在商品社会中，价格是价值的表现形式。常言说，一分价格一分货，同样的商品由于其表现出的价值不同，其价格自然也就有差别。比方说同样是汽车，有价格几万元的、也有价格几百万的，甚至几千万元的；房子也一样，同样的地段，由于不同开发商品牌、不同的建筑指标与设计风格，可能就有"豪宅"、普通住宅和经济适用房等之分，体现在价格上，就会产生很大的区别。
同样的消费品，如果贴上奢饰品牌，可能跟一个普通品牌，往往价格相差几十倍，这背后无不因为商品"价值"使然。不管价格高或者低，其价格与价值之间必须是相等的。如果价格与价值不符，就出现两种情况：一种是价格低于价值，这样的商品就是物超所值，"高性价比"商品就是这种类型；如果是价格高于价值，商品的价格被高估，就会出现价格泡沫，产生价格陷阱。
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在投资商铺时，也会接触到不同价格的商铺，我们要评估的正是这种价格与价值之间的等价关系，如果能够找到价格低洼地带，购买到"物超所值"的商铺，对投资来说，就有了很大的胜算；一旦买到那些价格虚高的商铺，达不到其"价值"要求，投资难于获得好的回报，被套牢的可能性就大大增加。
虽然价格对每个投资者来说都是很敏感的，但事实上，价格并非投资商铺的第一因素，决定商铺是否能够投资的第一因素是"价值"。只有对商铺价值进行充分评估的基础上，才能确定其价格是否合理。这就如车辆，几万的车辆和几百万的车辆是两个完全不同的概念，一辆600万的车子卖500万一定是便宜的，一辆5万元的车子，卖6万元一定属于价格虚高。经过评估，商铺的价值很高，就算单价高也很值得投资；一旦商铺毫无投资价值，哪怕价格再低，也可能是一次很"奢侈"的浪费。
当我们认识清楚这个问题以后，对商铺投资来说，在讲到价格的时候，就会有一个比较完整的概念，而不至于一味的追求价格的便宜，导致最后买下了烂铺，也不至于因为价格太高而错过一些生财旺铺。当然，价格是有尺度的，并非便宜的就不好，也并非价格越高就越好，所有的好坏，都基于商铺本身的价值是否与其价格相匹配。
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然而，我们看到，正是由于很多人没有分清楚"价格"与"价值"之间的等价关系，往往片面的认为，贵的东西一定好，便宜的东西一定差，正是这种心理，给商家带来很多牟利的机会，有些人就在"求贵"的心态下，吃了很多暗亏 。更有甚者，中国人所特有的面子问题，常常会认为买便宜的东西、用便宜的东西没面子，买贵的、用贵的才能显示自己的身份。由此，使得很多商品为了迎合这些富人心里，而渐渐脱离了价值属性，最后就出现了价格泡沫。
对于生活用品、消费品来说，如果购买、使用贵的东西让人特有面子，这些"消费观"无非就是为了炫富和满足虚荣的需要，其实也无可厚非。但是，如果在投资上，也患了同样的毛病，那么投资遭遇失败将是迟早的事情，投资和消费是两码事，你需要有更加敏锐的目光去判断投资品的真实价值在哪里，与价格的匹配程度如何，只有这样，对"价格"的最终判断才能做到胸有成竹、运筹帷幄。
当前的商业投资，很多卖家正是利用了人们这种普遍心理，在价格上做了很多文章，把一些本来就没有太高价值的商铺，经过各种方法的包装，最后高价卖出，并最终让不明真相的投资人愉快地买单，不仅大把大把掏走这些人的腰包，还让掏腰包的人感觉自己挣到了，这才是商品交易中"高级黑"，也是投资者要十分警惕的"价格陷阱"。从某一方面看，目前的购物中心商铺，大都数都属于价格虚高的行列，我们将对此做一些分析和解读。
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为何不能选择价格虚高的商铺？我们从以下四个方面认识这个问题。
首先，价格太高的商铺，往往开发商短期牟利的心理非常迫切。这背后经常有两个动因：一是开发商实力不足，希望通过项目尽可能榨取利润，牟取暴利，让企业快速成长；二，通常没有长期经营的打算，没有长期做品牌的理念，这对于严重依赖后期经营管理的大型商业、购物中心之类的物业，往往是最致命的。而有些不良开发商，甚至会利用刻意包装、许诺很多"优惠条件"给投资者，描绘美好前景、画大饼，由此提高商铺价格，以期达到捞一票就走人的目的。
其次，价格虚高的商铺，整个投资回收期就会变得很长，投资回报率低，这对于商业投资行为来说，是不划算的。有些人在这种情况下，往往把希望寄托在多年后，物业增值和租金增长，但事实上，物业增值和租金增长也是有一定规律的，往往都是环比逐步递增，不可能一下子来个大涨、翻番的收益，而这恰恰就是很多人的"梦想"，脱离了现实，最后往往就要吃亏。
再次，价格虚高的商铺，当投资人买下来出租以后，租金必然更高，这样承租人就要承担更大的租金压力。这就要求他所经营的生意一定要比较好，才能达到盈亏平衡点，不至于亏本，一旦经营状况不理想，往往就无力承受更高的租金。这就导致了承租人在租用商铺的时候，抗风险能力降低。这种情况产生的后果，就是商铺不好出租，很可能会出现长时间空置闲置的状态，甚至有可能出现烂铺。一个商铺的投资周期往往都要10年、20年甚至更长的时间，从长期来看，这样的风险就会增加。
最后，在一些新开发的区域，投资的商铺，往往都要好多年的培育时间，价格虚高可能把未来几年的增值空间全部透支了。换句话说，现在买下的商铺价格远高于实际价值，实际价值要等到三五年以后，整个商业完全成熟时，才能与当前的价格匹配，同时，租金也要等三五年以后才能涨到位。而前面这几年商铺所有增值收益、租金收益，其实都已经被开发商收入囊中，这样的商铺，投资价值就会降低很多。
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那么，我们如何判断价格商铺的价格是否虚高？归纳起来，主要有4种方法来判断。
第一，将所要购买的商铺跟现在同一地段或周边的购物中心，以及周边其他商业进行横向对比，如果价格太高，就说明购买的商铺价格存在泡沫。这种横向对比方法还要考虑到周边商业的成熟度问题，如果周边的商业已经成熟，而自己要购买的商业是属于新兴商业，这里要计算一个合理的商业培育期，这个周期通常在2~3年之间，如此评估出来的价格就会比较客观合理。
第二，跟同一地段的商业进行租金比较，从而掌握自己商铺的未来租金行情。比如，周边的商业每平租金150元~200元区间，自己所购买的商铺租金能达到这个水平，说明该商业价格处在一个合理的区间。如果投资的商业是新兴的，而周边商业已经比较成熟，那么，可以了解周边商业三年前的租金情况，跟自己的商铺做一个横向比较，这样就能够掌握大体的情况。如果相差太多的情况下，就会知道自己的租金收益差，这样的商铺未来租金回报率就比较低，投资的价值就不大。
第三，根据自己商铺的售价，结合商铺的租金情况做评估，算出投资回报率和投资回收期。例如，总价是100万的商铺，一年租金5万元，这样算下来，投资回收期是20年，投资回报率为5%，显然商铺投资价值不大。在投资回收期以及投资回报率的评估中，通常有一条标准线，也就是投资回收期控制在12年之内，投资回报率不少于8%，这样的商铺才具有正常的收益能力。
但是，现在大部分项目都达不到这种水平，因此，我们还可以用另一种方法，就是把3年的培育期也计算在内，用第3年的租金收益来评估。总体来看，对于商铺投资来说，无论是哪个城市，投资回报率至少要跑赢通胀率或GDP的增长水平，这是最保守的投资基准线。
第四，从整个区域的规划、发展前景，来预测自己的商铺可能存在的增值潜力。有些区域人口密集，商务氛围浓厚，外来人流量充足，这样的地方往往存在很大的增值潜力，将来无论是物业的增值，还是商铺租金的增长，都有比较高的水平，这种地方哪怕价格高一点都值得投资。相反的，如果一个地方人口稀少、商务的氛围差、消费支撑不足，或周边竞争对手林立，又处在竞争劣势中，这种地方的商铺，未来增值潜力或者租金的增长能力都要差很多，就算是价格比较低的情况下，也要谨慎考虑是否值得投资。
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总之，对于一个购物中心的商铺，到底能不能投资，对其价值的判断要摆在第1位 。如果价值与价格对等，那么这种商铺无论多贵都值得投资，如果价值与价格不对等，这种商铺无论价格多低，都不值得投资。而判断一个商铺到底有没有价格泡沫，价格是否与价值对等，通常用上述4种方法，就能有个客观合理的结果。
也就是说，投资商铺要综合整个周边商业的总体情况，先对比周边商铺价格水平，然后比租金水平，再结合价格、租金两大因素，换算出商铺的投资回报率和投资回收期，最后通过这2个指标，就能掌握商铺的价格与价值之间的匹配关系，从而识别所投资的商业物业是否存在价格陷阱。这样，从价格的角度，商铺有没有投资价值就非常清楚了。
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