東友律師團

我是胖莫君，從事法拍行業工作近10年，法拍從早期傳統的線下拍賣演變到現階段的線上拍賣。我簡單的做了一個圖，這樣看起來會簡單直接。

司法拍賣模式的演變

1.0司法拍賣，委託拍賣行進行線下拍賣

過度網絡司法拍賣，網絡司法線上拍賣試行

2.0網絡司法拍賣，法院自主外包，拍輔機構的加入，線上線下結合進行服務。

大概是這樣的一個邏輯。

那麼法拍房究竟是什麼呢？我看樓下很多大神都對法拍房做了系統的回答，但是對於剛剛關注法拍房的小白來說，太多的專業領域類名詞，看起來還是比較吃力的。

所以我們就簡單的闡述下什麼是法拍房？

法拍房就是由申請執行人對被執行人提起訴訟後，法院進行查封拍賣以做償還債權人欠款的一個處置物，在司法執行中，房產只是執行環節中的某一標的，而法拍可被查封拍賣的標的涉及到你瞭解到所有可以進行變現的物品，但是在這個過程中，法拍房，法拍車，是較為大眾的標的，所以關注的人群比較多。

簡單的闡述了法拍房到底是什麼後，我們來說說法拍房能買嗎？

我相信很多人在網上也檢索到法拍房的很多新聞，基本都是負面的。那麼法拍房可能存在的風險有哪些呢？

首先我們從法拍房的優勢說起。我們關注法拍房無非2個點最為突出，也是法拍房最大的兩個優點：低總價、不限購。

不管是投資還是剛需對我們來說價格都是最關鍵的因素。同等地段的法拍房最低可能是市場價的56折。

這巨大的價格誘惑下，自然也存在著相應的風險。風險又有哪些呢？

網上普遍的稅費不清晰，債權不清晰，無法按揭，無法清場交付等。

但是我不得不說網上對法拍房的風險實際上是在無限的放大。確實，法拍是有風險，這些風險更多的存在於早期的線下處置中。隨著互聯化的普及，現在的法拍房基本已經實現線上化，公平公正公開。

1、市場的交易體系也在逐漸完善，常規的稅費問題在房產的公告中基本會比較明確的體現，及個別不清晰的，也有專業的機構可以做盡職調查，在參拍前就可以合理的規避掉。

2、債權不清晰我認為是主要被放大的瑕疵點，實際上法院查封的房產，在債權問題上與競買人無關，大家擔心最多的就是所謂的輪候查封，但是我們要知道，這是法律層面的事情，在實際操作中，法院會解決這個問題，我們可以放心的競拍，拍得房產後，法院會解決輪候查封的問題。法院可以解決債權不清晰的問題，是不是高枕無憂了？不是！

有些人可能會說，那你自己說的豈不是前後矛盾嗎？

這裡劃重點。為什麼要這樣說。

我們在競得法拍房後，交付了尾款，法院出具三書後，法院上該房產的物權已經轉移了。但是，記得一定要儘快過戶，這是為了避免在這個過程中，房產可能涉及到的再次查封。我們需要在房管局進行新的備案，更新信息，確保房產的所有權人變更為你後，這才是完結。

3、基本上法院會對法拍房的尾款交付時間會有嚴格的要求，一般在競拍成功後的7-15個工作日，當然每家法院會根據實際情況進行調整，但是大多數都是在一個月內需要交付完畢尾款，一旦延時交付有被認定為毀拍的風險。

而我們直到在傳統的銀行按揭中，是需要做預審後，沒問題進行二手房交易拿到房本去銀行質押放款，這個時間3-6個月不等，當然也有一些快的1-2個月可以放款。但是不管怎麼說這個流程與法院的交易流程是相悖的，法院必須拿到尾款後才會協助你進行辦理過戶手續。

在法拍的交易演變過程中，法院、銀行、保險機構等也在積極探索適合法拍房的按揭模式。現在我瞭解到的大部分銀行已經有相關業務，也就是我們說的法拍房，這會以擔保的形式開展由保險公司介入，銀行提前放款。當然還有的銀行與法院之間也有新的模式，也就是同貸書模式。市場的迭代完成，意味著參與法拍的門檻越來越低，風險越來越小。

4、清場交付是很多人最關心的問題。確實我們在部分房產的公告中會看到明確法院不負責清場交付。但隨著法律的健全規範，各地高院逐漸下文要求法院對處置房產進行交吉，負責到底。我們也常常看到很多法院執行的新聞，也是在形式司法權，保證公民的合法權益。

總結：所以說，法拍房肯定可以買，但法拍房依然有風險，只是這個風險絕對是可控的。我們在享受低總價帶來的利好時，一定要對意向的房產做好，盡調。最近有個片子叫安家，大家直到中介收你2個點的服務費，除了傳統的過戶代辦服務外，實際上也有針對房產的盡調服務。所以我們在參與競拍前，可以花點錢對房產開展盡調，把風險問題前置，千萬不要盲目競拍。你盡調幾千元，省下來的確實幾十萬上百萬，甚至更多！。

喜歡我回答的請給我點個贊，謝謝。我會用心告訴大家一些我知道的法拍技巧，與大家一起在法拍這個場景中撿漏，請關注我把。

胖默君

歡迎大家點擊頭像關注我，諮詢拍賣相關的問題~

“法拍房”是法院拍賣房產的縮寫，是法院強制執行拍賣的房屋，拍賣的過程雜，以公開競價方式由出價最高者購得，風險雖高，一般比市場價格低。

對於法拍房是否限購，在實際實踐中“因城而異”，相關的法律背書是：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力（《物權法》）；被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況，根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產，人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，併發出協助執行通知書，有關單位必須辦理（《民事訴訟法》）；拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移（《最高人民法院關於適用的解釋》）。由此看出，司法拍賣是人民法院執行的一種強制處分措施，意味著某債權人的利益受到了侵害，只能通過資產處置來補償損失。

從理論上講，按照以上法律規定和司法解釋，“司法拍賣房屋的所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策的影響，房管局或者國土局作為產權過戶的協助執行單位，必須配合辦理相關手續。”但實際操作中，有的城市會限購法拍房，有的則不限購，例如深圳是限購的（截至2018年8月）：該市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為該市戶籍居民的家庭)繼續執行限購2套住房的政策；該市戶籍成年單身人士(含離異)在該市限購1套住房；能提供自購房之日起計算的前5年及以上在該市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非該市戶籍居民家庭，限購1套住房；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行；購房時間的認定，以在該市房地產主管部門信息系統網籤購房合同的時間為準。因此，競拍者在競拍前應率先確定自己的購房資格與貸款資格。房地產限購之所以有效，是因為中國房地產的現金支付率高，中國購房者購買力充足，因而對抵押緊縮表現出彈性。司法拍賣房大多需要一次性全款支付，給限購政策的執行帶來了空間。

（我們“融易拍”平臺將協助競拍人貸款、協助領取法律文件、解封撤銷抵押、協助產權過戶，繳稅領取不動產證等）

法拍房的來源一般有：購房人向銀行貸款購房，拖欠貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣房產變現來償還貸款；如約定以自有房產抵押，到期不能還款，根據《擔保法》，債權人只能向法院申請並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣債務人的房產來還款；如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，若該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；無主財產也能成為拍賣的房源，只是生活中幾乎很少發生。

法拍房的來源即預警了相關風險：如果房屋有實際長期租約，租客可能會拒絕搬離房屋，買受人不能破壞租約申請強制執行（買賣不破租賃），買受人應當核實租約是法院查封之前還是之後才簽署，當然買受人成為新業主後，只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益；有的房子可能存在其他債權人，房屋可能被多次抵押，由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，入住這種房屋後可能會遭其他“債主”的追討；法院不承擔瑕疵擔保責任，通常只是對房屋明顯瑕疵進行簡單描述，房屋存在的其他隱秘或暫時因技術水平所限不能顯現的質量問題都不會體現；是否被其它機構查封，房產可能被當地打擊非法集資辦公室等查封，導致無法過戶；房屋不是空中樓閣，是由房屋的所有權、土地的產權、地籍等支撐起來，例如土地若是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，土地若是存在抵押或壓紅線也無法過戶，類似情況等等；如果法拍房是經濟適用房，需要補足差價；最惡劣的情形是買到了“凶宅”，後期需要通過大量的修繕、設計來“變兇為吉”。

（我們“融易拍”平臺將提供一站式服務，盡力為競拍者評估、規避風險，權證專員提供專業的稅費核算及登記過戶服務直至安心入住）

銀行、司法機關等並不實際運作具體的競拍環節，而是通過委託拍賣公司，由拍賣公司公告房地產出售信息來進行拍賣（現在一般有網絡拍賣，或者現場與網絡同步拍賣等方式，以淘寶網拍、京東網拍為典型）；設有保留價的增價拍賣方式，保留價等於起拍價，至少1人報名且出價不低於起拍價，方可成交（好事者切忌只為了圍觀而報名，假如只有1人報名，最後就會以保留價格成交）；最高人民法院規定，法院拍賣不動產時，競買人應當在拍賣前向法院預交拍賣保證金（標的物拍賣價的10%—20%），應當預交而未預交拍賣保證金的，不能參與競買（競拍人務必確認淘寶和支付寶賬號完成實名認證，建議提前1-2天繳納保證金，交保成功意味著報名競拍成功，如果競拍失敗，保證金會原路退回）。

“網拍”受到嚴格的法律保護和調整，體現了競拍過程的法律性與政策性。競購者對“網拍”有越多的瞭解，越能安心地拍賣，獲取最優房產。網拍平臺應當為司法拍賣設置首頁入口和專用頻道以提高用戶辨識度和使用便捷性，並通過該頻道向社會公眾真實、準確、完整展示網絡司法拍賣的各類信息；應當具備實時在線核驗報名競買人身份信息功能，確保競買人可自主完成報名和隨機生成競買代碼、密碼；使用具備合法經營牌照和符合安全標準的網絡支付系統，可自動處理保證金的交納、凍結和結算；具備通過互聯網進行電子競價的功能；為不同層級人民法院設置系統操作功能及管理權限，並具備自動化統計功能，確保人民法院隨時發佈、管理、統計和監督司法拍賣活動；對拍賣形成的全部數據進行加密保護，確保安全，並具備自動歸檔留存功能，可下載製作副本；具備大數據實時計算分析、精準投放與推介能力，確保拍賣信息及時推送潛在競買人，擴大參與競買人數量；具備包括PC端和移動端的多終端登陸系統與操作功能，方便競買人多渠道參與競買；為網絡司法拍賣交易各方提供及時全面的諮詢、答疑和提醒等服務；後臺未設置監控競買人信息和操控、干預競價程序的功能等（《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》）。

競拍者最終獲得的主要文件有《拍賣成交確認書》、《執行裁定書》、《協助執行通知書》、《公證書》等，用於過戶、交稅、解押等相關事宜。

關注“融易拍”，歡迎瞭解、聯繫與合作。

融易拍深圳法拍房

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這個問題號外君可以明確地回答你，能買。

1. 首先我們要理清什麼是司法拍賣房產。

司法拍賣是指人民法院將查封、扣押、凍結的被執行人財產，在被執行人逾期不履行義務時，依法以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，並用所得金額清償債務的執行行為，是人民法院執行中的一種強制處分措施。 司法拍賣房產就是這其中的一種資產。

2. 那麼，法拍房到底怎麼買

許多朋友關注法拍房是因為司法拍賣房產的起拍價比較低，性價比挺高，但是往往因為對司法拍賣流程的陌生而錯過了“撿漏”的機會。號外君覺得這樣還是很可惜的，本著為大家服務的心態，以阿里司法拍賣為例，我來給大家詳細說明一下司法拍賣的流程：

步驟主要為：拍前準備、報名交保、參與競拍、支付交割及保證金退回

① 拍前準備

如果打算貸款的話，請查看競買頁面中有沒有【一鍵申請貸款】的按鈕，或者查看【競買公告】中銀行是否留有諮詢貸款的聯繫方式。

還可以點擊阿里司法拍賣界面中的【服務】欄，【房產服務】中的【金融服務】之下有許多銀行，找跟房子同一地區的銀行，點進去找到銀行的聯繫方式，諮詢核實貸款的相關事宜。

涉及到標的物相關的費用，阿里司法拍賣平臺不收取任何費用，法院一般也是不收取費用的，關於詳細的過戶稅費等諮詢，可以點擊【服務】欄中的【拍賣諮詢】，跟同一地區的服務商進行諮詢，也可以尋找自己所在地的房管部門進行確認。包括是否限購等問題，也是要去找所在地房管部門進行確認的。

② 報名交保

如果【競買公告】 【競買須知】中沒有特殊說明的，從拍賣開始到結束的這段時間內，都是可以提交保證金的，交了保證金後，才算是報名成功。

因為有的標的物保證金額度較高，所以建議大家至少提前一天繳納保證金，避免遇到限額問題，錯過拍賣。

【個人銀行賬戶】，工作日和節假日期間都是可以隨時繳納保證金的。【企業對公賬戶】，建議在週一到週五工作日之間交保。

競拍過後想要過戶給其他人的，那麼必須用這個人自己的賬號參與競拍。如果不方便註冊賬號，則需要在競拍開始前聯繫法官，按照法官的要求辦理委託手續，委託已經有淘寶或支付寶賬號的人進行代拍。如果企業想要進行代拍，也可以到法官辦理委託手續，委託有賬號的個人或企業進行代拍。

如果保證金限額較大，不知道自己的銀行卡里是否有足夠餘額的話，可以點擊司法拍賣首頁，查看交保限額，點擊查看各大銀行交保限額。額度是由銀行設置的，一般是無法進行更改的。

③ 競拍流程

繳納保證金後，可以從電腦或手機上進入目標標的物界面，可以看到【出價】兩個字，點擊出價，再點確認出價，你的價格就出上去了。

出價的時候，賬戶裡不需要有錢，出價的次數也沒有限制。

想要加高一點的價格，就點擊【+】加號。

拍賣的競拍時長，以界面顯示的【競拍週期】為準。如果您或其他人在拍賣結束前的五分鐘出價，那麼系統會在這次出價的基礎上延長五分鐘，具體以頁面倒計時為準。

而且拍賣是不會在長時間無人出價的情況下提前結束的，參與拍賣的朋友們是不需要一整天盯著拍賣的，可以在拍賣結束前登錄界面查看情況。

如果只有您一個人報名，或者其他人的出價超過了您的心理價位，您也可以不出價，競拍結束後保證金可以退回。

④ 支付交割及保證金退回

競拍結束後，如果競拍成功，那麼將會涉及到尾款支付和標的物的交割流程。

大家可以在【競買公告】 【競買須知】中根據法院規定的尾款支付方式進行支付，一般是在第八條到第十條。付款成功後可以等待法院通知，或主動聯繫法官辦理手續，辦理時間一般在兩週到一個月左右。辦理成功後法院會給出成交確認書，裁定書以及協助執行通知書等相關材料，帶著這些材料直接到相關部門辦理過戶手續即可，一般來說是不用接觸到標的物的原所有人的。

如果競拍成功後，未在規定時間內支付尾款，那麼法院是有權沒收保證金的。

如果競拍失敗，那麼將會涉及到退還保證金的問題。

使用網上銀行上直接繳納保證金的話，保證金將會在三個工作日左右退還到您的銀行賬戶。

先充值到支付寶的話，在競拍結束後，點擊司法拍賣首頁，點擊右側的【退回保證金】，點擊頁面中的鏈接，即可免費退回。

使用餘額寶繳納保證金的話，直接通過餘額寶轉出到銀行卡即可。

拍賣平臺提供的服務項目

如果大家覺得上述方式描述的不夠清晰，還有兩種方式可以瞭解怎麼購買司法拍賣房產。

①模擬體驗司法拍賣

阿里拍賣平臺提供了模擬司法拍賣的服務，非常詳細地指導瞭如何實際操作。

在模擬結束後，會把保證金全數退回。

②房產交易服務

點擊阿里司法拍賣界面中的【服務】欄，【房產服務】之下有全程服務，律師盡調，委託看樣，過戶辦證，金融服務，拍賣諮詢，評估鑑定，稅費測算等多項服務可以選擇。

關於這個問題的基本解答就是這樣了，大家如果還有什麼問題，點擊頭像關注我來提問哦~

拍賣號外

法拍房也就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。通常是由於房主無力清償債務時，債權人經司法程序向法院申請強制執行的結果。北京市經拍賣的房產，通常不需要購買人取得北京市購房資格，也就是不限購。並且大部分經拍賣的房子要低於市價。

現在北京幾乎各個法院都設立了網上拍賣平臺，平臺上詳細登記了每一處房產的信息，包括房屋的位置、基本情況、需要預存的保證金金額等。查詢便知購買法拍房的條件之一就是準備好購買房屋的全款。大部分法拍房要求買受人支付全款，否則買受人逾期未支付拍賣款，法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價、費用損失，由原買受人承擔。法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交，拒不補交的，法院強制執行。

法拍房在具備不限制購買資格，價格低於市價等吸引力的同時，也存在著一些風險，對買受人來說以下幾點的確需要格外注意。

一、無法過戶的風險

拍賣網站上就標有特別提醒的字樣，告知競買人需詳細諮詢房產所在地過戶的相關政策，過戶風險自行承擔。由於拍賣房往往涉及債務問題，房子可能已經被抵押，甚至多次抵押，如果不能解押，被抵押的房屋是無法過戶的，這一點買受人在競拍之前要諮詢清楚。

二、無法入住的風險

法院處置的是房屋的所有權，不包括使用權、居住權，如果房子由於各種原因被佔用了，裡面的人又拒絕主動騰退就會存在入住的困難，雖說後續可以通過訴訟途徑解決，但時間成本、經濟成本無形中又增加了。

三、無形的成本支出

法院的拍賣公告中明確標註，買受人應自行辦理水、電等戶名變更手續，相關費用自理。對可能存在的影響標的物使用的水、電、物業管理等欠費由買受人自行解決，拍賣人不承擔上述費用，未明確繳費義務人的費用也由買受人自行解決。

法拍房有利有弊，建議前期瞭解相關法律規定及流程，做好調研工作，儘量將可能存在的風險一一排除。

東友律師團

法拍房是司法拍賣房的簡稱。

司法拍賣是法院用來處理債權問題的重要方式。

法拍房一般經過查封、資產評估、網上拍賣、過戶清房的過程，我們接觸到的就是從網上拍賣開始，目前法院合作的拍賣平臺有阿里、京東、公拍網、資產訴訟網、中拍網等五家網站。

可以放心買法拍房，前提是做好充足的準備！

準備一：做好詳細的資金方案

清楚自己的購房預算，最高額承受能力。包括保證金、全款付款時間、能否貸款、貸款額度、貸款利率、貸款放款時間、房產抵押額度、抵押放款時間等。

準備二：看準法院公告

這一點很重要而且容易被忽略，法院公告包括很多重要信息點，如：產權信息、稅費信息、責任歸屬、戶口信息、是否騰空、是否有租約、是否有佔用、物業欠費情況等。

準備三：條件允許，務必實地看房

除非你對房源內外部情況瞭如指掌。很多信息我們通過網站平臺上是看不出來的，買過房的人都知道要實地看房，來驗證之前獲取的信息真偽，防止出現意外情況。實勘分為內部實勘及外部實勘。內部實勘包括：是否可以進屋查看、房屋戶型、朝向、得房率、質量是否存在瑕疵、居住人情況、瞭解拍賣原因、能否與居住人協商。外部實勘包括：鄰里關係調查、物業調查、房屋位置、學區調查、周邊交通及配套調查等等。

準備四：做好參拍心理準備

參拍前需要做好哪些心理準備？

1、調整好心態，準備打持久戰。整個拍賣的過程一般比較漫長，一般需要2-3天才能結束。出現多次參拍才能拍中一套的結果很常見。提前準備好1-2套房源方案做備選。

2、量力出價、頭腦冷靜。領先了別大意，落後了彆氣餒。根據自己的資金規劃，量力而行。一些熱門房源拍賣的過程還是特別刺激和激烈的，特別是到了最後出價階段，每一次舉牌都是需要經過思考。建議邀請專業拍賣師作指導，對場面的把控是一個好的拍賣師必備的能力。

準備五：預估過戶和清房成本

在前期調查時，根據產權性質、稅費情況、拍賣原因、佔用情況、租約情況及清房難度對過戶和清房成本做個大致估算，並計入購房總成本中。

很多朋友在談法拍房時，說自己買法拍花的錢不必買二手低，有一部分原因是現在的法拍市場(尤其是一線城市)撿漏的幾率越來越小；還有一個原因是，前期計算總成本時忽略很多重要因素。

購房總成本包括：拍賣款+稅費+物業欠費+租金解約成本（若有）+機構服務費（如有）+清房費用（若有）+裝修費用（若有）+貸款利息（全款除外）

這其中的每一項，如果存在費用而你沒有計算的話，金額都不小。大家一定算仔細了。

海豚選房

首先，可以明確的是，法拍房可以買。

但是，法拍房真的是低價有便宜可佔嗎？有沒有什麼雷區？

怎樣才能買到沒有雷區的放心、低價“法拍房”？

一般的法拍房，由於價格比市場價低20%~30%，

為什麼法拍房價格那麼低？

因為法拍房主要是由於斷供或抵押貸款引起，

銀行拍賣房產主要就是為了獲得債務清償

所以，銀行對法拍房一般設7成保留價（抵押貸款比例最高70%），

但如果參與拍賣的人多，房子也有可能接近市場價成交。

法拍房有5個雷區，買前記得先掃好雷

（1）產權是否明晰？

如果房子產權不是歸屬債務人一人所有，

或者有夫妻雙方是否離婚狀態，或者夫妻對於財產和產權的分割不明晰，

則會造成房子拍賣後，夫妻的任一方不同意房子過戶，

給後續房子交割造成很大的麻煩。

（2）是否帶有租約？

由於我國現有法律規定，房屋所有權的轉讓不得對抗現有租賃合同，

也就是說，租賃合同具有優先權，

因此，如果是帶有租約的法拍房（特別是5年以上長租約），

一定要慎之又慎，否則很有可能拍下了房子，最後無法入住的情況。

（3）是否空屋狀態？

如果房子拍賣之前，還有人入住，

特別是與債務人的直系親屬，

法律規定競拍後無法強制權益人搬出該房屋的，

或者後期在搬出時會存在惡意破壞房子的情況，

給競得者造成巨大的經濟損失。

（4）稅、費背景是否清晰？

由於法拍房的拍賣費用、契稅、個人所得稅、交易稅費，

包括該套物業所拖欠的物業管理費、水電費等都是要由競得人繳納的，

在參與競拍前，一定要深入瞭解需要繳納的相關稅、費金額，

以免因拍賣後還需要繳納鉅額費用得不償失。

（5）是否還有其他連帶債務糾紛？

法拍房法院只是根據合同糾紛中的債務金額髮起拍賣，

對該房子是否有其他連帶債務糾紛不負有盡職調查義務，

所以，如果債務人把該房子進行二次抵押、三次抵押，

或者與別人簽訂長期的租約來逃避強制執行等，

會給法拍房所面臨的巨大的不確定性風險。

如果沒有做好以上幾個排雷措施，你就有可能陷入雖然低價拍到了房子，最後你會發現房子可能存在無法過戶、無法交房、需要補交鉅額稅費等"暴雷"事件。

買房二三事

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近幾年房價居高不下，買不起房成了許多人心頭的疙瘩，而這眾多的房源中，“法拍房”卻以低廉的市場價格吸引到大部分買房者的關注！

然而，你以為法拍房就那麼好？

2017年，廣東市民李先生通過法拍形式買到了天河區一套房子。獲得房屋產權去收樓，發現房屋原產權人陳某還住在裡面，而且賴著不走。於是李某把“老賴”陳某告上法庭，要求騰空房屋，一審勝訴；此後“老賴”上訴，二審竟然推翻原判，駁回要求“老賴”搬出的訴訟請求！

同年11月，鄭州市民楊女士通過法拍形式花費230萬元買下一套房子，算下來“省”了幾十萬元，但過戶的時候卻被告知還須繳納46萬元的個稅。

賴著不走的原房主，高昂的個稅，在這買房者看起來低廉的法拍房背後，到底還隱藏著什麼不為人知的秘密呢？今天！有法365企業小助手將帶您走進——法拍房的那些“坑”！

01

為什麼大家都想買法拍房？

法拍房：法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。

依據《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價，或者市價的百分之八十。如果出現流拍，在進行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

這也就是鄭州的楊女士，和廣東李先生為什麼可以用低於市場價格的百分之二十，甚至百分之四十，來購買廉價法拍房的原因！

但廉價法拍房背後又隱藏著什麼鮮為人知的秘密呢，讓我們繼續往下看。

02

有“瑕疵”的法拍房

關於法拍房的新聞中，我們經常看到權利瑕疵這四個字。

權利瑕疵是指在經濟活動中，標的物所有權一方將所有權利或部分權利移交另一方時，其標的物上存在第三人的權利。

而這之中的權利瑕疵包括：所有權、知識產權、其他物權（即標的物所有權以外的用益物權或擔保物權）、債權中的租賃權，以及存在危及人身、他人財產安全的危險。

房屋“瑕疵”和所有權“瑕疵”，是兩種法拍房糾紛中較為常見的權利瑕疵。

Ⅰ.房屋“瑕疵”

買房先看房，法拍房也不例外，在參與法拍房交易前，依據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十三、十四條的規定，人民法院會公示拍賣財產權屬、佔有使用、附屬義務等現狀的文字說明、視頻或者照片等，對拍賣財產的已知瑕疵和權利負擔進行特別提示。

但實際申報拍賣法拍房的申請人常常會為了掩蓋這樣的瑕疵，而拍攝屬於看似正常的屋內環境，和十分安全的房間設施，畢竟法院所要求提供的只有六張圖片。

這間房子之前有沒有過刑事案件？房子有沒有出現過靈異事件？房屋的結構有沒有缺陷？天花板掉落的事件發生過嗎？

這些都需要在購買前確認，一旦你沒有關注到這些房屋內在的“瑕疵”，那“凶宅”，“危房”可能就離你不遠了。

由於《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條第五項的規定，法院在變賣公告中已明確告知，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全瞭解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。

這一項法規的存在，使得我們只能老老實實地認栽。

所以在這裡有法365企業小助手提醒大家：買房先看房，實地走一遭！

Ⅱ所有權“瑕疵”

在最開始的事件中，廣東的李先生由於事先沒有調查過房屋，直到收房時才發現原主人仍居住在內，經過一系列的上訴，仍沒有辦法將原主人請出自家的屋子，所有權的“瑕疵”也常常是法拍房申報時，申請人故意隱藏的部分。

這也是李先生不知房裡有人的原因！

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法拍房的“隱形消費”

法院規定，法拍房的房款，必須在規定時間內付清全款，否則不退還保證金。所以在高昂的保證金下，我們應當知道如果我們購買法拍房後，需要繳清哪些稅費。

法拍房繳稅與普通購房時相同，作為購買方，我們需要承擔：

1.契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；2.合同印花稅：買受人承擔，0.03%；

3.公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%； 4.貸款保險費：買受人承擔，貸款額X0.05%X貸款年限；

而賣方則需要承擔：

1.個人所得稅：

①滿五唯一住房，免徵（房主必須本人到場承諾）；

②其他情況，拍賣房產為3%。

2.增值稅及附加：

①普通住宅滿兩年以上，免徵；

②普通未滿兩年，房價全額X5.65%，非普通未滿兩年全額x5.65%，滿兩年差額X5.65%。

此外，不同城市根據當地情況不同，也會有細則上的差異。

這其中我們要強烈注意兩點：

1. 對於競拍法拍房，如果原持有人為企業持有，那麼我們就需要繳納土地增值稅和增值稅（相當於以前的營業稅）、契稅，而有些地方還需要徵收企業所得稅。

2. 時刻關注當地房屋買賣新增稅。

開頭事件中，關於鄭州楊女士所要繳納的個稅，在2014年鄭州就曾出臺政策：直系親屬過戶房產不必按照稅務系統的報價交稅，可以自行報價。5年之內再交易，需繳納房屋總價差額的20%稅費。

而楊女士購買的房屋恰恰就是五年中再交易的法拍房，所以仍需繳納20%的稅費，一來一去，拍房省的錢全用來為自己事先的疏忽買了單。

最後關於購買法拍房，有法365企業小助手在這裡提醒大家：

1.買房先看房。價格便宜的東西往往隱藏著便宜的原因，所以多看看多瞧瞧多問問。要明白，法拍房款項要一次性付清，且不好退，買不好你將承擔巨大壓力！

2.買房看原主。大家要清楚賣房子的不一定是住戶，當確認原住戶很難搬離的情況後，趕緊撒手。

3.買房需繳稅。不要因為心動的價格，而忽略背後龐大的稅收。法拍房也是房，買房就得繳稅。而且，購買法拍房可能要繳納更多稅！

廉價的法拍房背後藏著的是普通購房者難以察覺到的風險，而專業的律師會針對這些做出合理預估。

如果您有相關的法律疑問，

或是遇到了類似的問題無法處理還歡迎您關注公眾號“有法365”，

諮詢有法365企業小助手！我們將以最專業的律師團隊，為您解決問題！

有法365

法拍房簡單來說就是法院拍賣的房子。通常這樣的房子是因為債權人無力償還債務，而由法院查封對房源進行拍賣，拍賣之後的錢由債權人進行還債。

小編看到這個問題以後發現下邊有好多負面的聲音。

針對這些負面，河南鄭拍要表示的是，只要做好前期調查工作，法拍房是可以買的！！！！有問題的房源，咱們絕對不能拍，有選擇性的去進行拍賣才是最正確的選擇。這些群眾的擔憂也是可以解決的！

針對以上問題，河南鄭拍有具體的解決方案：

1.全款問題

法院拍賣的房源是需要全款付的，但是河南鄭拍可以幫墊付百分之七十至八十，等到房本到手之後，可以拿現房去做抵押分期貸款，在還給我們即可。這樣既可以買到便宜的房源，也一樣的是能夠分期貸款，複雜，但是能夠解決問題。我們也會全程一站式跟進服務的。

2.過戶問題

法院比房地產還具備權威性，如果法院你都不相信，那還有什麼可以相信的呢？法院肯定會配合過戶問題，這點可以放心。然後司法拍賣服務機構也會全程輔助的。

3.其他問題

在選擇參與買賣哪套房子之前，河南鄭拍會做一個詳細的調查，關於稅費問題，貸款問題，過戶問題，是否存在租賃等情況做調查，如果房子存在問題，也會如實告知客戶，最後選擇權由客戶決定。

河南法拍房專家

法拍房是法院下達執行裁定書，法院有處置權，並在網絡司法窗口公開競拍的房子。

法拍房當然能買，但是不建議直接買。法院太忙，公告上大都寫著現狀拍賣。意思說不負責使用權交付。所有權是肯定的，比一般二手房更靠譜。法拍房背景複雜，個人難以把控風險。比如，長沙限購，法拍房特殊 背景複雜，不建議直接買，找專業機構輔助靠譜，有安全保障。能全程兜底服務，幫承攬風險

文瓊532027627

一、網絡司法拍賣的房子能買嗎？

北京市京悅律師事務所律師認為：能買。將司法拍賣藉助龐大的互聯網資源，可以使拍賣物品的價值得到最大的提升，最大限度的保護各方當事人的利益，同時為分散在各地的網民創造了優良的購買環境，無形中擴大了競拍參與機會。對競買人來說，通過互聯網這一技術手段進行司法拍賣，突破了時間和空間限制，足不出戶，通過網絡動動手指就可以充分的瞭解拍賣物品的詳細信息和價格，並第一時間參與其中，使得參拍人數突破了空間和數量限制，極大增加參加拍賣的機會，使得拍賣物品成交價格的最大化， 最終徹底維護了案件當事人的根本利益。

互聯網天然的開發性和透明化，將整個司法拍賣活動置於陽光之下，有效地隔離了司法拍賣活動中的腐敗行為。由於所有拍賣信息都通過網絡公佈，所有競買人第一時間獲得的第一手的信息，有效的避免了各個競買人之間信息不對稱的情況，整個司法拍賣過程在都可在拍賣頁面及時更新，完全處於一種透明的狀態之下，作為法院也只有在拍賣結束之後才能獲悉競買人的詳細信息，屏蔽了內幕交易的機會，築起了一道堅硬的廉潔司法屏障。

網絡司法拍賣運用網絡技術手段完全省略了拍賣運營成本，特別是對競價未成交而流拍物品，依法降價後可以迅速的重新上傳至網絡平臺，開展下一次的競價，有效的節約了拍賣時間，與傳統的拍賣形成鮮明的對比。

2016年8月3日出臺的，自2017年1月1日起施行的《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，進一步規範了網絡司法拍賣，使得網絡司法拍賣能起到更好的作用。

二、網絡司法拍賣房產是否限購政策的限制？

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定 》第二十九條規定：動產拍賣成交或者抵債後，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

但是，2017年4月27日，北京市住建委等出臺了司法拍賣房產相關政策。政策規定，將住建部門對競拍人購房資格審查納入北京市司法競拍流程。法院競拍房產為納入北京市限購政策範圍內且競拍方為自然人的（個體工商戶、個人獨資企業視同自然人），要求競拍家庭或個人符合本市限購政策，在國內首次將司法拍賣納入限購管理。

更直接的衝突是：江蘇省高級人民法院在2017年5月31日簽發通知規定：司法拍賣房產不受地方政府限購政策影響。而南京市房地產市場綜合執法辦公室在後續簽發關於明確《關於進一步加強房地產市場調控的通知》操作有關事項的通知，其中明確：因司法拍賣取得的房產，按住房限購政策執行，最終導致江蘇省高院與南京政府就司法拍賣房是否適用限購政策各執一詞。

目前，全國一線城市中，北京、廣州、深圳的司法拍賣房的買受人要符合當地政府規定的限購政策，僅僅上海還不受政策的限制。那麼對於上海想買多套的人就提供了一個得償所望的機會。

因此，在購買網絡司法拍賣房產的時候一定要關注是否符合當地限購政策。

三、購買司法拍賣的房子有什麼風險？

北京市京悅律師事務所認為：法拍房一般都與債務糾紛、違法查封等有關。此外，法拍房屋也有可能存在瑕疵缺陷和損毀。因此購買法拍房必須事先做足調查工作，尤其要現場看房，瞭解清楚房屋現狀。根據網拍公告，標的物按交付時現狀交付，交付時實物與評估報告不一致的風險及評估基準日至交付之時所產生的風險如隱藏瑕疵缺陷、損毀等均由買受人承擔。因拍賣標的現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用及風險自行承擔。

1、 房屋的產權狀況是否有問題

律師提示：三證有沒有辦好，按揭是否還清，當前的實際居住情況如何？有沒有清場？有沒有被抵押出去、有沒有重複抵押、有沒有被註冊為某個公司的辦公地點、房主人登記的姓名與被執行人是否一致、房屋現在是否有人居住等。這些瑕疵的存在，使得競買人拍得房產後又陷入到歷史遺留問題的處理中，甚至出現激烈的矛盾衝突。這些內容在淘寶司法拍賣的詳情頁都會有所陳述，大家要留意分辨。如果在頁面上沒有提及，也可以向對接的法官進行溝通了解。

2、房屋原所有權人的身份背景

司法拍賣房屋基本是由於債務人無法履行到期債務，而被債權人起訴，查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣。如果房主是循規蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高利貸或者黑社會背景臨時跑路，那麼你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日後回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，而且法院也不會24小時守在你家裡保護你，那麼如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。

3、戶口問題

房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

4、是否有租房備案

根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣銷售後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裡面居住而不肯騰退，那就非常麻煩了。

5、補繳相關稅費的風險

司法拍賣交稅的特殊性在於，上下家稅費由買受人一人承擔。而且必須當場全額繳納。該條款也都在拍賣時載明，一般沒有出過很大的爭議。但也有個別情況出現。比如：鄭州市民楊女士花費230萬元終於拍下一套房子，算下來“省”了幾十萬元。原以為自己賺到了，沒想到過戶的時候被告知須繳納46萬元的個稅，因為該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”，過戶房屋總價是500元，需要繳納兩次的房價差價20%。

6、是否有其他欠費。

重點關注拍賣房屋是否存在欠費問題，主要是水電氣費和物業費。購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解項目是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費的情況。也是需要拍賣後買受人自行承擔的，這塊費用還是要考慮的。在評估該房子是否該購買時，也需要將欠費部分納入到成本範疇中進行考慮。

7、是否能貸款的問題

法拍房大多支持貸款，但是，需申請貸款的，在司法拍賣公告發布10日內可向銀行提出申請。一旦申請被批准，競買人競拍成功後，只要在規定時間向法院交付首付款，法院就會出具成交確認書送到銀行，有銀行和購買人辦理過戶和抵押手續，銀行則會在指定限期內將餘款打到法院賬戶上。而事先沒有找銀行的，拍下後大多需要一次性付清。

注意：有可貸款標記的，方為可以貸款項目。在項目信息中也會註明貸款提供的銀行及聯繫方式，可在拍賣前先行聯繫瞭解情況。

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