有人说，第二名和最后一名没有什么区别，因为人们只会记得第一名。
比如，第一高峰是珠穆朗玛峰，你知道第二高峰是乔戈里峰吗？
作为行业外的人更是如此，你知道2019年烟台地产的销冠是万科地产，还有多少人能记得第二是中海、第三是龙湖呢？
如果你还记得，那你肯定是业内人士。
01 总有一个人能当将军
2019年烟台房地产市场整体较差，供应量、成交量双双下降，特别是成交量，下降幅度非常之大。
2019年烟台商品住宅成交446万㎡，较2018年（606万㎡）下降26.4%，比2017年（671万㎡）下降33.5%。
一个有机体的外在“病变”，是因为内部的一些细胞组织的损害造成的。
房地产市场也是一样，市场整体下滑，是各房企的日子不好过、销量没有“再创新高”的直接外在反应。
但是，只要你想挑，不管什么样的人群，总有一个人能够当将军。
凭借着翡翠大道、翡翠长安、城市之光的大量出货，中南府和翠湖山晓的“锦上添花”，以及御龙山和西雅图的“偶尔发光”，2019年万科烟台销售额达到了44.81亿。
虽然受整体市场下行影响，万科烟台没能够再续2018年100亿的辉煌，但“承蒙各大房企不给力”，万科地产依然是2019年烟台的销冠。
以史为鉴，可以知兴替，2019年已经过去，就当我们满怀期待的憧憬2020年的时候，新冠病毒疫情又为房地产时候带来较大的影响，2020年烟台的房地产市场并不太乐观。
02 武器和弹药
但是，日子总是要过的， 当你迈过一道坎儿，很好，你就可以准备迈下一道坎儿了。
在这样一个持久战中，不仅要看你武器有多先进，更要看你的弹药有多充足。
我们用了一天的时间，从烟台房产交易网、烟台自然资源和规划局网站上，整理出了万科烟台7个项目的总体量、销售量、存量的情况，来浅显的分析一下万科的武器和弹药。
万科烟台7个项目总体量大概有190万㎡，已经上市销售的约有110万㎡，已经销售出大概是85万㎡，未上市的体量还有80万㎡。
从房源套数上来看，万科烟台7个项目已上市销售的房源有大概8800套，已销售大概7400套，还有1400套未售。
好了，再说结论之前，我们先来假设几个前提：
1、2020年房地产市场形势不比2019年差；
2、万科未上市的房子，在2020年有50%入市；
3、万科的整体去化率达到60%；
4、2020年的房价与2019年持平。
那么，2020年万科烟台的销售额将到达多少呢？
（25万+80万×50%）×60%×11000=42.9亿
这个销售额，与万科烟台2019年的销售额44.81亿相比，还有约2亿的差距，就这个差距来说，万科会用什么方法去完成呢？
细心的你可能会发现，我们还没有计算万科的土地储备。
03 后备力量
我们不仅要看到远处的群山，也要看到草丛里的兔子。
2019年烟台土地市场成交445万㎡，同样下滑严重，但楼面价却达到了有史以来的最高点，3113元/㎡。
万科在近几年与本地企业合作项目较多，比如翡翠大道、万科中南府、翠湖山晓、西雅图均是如此。
另外，万科北方区域公司与烟台蓝天集团战略合作，共同推动四季苑BCD、汽车东站北等地块的合作开发。
虽然我们不确定万科与蓝天的合作什么时候落地实施，但万科也在拿地储备，而且今年会上市销售，这个地块就是芝罘区梁家旧村南、竹林南路西侧宗地。
该地块被万科以低价摘得，但楼面价却不低。地块成交价3.06亿，土地面积38701㎡，建筑面积4.26万㎡，楼面价7183元/㎡。
这块地最大特点是容积率低，仅为≤1.1且＞1.01，这么低的容积率，会建什么产品呢？无外乎两种：别墅或者洋房。
再详细分析一下，别墅的需求人群较少，而且总价较高，注定了消化周期长，它不如洋房去化快。
而且，根据2018年-2019年的销售情况来看，120-150㎡的改善型产品需求在增加，所以万科的这块地做洋房产品的可能性更大。
这个地块拥有的配套是和万科御龙山一样的，三山一湖、养正学区，特别是环境资源非常不错，如果不做万科的高端系列就可惜了。
2020年是万科烟台第二个十年的开篇之年，而这个项目可以说是万科在烟台的一个新的起点，必定会在产品力上着重下功夫，打造一个生态健康的项目，或将是代表万科烟台最高标准的产品。
好了，产品确定了，那下一步就是猜测一下价格了。从诸葛找房二手房数据查到，万科御龙山的二手房的销售价格，有的已经超过20000元/㎡，那这个地块的洋房卖30000元/㎡左右，不过分吧？
不再多分析了，要不然会被认为是给万科打广告了，其实分析了这么多，主要是为了能够计算出这个项目能够为万科贡献多少的销售额。
下面我们就来计算一下这个项目在2020年大概能够达到的销售额有多少：4.26万×70%×30000≈9.8亿。
那么，42.9+9.8=52.7亿，比2019年增加了约7.9亿的销售额。虽然这个销售额并不是非常的高，但也需要其它房企追赶一段时间了。
打开了万科烟台的“盲盒”，无论是与以往的重复，还是更新的数字，都不失为一种好的结果。
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