「经典实例分享」疫情之下该如何投资美国房产？

就在前两日美国股市出现熔断，沪深大盘也是惨遭大跌停，今年的股市可以用“动荡”二字来形容。伴随着越来越多的国家和地区扩大了隔离措施、并加强了旅游限制，市场避险情绪居高不下。那么今年什么才是投资关键词呢？一定是

为何选择在美国投资

货币的重要性，美金和石油和黄金挂钩，是公认为为全世界三大避险货币之一，具备非常强的最保值性，美元的发行者，美联储作为全球的央行由法律授予的权力，是不受美国政府的约束，不会随意印发。

规避CRS的最优地带，CRS全称Common Reporting Standard的英文缩写，中文翻译为“统一报告标准”简单来说就是税务体系的交换，CRS成员国内的国家，都需要交换两国之间的税务信息，透明化。但是美国是不属于CRS成员国，在该国的资产，不需要被交换。所以美国的不动产投资，可以规避税务信息披露的风险。

市场的稳定性，目前全世界海外投资在美国的金额大约在1500亿美元左右，但是只占到了美国房产市场总体量的6%，这个数字如果放到其他国家，会产生泡沫，政府担心外来资金房价过高，会进行一系列的政策的干预，比如澳洲不允许海外人士购买本国二手房，加拿大会提高海外人士本国购房，增加税收等，但是美国政府对于本国以外的海外人士投资，没有任何的政策影响，从购房到持有，和本国人完全一样，市场场更加稳定，不受政府政策的影响。

美国房市意外火爆，亚洲买家激增▼

如何选择

第一次投资美国房产应该如何选择？答案是：低价为王策略投资相辅相成

第一次在美国选择的房产价位不应过高，尽量选择持有成本较低的房产类型，这类房产即适用于中国的投资客人，也适用于美国本土的投资人士。

1

持有成本的重要性

持有成本低，资金方面也没有太大的压力。持有成本包括房产税、房屋保险、物业管理费、房产维护维修费等。美国有些州是免州税的（例如德州）持有成本就相对较低。

已经接近三年低点的抵押贷款利率可能会随着美国国债收益率最近的下跌而进一步下降。在住房库存有限的背景下，借贷成本下降可能会支撑需求，推动房价进一步上升。

2

经济多元化

所谓经济产业多元化，必定会吸引大量的企业以及人才的涌入。世界500强企业有24家总部位于达拉斯，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，他的支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量企业信息技术企业、众多电子、计算通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为“硅谷草原”（Silicon Prairie）或“电信走廊”（Telecom Corridor）。

达拉斯500强企业总部名单▼

亚特兰大地区无与伦比的商业氛围、连通世界的便利性、丰富和产业资源和充足的劳动力储备是其魅力所在，航空城也沿袭了亚特兰大的所有优势。目前已有约40家机构或企业成为了该计划的投资方，佐治亚电力局、达美航空（Delta Air Lines）、北美保时捷（Porsche North America）等就是最好的例子。

亚特兰大世界知名企业名单▼

比如有些州只有旅游行业或者博彩行业为经济支柱的，相对经济单一的州或者城市就很难抵御经融危机的来临。

3

银行贷款估价报告

真实可靠的美国银行出具的房产估价报告

2018年7月16日买入价$204,800

2019年10月1日银行估价$255,000

银行估价高出买入价$50,200

银行估价报告▼

4

真实的出租市场

例如我们美龄湾二期项目仍然秉承一期的开发标准，由佐治亚三大开发商之一的 麦克金利公司打造。美龄湾一期（共73套别墅）自2017年5月上市后受到当地市场的广泛认可，在短短数月内就抢购一空（一期详情点击查看高回报生态别墅收房视频报导）。许多客人已圆满完成了一年多的租约（月租金高达$1700/月）。这就是真实的出租市场！

一期别墅租约详情▼

真实案例

01

★刘先生一位生活在中国浙江的商人，求稳是刘先生成为商场中成功人士的秘诀之一。他希望能够有一个性价比较高并且能够长期持有的美金资产配置项目，在了解了市场上较多的项目后，刘先生选择了我们位于达拉斯的【丽景华府】美国A级大学城稀缺产权全新学生公寓包租项目，总价仅25.1万美金。

同时刘先生还选择了贷款，海外人士贷款方案（首付仅需要40%）仅$10万美金，约等于人民币70万。

丽景华府投资汇报收益表

以刘先生购买的此套房产为例，开发商进行三年包租，每年净收益可达5%。以总价25.1万美金来算，每年的净收益是$12550（约合人民币￥87850）。但是实际上刘先生的仅支付了70万人民币，实际的年收益已经超过了10%。

02

★张女士美国移民绿卡身份，前两年张女士在洛杉矶尔湾买了一套80万美金的二手联排别墅。据张女士表示：这套尔湾的二手房由于持有成本较高，每年的净收益仅2%左右，时常还要因为各类维修与管理公司交涉。所以张女士希望她的下一套房产的投资一定是能够让她省心、省力的，于是她跟着我们转战投资了未来发潜力巨大的

该项目已售罄

同样，张女士也是借用了杠杆，首付仅支付了

凯旋名邸投资汇报收益表

房产市场趋势

衡量一场投资的成败无非是赚钱与否，能够稳中求胜那就更是棋高一招了！房产永远跟Location密不可分，城市定位亦是极其重要，房产每年的涨幅取决于城市的发展潜力。

美国房屋年涨幅分布图▼

我们的张女士和刘先生所选择的城市（亚特兰大和达拉斯）都是经济非常多元化，吸引了众多知名企业以及高新人才的涌入，未来发展潜力无限，同时带动了房产市场不断攀升的趋势。

亚特兰大房产走势图▼

达拉斯房产走势图▼

总结：低价为王这里并不是一味准求价格低就是好，就好比我们经常会听到的性价比这一个词，这个次最早来源于IT，意思指的商品的

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