么往初心

会不会跌主要看有没有泡沫，那么兰州的房价到底有没有泡沫呢？

从租售比的角度来看

没有找到直接的兰州租售比数据，我们自己来简单算一下吧，兰州主城区：城关、七里河、安宁、西固，我们在这几个地方分别找一些新建的小区看看租房和二手房价格的对比。

城关区——欣欣嘉园

房价每平米13840元，97平米的房子每月房租为2500元，那么该房产的租售比为1：537

七里河——恒大帝景

房价每平米14426元，103平米的房子每月房租为2000元，那么该房产的租售比为1：743

安宁——中海河山郡

房价每平米13314元，82平米的房子每月房租为2400元，那么该房产的租售比为1：455

西固——天庆国际新城

房价每平米13172元，101平米的房子每月租金为2600元，那么该房产的租售比为1：512

根据对兰州主城区房产取样计算租售比，我们发现，租售比最低为1：455，最高为1：743；

正常来讲，合理的租售比应该是在1：200到1：300之间的，那么看上面的租售比数据，是远远的超出合理的区间的。

所以，从租售比的角度来看，兰州的房价是存在泡沫的。

从房价收入比的角度来看

国家统计局兰州调查队发布数据，2018年兰州市城镇居民人均可支配收入35014元，同比增长8.3%；农村居民人均可支配收入12368元，同比增长9.4%。

我们假设城镇居民需要买房，一家人，夫妻两人均在工作，那么每年的可支配收入总计为35014*2=70028元。

在对比一下房价，如果想买一套80平米的住房，按照均价12381元计算，总房价为990480元，那么这对夫妇需要14.14年的收入才可以买这样一套住房。

一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。而兰州房价收入比为14.14，远远超出这个值。

所以，从房价收入比来看，兰州的房价是存在泡沫的。

兰州房价上涨的原因

1、兰州地理环境非常特殊，是一个狭长的长条，不像西安这种城市可以向四面扩张，兰州的可开发利用的土地比较有限。

2、兰州的虹吸效应明显，整个甘肃的GDP中，兰州占据了三分之一或者更多，并且没有其他比较突出的城市，折旧造成了兰州对于周边城市资源和人才的虹吸效应。

3、棚户区改造，过去几年天量的棚户区改造规模，是促使房价上涨的一个很重要的原因。

兰州未来房价怎么走

虽然不管从租售比，还是房价收入比来看，兰州的房价确实存在着泡沫，但是，要想让兰州的房价降下来，也是不容易的，在兰州房价上涨的原因中，只有棚户区改造在2019年规模开始锐减，但是两外两个原因依然是支撑兰州房价上涨的因素，并且很难被改变。

综上所述，兰州的房价是存在着泡沫，但是不代表会降价，反之，在未来几年我们大概率还将看到兰州房价上涨的局面。

经济观察哨

你买了一套，家里老人一套，岳父岳母一套，结果就一个孩子，大学毕业深圳工作安家了，你觉得你那三套房子会涨吗？兰州市普遍收入3000，租房一般一套2000左右，还能涨多少？你那价值500万的房子出租一个月2500元你会卖还是出租？兰州市十年钱380万人口，现在十年了，420万人口，而且今年人口增长基本为0，自己去西关感受一下人流量就知道了。马上地铁开通了，城关的房价会降一点，地铁周边的七里河，安宁，西固的房子会涨一点。

说实话，本地土著最少也有两套房子，三到五套房子的比比皆是，而本地年轻人回来的比较少，随着老龄化的加剧空房子越来越多，现在看看身边打工的基本也都买了老破小的二手房，没买的也知道凭打工的收入在兰州买房不看能，会去其他地方打工创业。兰州要不是限购扭曲了市场，前年底到去年初跟着其他地方大涨一波后今天早跌下来了，不幸你问问恒大的楼盘卖一套提成多少，你再问问房产中介出租个房子大概需要多少时间？58上看看n自己小区挂出的卖的和出租的房子有多少就知道兰州房价究竟该涨还是跌了。

阳光私募Mike吴

一个城市的房价走向到底如何要看以下几个方面：

1、当地的经济增速情况。

兰州2017年官方预计完成GDP2445.7亿元，比2016年名义增长7.99% ，在省内排名第一，基于全国平均水平线附近，由此来看房价不会有太大波动，可能会稳中有略涨。

2、本地区各类产业的增幅情况。

固定资产投资1350亿元，下降32%。社会消费品零售总额1364.4亿元，增长8%。地区财政总收入和一般公共预算收入达到671.65亿元和234.2亿元，分别增长10.7%和12%。居民消费价格指数控制在1.5%左右。非公经济增加值达到1115亿元，占生产总值的比重为45.7%，提升0.8个百分点。总的来看，兰州经济发展进入新常态的特征更加明显，工业利润、财政收入等效益指标好于预期，经济发展向好因素正在不断累积。 供给侧改革取得良好效果 过去一年，兰州市严格落实“三去一降一补”政策，钢材、粗钢、水泥、原煤产量分别压减53.7%、52%、21%和7.1%，商品房库存面积减少69万平方米。

由此来看此地区房价走向趋于上涨姿态。

3、地方的购房政策方面

2017年当地政府落实限购政策，非兰户籍家庭不得再次购房。楼市限购令实施半个月后，为强化房地产市场监管，坚决遏制投资性购房和投机性购房行为，5月1日，兰州市再发布住房限购政策操作细则，要求严格落实区域性限购政策，并进一步明确了限购执行范围、执行时间、多套住房核查范围以及核查材料，明令购房人因不符合限购政策要求退房退款的，房地产开发企业、房地产经纪机构必须无条件办理退房退款。

由此来看政府仍然处于全面调控阶段，各项措施阻止炒房现象发生，那么房价就会处于长期的趋稳阶段。

私设学堂

2006年刚上班，买了一套新房，108平方准备结婚用，一平方4650元！后看房子越来越贵，2009年又凑钱给老爸老妈按揭了一套旧房子，87平方，一平方7350元。2012年弟弟结婚用，按揭新房（找人拖关系）11500一平方。以上三套都在城关区！！！现在我们都笑了，别说兰州市城关区的房子，安宁好一点的都16000一平方了呀！会降价？我信你个鬼[捂脸][捂脸][捂脸]

猴子他爹地

兰州的房价会不会跌，我们从以下几个方面分析一下。第一，老城区改造，通常情况下，老城区改造的区域面积越大，新增房源会越多，价格也会越高，同时泡沫也就越大，兰州受地形的限制，老城区改造面积很小，新增房源也比较少，且绝大多数房子都是自住，所以，老城区房价比较真实，跌的概率很低。第二，城市扩展开发，由于兰州的主城区开发面积太少，导致大量的开发商将眼光投向了城区边缘位置，例如九州，和平，碧桂园，领秀山等，由于不限购，所以主要以外来人口和投资客为主，这些区域的房价，有一定的泡沫，抗跌能力较差，一旦主城区限购取消，这些区域，大概率会跌，但不会大跌。第三，城市发展趋势，城关区是兰州的中心城区，人口密度非常大，刚需旺盛，所以城关区核心位置的房子，抗跌能力非常强，跌的概率几乎没有，但涨幅也有限，属于跌不下去，涨不上去的状况。七里河区是兰州未来的中心城区，兰州中心区域西移的势头越来越明显，所以七里河区西站商圈和西客站商圈的房子，未来的增值空间很大，大滩板块的前景空间也不错，但目前处于开发阶段，不好判断未来走向，马滩板块区位优势明显，但规划混乱，没有形成合力，房子抗跌能力一般。安宁区是兰州教育资源最优质的区域，城区进行了大量的改造，但城区常住人口较少是硬伤，泡沫较大，刚需可入手，投资需谨慎。西固区是兰州的工业老城区，工业老厂区的搬迁是硬伤，搬迁问题不解决，西固的房子价值有限。总体而言，兰州主城区的房价支撑度较高，属于缓慢上涨通道（优质学区房除外），而主城区周边的新开发区域，相对而言有下跌风险，但风险不大。

丝路梦驼

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题

，现在让我们一起探讨一下。

一、随着交通越来越便利，去西安和成都的时间缩短，大量的年轻人会去更大的城市发展，没有年轻人口的基础，未来能好到哪里去？只能说兰州的房子只会短暂的涨，长期并不会，毕竟有了房子要工作还房贷，还要吃喝拉撒，不然只守着一堆钢筋混凝土就能生活吗？现在应该大力发展实体经济，文化旅游等，改善老城区环境，让留下来的人有工作，有幸福感，有安全感，才会阻止人口外流，不断向好的方向发展。

二、从总的趋势看，兰州房价的攀升今后主要在个别黄金商业地产。住宅的升值空间和上涨空间已经不大。如果人口出生率下降和老龄化程度增高，房价疲软甚至阶段性回落是肯定的。只不过开发商多会以赠送面积、装修补贴、配套家电等形式促销打折，而不会采用直接大幅降价的手法。此外，要关注导致房价回落的政策因素：一是房产税的出台；二是廉租房安居房的规模；三是租售相济办法等。

在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的

这个问题的解答能够帮助到大家。

在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题

的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。

我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐

芒嘎拉古树茶

兰州房价会不会降？首先要明白房价降价的原因，目前全国部分三四五线城市出现了不同程度的房价下跌，也有准一线二线城市 比如厦门也出现了房价下跌。厦门由于限购政策太严格，外来资金无法进入，本地常驻人群也不缺房子，所以不动产交易遇冷在所难免。

其他三四五线城市经历了一轮棚改后的货币化安置 ，去除了很大一部分库存，现在慢慢泡沫消失，除去刚需，三四五线城市人口都在流向大城市，没有新人接盘，房价下跌在所难免。

然后兰州在2018年一举晋升 二线城市，人口虽然不比其他二线城市，但是兰州地形两山夹一河，人均占有土地非常少，能用来做不动产的土地就更少，现在兰州市区几乎没有新增土地，只能靠“愚公移山”来在黄土山上规划不动产。因此兰州市区和发展成熟的的不动产区域价值是相当可观的。

在2015年兰州进行了新一轮的招商吸引人才计划，涌入人口50万，要知道兰州当年人口总共也不足400万，结果就是2015年到2016年发展过后，兰州的房产刚需逼近，房地产开始大幅上涨，随着2015年到2018年三年的发展，兰州吸引人才的能力减弱，在2018年全年度，房价稳中有小幅增长，这也是符合社会发展趋势。

目前央行降低准，流入的贷款和金融杠杆将会进一步突现，兰州的优质地域小区房价还会稳中有升，但是并不看好榆中 红古 皋兰 兰州新区这些人口匮乏 购买力能力不足的地区。

在兰州限购的大环境下，大家还是尽可能把资金用来购买优质的房地产小区，不要贪图一时便宜 选错了房。

流星532hj

兰州市的房价在未来五年，主城区将保持基本稳定，周边地区依然有上涨空间。

判断一个城市房价涨跌可以从一个几个方面进行分析。我们暂以兰州市2018年相关统计数据做一个简要说明。

一、当地经济发展水平

1.经济总体状况

一个城市的经济发展水平决定了当地人民的购买力；兰州市2018年实现GDP2700亿元人民币，比上年增长6.5%，物价上涨1.7%；全年全市城镇居民人均可支配收入35014元，比上年增长8.3%；农村居民人均可支配收入12368元，比上年增长9.4%。

2.房地产投资情况

全年房地产开发投资586.62亿元，增长35.74%，其中住宅投资307.72亿元，增长12.19%。房屋施工面积4537.93万平方米，增长2.96%；房屋竣工面积162.14万平方米，下降23.77%。商品房销售面积668.79万平方米，下降8.84%；商品房销售额520.11亿元，下降4.96%，其中期房销售额442.52亿元，下降4.38%。

3.结论

2018年兰州市经济总体上在不断增长，物价上涨，人均可支配收入有所提高。但商品房销售面积和销售额皆在下降，房产投资领域市场预期比较低迷。

二、人口总数&人口流入量

1.需求影响供给，城市人口多则需求量就大，反之，则小。另外外来人口的购房需求，毕业生的安家和就业选择也是影响当地房价的重要因素。

2.2018年末全市户籍人口328.47万人，其中，城镇人口231.25万人，乡村人口97.21万人。年末全市常住人口375.36 万人，比上年末增加2.4万人。

3.人口总体上呈现增长态势，流入人口在增加，市场需求依然充分。从需求与价格的关系来看，市场需求在增长，房产价格也会随之增长。

兰州人对房子的需求依然是刺激房价上涨的一大动力。

三、土地成交量和土地价格

1.房子离不开土地，房价的高低很大程度也包含着地价的成本在内。土地供应量的多少和土地价格的高低对市场供需矛盾的缓解有着重要意义。土地供应量多，后备土地资源充足，土地价格稳定，楼盘储备丰富，房价稳定，市场上供应充足，那么房价便会相对稳定。反之，土地价格的高涨会随之带动房价的上涨。

2.2018年兰州全年土地成交面积约亩土地64888.053亩，城关区成交80宗土地，成交额高达22.86亿，真可谓是寸土寸金。下图为2018年兰州市土地成交量及成交价格。

兰州市正在不断进行城市扩张，新区，榆中和皋兰县近年来受到许多大型开发商的青睐，纷纷在此拿地。

随着主城区土地成交量的减少和人口增长，政府也着力在提高周边地方的土地供应，加之周边地方地价便宜，开发商拿地热情高，期房销售情况良好。

特别是新区和榆中地块，开发商为了年底冲刺销售额，降价促销，部分楼盘出现了开盘即售罄的盛况。

3.结论：外来刚需买房将会集中在兰州市周边地区，这部分需求会再次拉升兰州的房价。

四、租售比

1.合理的租售比在1:300~1:200之间。低于1：300说明租金低，售价高，房产泡沫严重，未来在调控和市场运作下，房产投资潜力不大。高于1:200，说明社会需求量大，租金贵，租客转化为刚需购房的人数会增多，房价会面临新一轮的上涨，房产投资潜力大。

这一数据暂时未能找到，在此不做分析。

五、当地政府的房产政策

1.坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租售并举的住房制度。

2.取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

结论：政策导向依然利于刚需一组，房产投机和炒作基本上难以展开，因此是刚需上车的好时机。

因此，兰州市未来的房价主城区将在较长时期保持稳定且有小幅增长。兰州市周边地区，特别是新区，皋兰和榆中地区未来升值空间大，随着基础设施的进一步完善，这些地方的房价将会有大幅的提升，外来人口住房需求依然十分强烈，兰州典型的人多地少，未来的需求空间仍然很大，房价目前看涨不看跌。

斯蒂芬林奇

不会下跌

第一，兰州市区内可开发的地皮资源已接近枯竭，如果盖楼，只能拆老房子，拆房子就要安置人，加之地价，成本很高。

第二，兰州的房子在兰州市，但不代表属于兰州人！买兰州房的人来自市内三个县和省内其他城市，兰州人是很穷，但不代表甘肃省上没富人，如果省内其他城市和市内三县富人全来兰州买房，房源基本都是不够的，怎么会下跌？

所以兰州的房子根本就不可能下跌，虽然大家买不起房，但是兰州房价和其他地方不一样，兰州房子很大程度是刚需，没泡沫，阶段性持续上涨就是常态！

洞明哲人

兰州房价就像小脚老太太爬楼梯，一直在慢慢上涨，原想新区的崛起和发展会缓解市区房价的上涨，看起来不是很明显，这和新区吸引人气的功能有很大关系。新楼盘任然像雨后春笋般的出现，前两年相对边缘一点的楼盘价格低一些，但这两年也都在追赶市区的价格，主要原因是基础建设和周边民生配套设施建设同步，甚至超前，使购房者看到的不仅是楼盘墙内的花花草草，更看到了墙外的迷人景色。尤其是各知名房企连片开发，各显优势，加上医院，学校等与购房必须考虑的因素步步跟进，无疑坚定了购房意愿，必然也坚挺了房价上涨。环境以及功能设施是已成为购房者首选，价格退居其次。房企在宣传上也是以周边环境为主要诱饵，至于户型，内部设施大同小异，其实已经没多大吸引力了。所以，兰州房价依然会慢步走高，没有环境的楼盘会走得慢，甚至停步，但下跌的可能微乎其微。外行看热闹，一派胡言，见谅！

關鍵字: 房产 租售 房价