房貸利率“重新定價”，怎麼選更划算？

3月1日起，個人房貸利率大變革！

根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，

結合多家銀行公告，此次貸款的轉換範圍、轉換規則等與央行此前通知保持一致。即除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款等均需要轉換。貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。

簡單來說，房貸客戶原來已辦理的按揭貸款（原合同約定的利率），自3月1日起原則上於2020年8月31日前要完成轉換工作。有兩種方式可以選擇，一種是可以選擇變為LPR±基點形成（基點也可以為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，另一種是選擇固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

那麼問題來了，哪些人受此影響？房貸利率需要轉換為LPR嗎？到底該怎麼選？別急，小悅悅帶你一文看懂！

一、哪些人受影響？

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：

1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；2、固定利率貸款；3、2020年底前到期的個人住房貸款；

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受此次轉換的影響。

二、固定利率和LPR加點的區別？

■ 選擇一：固定利率

比較容易理解，就是獲得的利率水平在合同剩餘期限內不變。假設用戶原來買房享受了房貸9折優惠，利率則為基準利率4.9%x0.9=4.41%，新合同還可以協定為4.41%。無論之後市場利率如何變動，都要按該房貸利率進行還款。

■ 選擇二：“LPR±基點形成”

掛鉤LPR會面臨利率波動。在保持房貸利率不變的情況下，以2019年12月20日5年期LPR利率4.8%為基準倒推，計算出加點。然後，這個加點維持不變到合同期滿，未來發生變化的是LPR利率，和用戶的“實際房貸利率”。

LPR利率一個月報價一次，如果你簽了，房貸不是按月跟著浮動，因為重定價週期最短是一年。

重籤第一年，你的貸款利率是不變的。如果當時買房是9折房貸，利率為4.41%，固定點差為4.41%-4.8%=-0.39%。不論未來LPR升或降，獲得利率都是LPR-0.39%。

如果當時買房享受的是上浮20%的話，利率為5.88%，通過公式計算加點則為5.88%-4.80%=1.08%。也就是說，“加點”是“108個基點”，實際利率為LPR+1.08%。

三、選固定利率還是LPR加點？

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升週期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

對於貸款客戶，到底選擇哪種定價方式最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。預期利率走低，就該選擇浮動利率，也就是LPR，到時候能剛好跟著降低房貸的利率；如果未來預期走高的話，就應該選擇固定利率鎖死利率。

融360大數據研究院分析認為

目前主流的觀點也認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。

舉個例子，假如用戶向銀行貸款100萬，等額本息還款，原合同期限為30年，現剩餘25年，執行利率上浮10%，即利率為4.9%x(1+10%)=5.39%，月供5609.07元。

固定點差=5.39%-2019年12月5年期LPR利率4.8%，為0.59%。由於現行利率高於12月LPR，執行利率將調整為LPR+0.59%。假設2020年12月LPR報價降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，由此計算調整後月供為5546.84元，比現在減少約62元。一年算下來可以節省744元。

四、如何通知和辦理？

1. 銀行會通過官網和網點公告、公眾號、短信、郵件、手機銀行和電話等多種方式通知。

2. 轉換不用重籤合同，只需修訂利率條款。

3. 綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。考慮到新冠肺炎疫情實際情況，建議個人優先通過線上渠道自助操作辦理，確有特殊原因無法自助辦理的，待疫情結束後到銀行網點人工辦理。

☆ 總結 ☆

總的來說，大家不必太過糾結選擇哪一種方案。

如果追求穩定，就選擇固定利率模式；

如果追求可能的收益，就選擇LPR加點模式；

從目前的走勢來看，未來一段時間內LPR呈下降趨勢。因此，選擇LPR加點模式將可能是普遍的方式。

本文來源於央視財經、淘寶房產濟南、商都房談等

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