明净如水3

这种店铺买到就砸手里。

28平方的门面，年租金才1万？

以租金上涨推算来看，这看似用不到30年就能回本，但前提是得有人租才能回本！

要知道很多城市十几平方的住宅单间一年都得上万租金，这28平门面房才1万租金，这跟前有客流吗？租金回报率只有投入比的2.2%，比住宅回报率还低，买它作甚？

重点是这样回报率的门面，往往是地脚很差的地方，连开发商自己都没底气。第一次租出去了，生意不好，店家自己会想办法忽悠人来接店，但长此以往，谁都知道这店租了不赚钱，那么以后谁还租？租客越来越少，店铺空置率越来越高，以后很可能是家家都租不出去。试想连出租都费劲的店铺，以后还卖的出去吗？

另外别忘了，门面属于商铺，商铺都是商业性质40年产权，这个租金回报率证明这商铺风险系数很高，如果出现很多店铺都闭店租不出去的情况，那么极有可能出现产权到期时都还收不回租金的情况。

40万如果按5年存银行定期，一年也有1.5万-2万的年息，40年至少60万利息，加上你45万的本钱，相当于你的门面是用105万换来的40年，一年2.65万的成本。换言之，你要保证每年不低于2.65万的租金才能回本，而且不能出现较长的断档期。但目前来看，你这租金回报率显然达不到抗风险标准。

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城市发展报告

我是老威财经，我来回答。

45万买一个28平方米门面，年租金才1万，我是不是听错了呢？年收益率只有2.22%，太低了。

在此可以给你普及一个知识，就是如果你投资一个标的，投资标的的收益如果赶不上银行利息，那么你完全可以不投资。

从上面的图标我们可以看出，银行现在一年的存款利率基本都是2个百分点左右。比如邮储银行，一年的利率也达到了2.25%，超过了你的投资标的的商铺的2.22%的年收益率。

这意味着什么呢？就意味着如果你把钱存进银行，一年的利息就超过了你的租金！而且还是在没有风险的情况下！要知道，如果你投资商铺，是要承担一定的风险的，在承担风险的前提下得到的收益还不如不承担风险得到的收益，那么你觉得那个更划算呢？

当然，这个里面也许有房价上涨的因素，那么具体就要看你在那个城市了。如果你真的要投资这个商铺，那么就要考察一下你所在的城市，是一个人口净流入的城市还是一个人口净流出的城市。如果是一个人口净流入的城市，那么或许还能考虑一下，如果是一个人口净流出的城市，那么就完全没有考虑的必要了。

当然换句话说，我只是假设，如果你给我40万，我完全可以在我老家（湖南这里）买到一个门面，年租金也有2万元，至少光是我老家的门面我就觉得比你的划算多了。

所以我个人感觉可能你是限制了自己的投资领域和地域，有时候投资这个东西不要给自己设限，只要不违法，在条件允许的情况下尽量多考虑一些投资标的，也总比你现在的这个商铺要好很多。

老威说财经

赞成买商铺。

先假设你能使用45年。
楼上有答者说45万大额存单，4%以上利率复利存45年后连本带利是265万以上，6%利率存45年后连本带利是584万。
先做个不保守的计算，租金按照每年上涨3%（这个比现在社会的实际涨幅（5%~10%）已经低了很多），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是400万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

再做个相对保守的计算，租金按照每年上涨7%，涨到第20年后不再增长（20年后的租金33799元，现实情况是以后的20年不可能不涨租），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是300万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

其实上面这个租金增长率已经很保守，而且只涨了20年就不再上涨，按照现在市面上的可以正常租出去的商铺租金来看，每年上涨10%，不会说是20年不涨租。
而且上面的计算是以年为单位来存租金的，如果按照月存，本利总和数值更大。

商铺的40年产权到期后房子如果还在，那么房子还是你的，不过要交一部分土地出让金。我们所说的产权到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租赁了40年的土地，拥有了土地的使用权限，如果租赁到期的话，会出现下面两种情况：

第一，土地收回，然后补偿你的建筑，不过这里需要注意的是，目前国家只有对70年产权的住房有相关的补偿规定，对于40年的商铺还没有具体补偿标准，当然补偿是肯定的，只不过补偿多少，按照什么标准补偿，并不好说。

第二，继续租赁使用，其实大部分都是继续租赁使用，因为毕竟还能用，没必要到期以后全部拆除掉吧，所以，缴纳一部分土地使用出让金，按照合约规定的年限，就可以对商铺继续使用了。

用户5422639332142

相信大家看到这个问题后都在计算，这个单价1.6万/平米的门面房，月租才800虽然不亏，但一定不划算。大家都进入理解误区了，事实上不是这样的。

1、什么叫门面房？

门面房是临街底层房间的通称。由于临街，很多门面房都会用作商铺性质进行出租。换句话说，购买门面房相当于购买商铺。一个28平的临街商铺，虽然不知道位于什么地方，但从目前市场的行情来说，月租800的话要么就是一些偏僻的地方，要么是边远的小镇，从投资角度来说，都不是一个很好的投资行为。

2、门面房是要缴纳房产税的

这个知识很多人是没有想到的，作为商铺用于经营事业，是需要缴纳房产税的。自己经营的门面房缴纳房价70%的1.2%为房产税，对外出租的门市房需要缴纳租金收益的12%为房产税。由于这个问题是对外出租，所以年租金1万就需要缴纳1200元的房产税。换句话说，年租金1万元最后到你手上只有8800元，换算成月租只能收取730元。

3、年化收益率有多高

这个商铺的投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%，即0.88/45*100%=1.95%，这个数值到底是属于什么级别的理财呢？1.95%事实上与一般银行一年期定期利率是相同的，也就是说用45万购买了这个商铺以1万元一年的租金出租，与把45万元每年放到银行收取一年期定期存款所得的收益是相同的。这个收益甚至比余额宝、零钱通还要低。此外随着商铺的老化，在未来商铺租金可能会比现在还要低，从性价比上看，尽管看上去有实际收益，但连余额宝、零钱通这种宝宝类的理财都跑不过，属于名义上赚钱，实际上亏本的生意。

综上所述：花45万买一个28平方的门面房年租金1万是一门名赚实亏的生意，我情愿把钱放在余额宝甚至是5年期定期存款也不会拿来进行这样的投资。

风雨顺德人

如果商铺处于一线城市或新崛起城市，那可以买。因为中国正在逐渐进入低利率甚至0利率时期，租金收入是值得托付的保障。

一、如何判断所在城市是否靠谱？

一线城市自不必说。新崛起城市的简单判断指标为：人口净流入数量不断增加、本科及以上学历人口比例不断提高、区域服务业占比不断扩大。

只要所在城市保持上升发展趋势，虹吸效应就会源源不断地带来新增人口，扩大内需，增加就业，促进第三产业发展。在这样的城市，不管是商铺还是住宅，租金收入都具备较大的升值空间。

虽然现在的回报率不高，但胜在稳健，可以提前布局，等待发展红利的到来。

二、更重要的因素：中国正在缓慢进入0利率甚至负利率时期。

11月初，银保监会约谈13家保险公司，停止销售固定利率为4.025%的年金险。12月1日，易纲6000字长文，点名在世界范围内，负利率会成为长期趋势。

为什么会发生负利率？

一条众所周知的常识：投资会带来回报。

但是，当投资回报越来越低，甚至一不小心连本金都会赔掉的话，大多数人都会考虑放弃投资，把钱存在银行，这就导致市面上流通货币出现缺口——钱不够用了。

为了把钱从银行逼出去，国家就需要降准，让存款收益不断变小，逼迫大家进行消费或投资，增加市面上的流通货币。

因为种种原因，比如物价上涨什么的，来来回回，市面上流通的钱依然不够，结果就导致发生0利率甚至负利率。

三、负利率环境下，投资商铺，是可以接受的选择之一。

根据一份《全国重点50城租金收入比调查研究报告》所述，一线城市平均租售比为1:636，其中北京和深圳的租金回报率仅为1.8%，需要55年才能回本。

你所提到的商铺，租售比为2.2%，已经大幅超过北京、深圳的多数住宅。

在未来几年，假设中国进入低利率时期，对现有利率打个对折，那么，现在5%收益的理财，收益会变成2.5%。现在4%利率的房贷，成本会降为2%。那么，你再回头来看2.2%的租金回报，是不是变得有吸引力了，让人感到些许安慰了？

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草根创业老油条

不用看多少平米，总价45万，年租金一万，回报率是2.2%肯定不知道投资，这是最基本常识，如果年租金达到两万，还是可以考虑，至少回报率要达到4.5%以上，才可以考虑，28平米，还要看他的门头是不是很大，屋里边儿的格局，适合做什么？

需要45万，总共28平米，相当于18000每平，这一定是县城里边，县城里的房价，门面房是要比房价贵的，而在三线以上的城市，门面房有可能没有住宅贵，开出来这个价格，一般五年后，有可能达到两万一年的租金，但是你要自己考虑，从回报率的角度上来讲，绝对不该投资，回报率太低了。

为什么把回报率放在第一位，因为商铺再一次出手的时候，速度非常慢，流通性不好，要想把房子变成现金，是难上加难，除非你养五年十年以上，这你就尴尬了，必须考虑它的回报率，另外交易的时候税也比较高，而且是完全市场化，不像住宅那样，有很多的附加值，户口啊学区，门面房是没有任何这些东西，唯一的价值就是回报率。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来啊！

乐福居

45万的门面房，一年租金才1万块钱，肯定是不划算的。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱，门面房总价45万，那年化收益相当于1/45=2.22%，想要收回45万的成本你需要花45年，这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本，一般是在8年到15年之间，如果超过15年就不要去投资，你目前一个商铺是45万，要45年才能回收成本，这么长的期限，资金的使用率太低，而且未来期限太长，存在的不确定性因素太多，所以不建议你购买。

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房，那你就会失去其他投资机会，其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款，可以买一些银行大额存单，而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%，相当于45万一年的收益就是18810元，如果按复利计算，45年之后连本带息总共是265万左右，这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品，假如年化收益达到6%，那45年之后，你45万连本带息将达到584万，相当于45万增值13倍左右，这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单，而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火，很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发，但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑，一热就投资，而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资，如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险，要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型，如果在那些人流比较大的位置，那可以考虑投资。另外商铺的户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的对象，因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺，但最近几年都亏损了，特别是那些小面积，而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损，因为目前在电商的冲击之下，很多商铺都很难存活下去，所以很现在很多店铺都是关门的，特别是那些小商铺更容易关门，所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺，超过50平米的还是有一定的投资空间的，特别是随着新零售的崛起，未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求，在那些人流和地段比较好的地方，大面积商铺反而会有一些增值空间。

贷款教授

按目前收益看，45万，年收益1万。如果将45万存入银行三年定期的大额存款，利率为4.25%。年收益为1.9125万。如此算，当然这个门面房不能买。

但有另一种情况，比如说这个地方过十年突然开发成旅游区，房价暴涨，租金也跟着暴涨，每年租金变成了5万甚至10万。你说合适吗?当然合适。过二十年，突然你的门面房动迁了，开发商给予你一百万补偿款，你说合适吗?当然合适。

有的时候，很多事情真的不是人可以算准的。有个朋友，家里很穷，在一个偏僻小镇的厂区买一套50平的家属楼，花了十二万。结果住了两年，棚户区改造，开发办给了他28万，一下子就赚了16万。要知道哪怕借钱多买两套，不就赚到了吗?但这样的事可遇不可求。

有人说，门面房租金今年1万，明年就可能变成1.5万，后年就变成2万。前些年是这样子的，但这些年有门面房的人应该最清楚了，实体与电商的激烈角逐，实体经济明显不如从前，能保证门面房不空着就不错了。

好地点的门面房还能租上高价，但是你想买的价格绝对不是45万了。坤鹏论想说，炒房的时代过去了。

坤鹏论

45万买一个28平方米的门面房，平均1.6万多一平方米，年租金方面收益1万一年，即是不考虑门面房自身价值的升跌，需要45年才能回本。所以这个门店是不值得购买的，还有下面几个理由给您提供一下参考：

1.年租金1万代表地区不是旺区

商铺的三大要素是地段、地段还有地段，地段不好代表没有升值的潜力，还有可能面临租不出去的情况。

2.收益率比银行存款低

年租金1万，年收益只有2%多，比银行定期存款的收益还要低，45万存进银行每年可以有3-5%之间的收益。

3.商铺需要考虑因素多

商铺比商品楼需求少，主要看地段，还有地段的发展潜力，如果五年内发展慢的话就不建议购买了，不过租金有3-5%收益率之间的话可以买入持有，直到地区发展起来，这样商铺自身的价值都会提升。有一点就是能否租出来，这个因素很重要，这也是商铺投资最主要的收入来源，除了自用。

不过凡事都是两面性，商铺多的话未来地区发展起来收益是不可估计的，好比香港的商铺一样，月租金高达几百万，一个商铺市值几个亿，这个跟地区的发展息息相关，投资商铺前做好对地区未来规划的研究再做投资决策会稳定一点。

财经乐少

开发商A把一个不好卖，费劲只能卖到30万的商铺，承诺你买我的商铺，我帮你出租，每月租金1万块，然后，把商铺价格拉到150万来卖。 老百姓一算，一年12万租金，贷款一起估计20年回本了。买买买，买二套，三套。 铺子卖完了，开发商A出资找背债无赖做法人成立了B公司，B公司以每月5000元出租商铺，每月倒贴5000元，一年倒贴6万元，二年倒贴12万元。 之后B宣布倒闭了。 A收到钱，早溜了。 A把不好卖的30万的商铺，被人以150万抢光了，然后拿出12万来倒贴，净赚100万了。 爽快呀！爽快呀！ 现在全国各地都天天在上演着。

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