主要來源於川沙方向的客流。好在二號線唐鎮-廣蘭路是區域起始站，出行是沒有問題的。
小群主補充：從金科路/張江高科站上車都是沒問題的，但不一定有座位。ps：2號線進入內環，往前兩站的龍陽路後就開始了徹底的擁擠。如果想早高峰能搶到座位，一般是從廣蘭路乘始發站會舒服些。
每天坐2號線早晚高峰的小群主更是深有體會，龍陽路一直到人民廣場這一段真的，太擠了。
也有很多從龍陽路磁懸浮下來的，拎著箱子一直坐到虹橋火車站，所以車廂空間也更顯擁擠，比較痛的領悟。
不過13號線因為是起始站，完全無壓力。
一個很有趣的現象，早上在張江去坐地鐵，發現來往的人們大多數都是穿著夾克、戴眼鏡，拎著個手提電腦包（沒有在黑碼農，小群主自己也是這樣）。想要一眼辨認出誰是專業的碼農工，其實真的很容易。
小群主：不過我不會開車，自駕只能多問問牛哥的體會了。目前開車上班如何，您一般怎麼出行？
牛哥：張江地處浦東內外環中間，地理位置不錯，藉助內環中環外環及羅山高架和未來通車的龍東高架，行車非常便利。（重點：張江不是睡城，區域內產業比例大幅多於自身所需配套住宅量）從張江出行不是問題。
03
學校篇
非傳統意義上的教育高地
區域內也有多所學校可選擇
小群主：張江的學校怎麼樣呢？都說浦東教育資源好的地方，一個是前灘，一個是臨港。
牛哥：張江不是傳統意義上浦東教育高地。但浦東真正優秀的孩子，卻又很大比例有張江的父母。
這片熱土是青年人奮鬥的聖地，也註定了孩子拼搏的宿命。不過教學質量80分以上學校也很多，浦東二中心，張江集團小學兩個校區，萬科實驗小學都不錯，民辦中芯國際小學也不錯。
小群主補充：玉蘭香苑、益豐新村，都是張江的比較出名的學區二手房。目前的掛牌價格則是在
均價5萬/㎡左右，雖然房子有一定的年限了，但相比附近的二手房，價格還是挺實在的。目前也是比較多預算有限的客戶選擇。
也有很多高知家庭，選擇從這裡搬到了萬科某知名學區盤，一切都是為了小孩唸書，可憐天下父母心。
04
樓市篇
新房擠牙膏式更新
區域宅地斷供 租賃市場活躍
小群主：您關注張江片區近幾年新盤是什麼價？
牛哥：6-7w吧，6w左右也是政府調控的結果，比如我朋友前兩年六萬不到的價格搖中了萬科翡翠的一樓。雖然靠近能源站，但不能不說這個美式開放街區的小區未來可能成為張江最好地段的住宅。最近兩年開盤的房子多集中在孫橋，俗稱孫橋三兄弟。幾次開盤價格也都有波動。7w左右基本站穩。
小群主：張江新盤多嗎?未來區域內的新房走勢你怎麼看？
牛哥：未來會越來越少。張江科技城規劃出臺的時候。浦東政府出臺過類似雄安新區的地產政策。張江科技城大板塊內未來不會新增住宅用地。目前還在消化存量階段。當然這個大板塊也包含康橋周浦，這裡面故事很多，後面我們也可以細聊一聊。
小群主：確實是這樣，近幾年來隨著華髮、三湘的售罄，區域內可供選擇的新房也是越來越少，價格也是比較“辣手”。越來越多的年輕碼農都把目光投向了周浦、唐鎮。
哪怕是均價6.6萬+的唐鎮三兄弟，也是眼睛都不眨一下就能買下。
小群主：最近有推薦的新盤嗎？作為這裡的資深張江業主，也想聽聽牛哥的意見～
牛哥：中建朗閱府不錯，相對競品，首開價格算合理。但是作為一個資深房地產投資愛好者。拍拍良心說，兼顧投資收益考慮，張江不再是巨大漲幅潛力的城鄉結合部市場了。
這裡實在是已經很成熟了。未來新的歷史機會留給曹路、唐鎮、川沙、周浦、祝橋等區域。起步價格太高離天花板太近了。自住很好，而且張江會越來越好。
小群主：為什麼這麼推薦？可以說說你的理由嗎？
牛哥：主要還是考慮價格合適。車程來看距離配套也不遠。板塊提升有個時間過程。 堅定信心，持續持有。年年會有漲價紅包。
小群主：身邊鄰居最近的賣出和買入真實價格你知道幾個嗎？可以說說？
牛哥：板塊內總體的均價在7萬左右吧。成交也不錯。畢竟總價擺在這裡了。鄰居素質不錯。
不過傳統的老張江，二手房的成交均價高的嚇人。張江湯臣、匯智，這兩個知名小區，真實的二手成交，毫不誇張的說有一段時間，直衝10萬+。想想普通的小夫妻在上海打拼，白手起家要能買上一套這個...可能還是租一套比較現實。
（我們浦東購房群最新爆出一張LJ網掛的萬科翡翠，均價也是10萬+...）
也附上最近的張江區域部分二手房成交情況，供各位想要在張江置業的小夥伴參考。
小群主：說完新房，再來聊聊租房市場吧。呼應下主題的超高租售比！
目前張江這邊出租市場怎麼樣？一般三房能租多少錢？
牛哥：張江的租金很嚇人。甚至摸到內環傳統優勢區域的價格。以我的小區日月光二期為例，現在二手房7w出頭。兩房89平普遍8500左右，三房140平普遍13500左右。
小群主補充：張江附近的小區租售比真的是高的嚇人，前段時間一直在輾轉張江各小區看房、租房，這裡的原始一房動輒就要7-8k起（相對好一些的，不是超級老破小）！但很好笑的是，往2號線前面多看幾站（世紀公園到東昌路），反而是5-6k就能租到挺好的老破小了=。=
牛哥：是的，張江的租房市場是非常畸形的。
都說居住在張江，租的第一套房，90%不是在玉蘭香苑，就是在益豐新村。以及
天之驕子的人才公寓，因為性價比高，在附近的租房市場也是較為吃香的。隨著收入增高，就可以逐漸的進行居住改善，入住到綠地mtown、萬科翡翠、湯臣以及匯智。
（小群主親身經歷：匯智的兩房，婚房裝修，19年年底看了一套，要租到1萬，而且很快租出去了。）
小群主：聽您說完，好像周邊幾個板塊更合適投資。您覺得，想買浦東周邊幾個板塊新房的，曹路、唐鎮、川沙、周浦、祝橋這些哪個板塊更推薦？為什麼？
牛哥：價格永遠是繞不過去的考量。在同等區位配套的前提下，入手價格是抵禦風險的一道防火牆。我推薦的話會選周浦。
小群主：那您更推薦周浦嗎?
吹哥：這個要多方面綜合考慮。我說說我的觀點供大家參考：張江科技城規劃周浦國際醫學園區被納入核心區，周浦繁榮工業園被張江集團共建代管。這幾個板塊在承接張江產業和人才上。我認為周浦是有優勢的。更主要是價格。周浦二手房的成交均價和張江拉的比較開。未來有上漲的空間。
買房對很多人來說是影響“半輩子”的重要事件！但是很多時候，大家對於某個小區、區域，也就是“盲買”，買個手機還要看“測評”呢。
事實上，沒有比居住在本地的資深業主更瞭解區域的，中介不會告訴你的，磚家根本無暇顧及的，冰冷數據無法解答的～我們邀請區域業主來回答！幫助想要置業該區域的“準業主”瞭解更多！
PS：本期《樓市獨家》的業主測評到這裡就結束了，下一期大家最想看到哪一個板塊的居住測評？歡迎留言告知我們！我們將邀請區域內的資深業主，為大家逐一解答，帶來最真實的居住測評。
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