明淨如水3

這種店鋪買到就砸手裡。

28平方的門面，年租金才1萬？

以租金上漲推算來看，這看似用不到30年就能回本，但前提是得有人租才能回本！

要知道很多城市十幾平方的住宅單間一年都得上萬租金，這28平門面房才1萬租金，這跟前有客流嗎？租金回報率只有投入比的2.2%，比住宅回報率還低，買它作甚？

重點是這樣回報率的門面，往往是地腳很差的地方，連開發商自己都沒底氣。第一次租出去了，生意不好，店家自己會想辦法忽悠人來接店，但長此以往，誰都知道這店租了不賺錢，那麼以後誰還租？租客越來越少，店鋪空置率越來越高，以後很可能是家家都租不出去。試想連出租都費勁的店鋪，以後還賣的出去嗎？

另外別忘了，門面屬於商鋪，商鋪都是商業性質40年產權，這個租金回報率證明這商鋪風險係數很高，如果出現很多店鋪都閉店租不出去的情況，那麼極有可能出現產權到期時都還收不回租金的情況。

40萬如果按5年存銀行定期，一年也有1.5萬-2萬的年息，40年至少60萬利息，加上你45萬的本錢，相當於你的門面是用105萬換來的40年，一年2.65萬的成本。換言之，你要保證每年不低於2.65萬的租金才能回本，而且不能出現較長的斷檔期。但目前來看，你這租金回報率顯然達不到抗風險標準。

。

城市發展報告

我是老威財經，我來回答。

45萬買一個28平方米門面，年租金才1萬，我是不是聽錯了呢？年收益率只有2.22%，太低了。

在此可以給你普及一個知識，就是如果你投資一個標的，投資標的的收益如果趕不上銀行利息，那麼你完全可以不投資。

從上面的圖標我們可以看出，銀行現在一年的存款利率基本都是2個百分點左右。比如郵儲銀行，一年的利率也達到了2.25%，超過了你的投資標的的商鋪的2.22%的年收益率。

這意味著什麼呢？就意味著如果你把錢存進銀行，一年的利息就超過了你的租金！而且還是在沒有風險的情況下！要知道，如果你投資商鋪，是要承擔一定的風險的，在承擔風險的前提下得到的收益還不如不承擔風險得到的收益，那麼你覺得那個更划算呢？

當然，這個裡面也許有房價上漲的因素，那麼具體就要看你在那個城市了。如果你真的要投資這個商鋪，那麼就要考察一下你所在的城市，是一個人口淨流入的城市還是一個人口淨流出的城市。如果是一個人口淨流入的城市，那麼或許還能考慮一下，如果是一個人口淨流出的城市，那麼就完全沒有考慮的必要了。

當然換句話說，我只是假設，如果你給我40萬，我完全可以在我老家（湖南這裡）買到一個門面，年租金也有2萬元，至少光是我老家的門面我就覺得比你的划算多了。

所以我個人感覺可能你是限制了自己的投資領域和地域，有時候投資這個東西不要給自己設限，只要不違法，在條件允許的情況下儘量多考慮一些投資標的，也總比你現在的這個商鋪要好很多。

老威說財經

贊成買商鋪。

先假設你能使用45年。
樓上有答者說45萬大額存單，4%以上利率複利存45年後連本帶利是265萬以上，6%利率存45年後連本帶利是584萬。
先做個不保守的計算，租金按照每年上漲3%（這個比現在社會的實際漲幅（5%~10%）已經低了很多），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是400萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

再做個相對保守的計算，租金按照每年上漲7%，漲到第20年後不再增長（20年後的租金33799元，現實情況是以後的20年不可能不漲租），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是300萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

其實上面這個租金增長率已經很保守，而且只漲了20年就不再上漲，按照現在市面上的可以正常租出去的商鋪租金來看，每年上漲10%，不會說是20年不漲租。
而且上面的計算是以年為單位來存租金的，如果按照月存，本利總和數值更大。

商鋪的40年產權到期後房子如果還在，那麼房子還是你的，不過要交一部分土地出讓金。我們所說的產權到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租賃了40年的土地，擁有了土地的使用權限，如果租賃到期的話，會出現下面兩種情況：

第一，土地收回，然後補償你的建築，不過這裡需要注意的是，目前國家只有對70年產權的住房有相關的補償規定，對於40年的商鋪還沒有具體補償標準，當然補償是肯定的，只不過補償多少，按照什麼標準補償，並不好說。

第二，繼續租賃使用，其實大部分都是繼續租賃使用，因為畢竟還能用，沒必要到期以後全部拆除掉吧，所以，繳納一部分土地使用出讓金，按照合約規定的年限，就可以對商鋪繼續使用了。

用戶5422639332142

相信大家看到這個問題後都在計算，這個單價1.6萬/平米的門面房，月租才800雖然不虧，但一定不划算。大家都進入理解誤區了，事實上不是這樣的。

1、什麼叫門面房？

門面房是臨街底層房間的通稱。由於臨街，很多門面房都會用作商鋪性質進行出租。換句話說，購買門面房相當於購買商鋪。一個28平的臨街商鋪，雖然不知道位於什麼地方，但從目前市場的行情來說，月租800的話要麼就是一些偏僻的地方，要麼是邊遠的小鎮，從投資角度來說，都不是一個很好的投資行為。

2、門面房是要繳納房產稅的

這個知識很多人是沒有想到的，作為商鋪用於經營事業，是需要繳納房產稅的。自己經營的門面房繳納房價70%的1.2%為房產稅，對外出租的門市房需要繳納租金收益的12%為房產稅。由於這個問題是對外出租，所以年租金1萬就需要繳納1200元的房產稅。換句話說，年租金1萬元最後到你手上只有8800元，換算成月租只能收取730元。

3、年化收益率有多高

這個商鋪的投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額×100%，即0.88/45*100%=1.95%，這個數值到底是屬於什麼級別的理財呢？1.95%事實上與一般銀行一年期定期利率是相同的，也就是說用45萬購買了這個商鋪以1萬元一年的租金出租，與把45萬元每年放到銀行收取一年期定期存款所得的收益是相同的。這個收益甚至比餘額寶、零錢通還要低。此外隨著商鋪的老化，在未來商鋪租金可能會比現在還要低，從性價比上看，儘管看上去有實際收益，但連餘額寶、零錢通這種寶寶類的理財都跑不過，屬於名義上賺錢，實際上虧本的生意。

綜上所述：花45萬買一個28平方的門面房年租金1萬是一門名賺實虧的生意，我情願把錢放在餘額寶甚至是5年期定期存款也不會拿來進行這樣的投資。

風雨順德人

如果商鋪處於一線城市或新崛起城市，那可以買。因為中國正在逐漸進入低利率甚至0利率時期，租金收入是值得託付的保障。

一、如何判斷所在城市是否靠譜？

一線城市自不必說。新崛起城市的簡單判斷指標為：人口淨流入數量不斷增加、本科及以上學歷人口比例不斷提高、區域服務業佔比不斷擴大。

只要所在城市保持上升發展趨勢，虹吸效應就會源源不斷地帶來新增人口，擴大內需，增加就業，促進第三產業發展。在這樣的城市，不管是商鋪還是住宅，租金收入都具備較大的升值空間。

雖然現在的回報率不高，但勝在穩健，可以提前佈局，等待發展紅利的到來。

二、更重要的因素：中國正在緩慢進入0利率甚至負利率時期。

11月初，銀保監會約談13家保險公司，停止銷售固定利率為4.025%的年金險。12月1日，易綱6000字長文，點名在世界範圍內，負利率會成為長期趨勢。

為什麼會發生負利率？

一條眾所周知的常識：投資會帶來回報。

但是，當投資回報越來越低，甚至一不小心連本金都會賠掉的話，大多數人都會考慮放棄投資，把錢存在銀行，這就導致市面上流通貨幣出現缺口——錢不夠用了。

為了把錢從銀行逼出去，國家就需要降準，讓存款收益不斷變小，逼迫大家進行消費或投資，增加市面上的流通貨幣。

因為種種原因，比如物價上漲什麼的，來來回回，市面上流通的錢依然不夠，結果就導致發生0利率甚至負利率。

三、負利率環境下，投資商鋪，是可以接受的選擇之一。

根據一份《全國重點50城租金收入比調查研究報告》所述，一線城市平均租售比為1:636，其中北京和深圳的租金回報率僅為1.8%，需要55年才能回本。

你所提到的商鋪，租售比為2.2%，已經大幅超過北京、深圳的多數住宅。

在未來幾年，假設中國進入低利率時期，對現有利率打個對摺，那麼，現在5%收益的理財，收益會變成2.5%。現在4%利率的房貸，成本會降為2%。那麼，你再回頭來看2.2%的租金回報，是不是變得有吸引力了，讓人感到些許安慰了？

我是草根創業老油條，連續創業者，行業老司機。歡迎關注我，分享創業案例覆盤、科技財經觀察、個人能力提升。日積跬步，成就自我。

草根創業老油條

不用看多少平米，總價45萬，年租金一萬，回報率是2.2%肯定不知道投資，這是最基本常識，如果年租金達到兩萬，還是可以考慮，至少回報率要達到4.5%以上，才可以考慮，28平米，還要看他的門頭是不是很大，屋裡邊兒的格局，適合做什麼？

需要45萬，總共28平米，相當於18000每平，這一定是縣城裡邊，縣城裡的房價，門面房是要比房價貴的，而在三線以上的城市，門面房有可能沒有住宅貴，開出來這個價格，一般五年後，有可能達到兩萬一年的租金，但是你要自己考慮，從回報率的角度上來講，絕對不該投資，回報率太低了。

為什麼把回報率放在第一位，因為商鋪再一次出手的時候，速度非常慢，流通性不好，要想把房子變成現金，是難上加難，除非你養五年十年以上，這你就尷尬了，必須考慮它的回報率，另外交易的時候稅也比較高，而且是完全市場化，不像住宅那樣，有很多的附加值，戶口啊學區，門面房是沒有任何這些東西，唯一的價值就是回報率。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來啊！

樂福居

45萬的門面房，一年租金才1萬塊錢，肯定是不划算的。

最簡單粗暴的衡量方式就是計算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1萬塊錢，門面房總價45萬，那年化收益相當於1/45=2.22%，想要收回45萬的成本你需要花45年，這個已經遠遠超過了正常投資商鋪的回收年限。

正常來說一個商鋪能夠回收成本，一般是在8年到15年之間，如果超過15年就不要去投資，你目前一個商鋪是45萬，要45年才能回收成本，這麼長的期限，資金的使用率太低，而且未來期限太長，存在的不確定性因素太多，所以不建議你購買。

其次你要看資金的潛在機會收益。

你花45萬去買一個門面房，那你就會失去其他投資機會，其他投資會最保險的就是銀行存款。目前45萬拿去拿去銀行存款，可以買一些銀行大額存單，而一些銀行大額存單3年期年化利率可以達到4.18%，相當於45萬一年的收益就是18810元，如果按複利計算，45年之後連本帶息總共是265萬左右，這個收益率要遠遠超過你投資商鋪帶來的收益。

如果你能夠承受較大的風險去購買一些收益較高的理財產品，假如年化收益達到6%，那45年之後，你45萬連本帶息將達到584萬，相當於45萬增值13倍左右，這個收益要遠遠超過投資商鋪帶來的收益。

最後投資商鋪不是簡單的把錢投進去那麼簡單，而是要綜合考慮各種因素。

投資商鋪最近幾年比較火，很多樓盤在開發的時候都會附帶商鋪開發，但是大家在投資商鋪的時候不要隨便頭腦，一熱就投資，而是要綜合考慮各種因素。

第1個因素就是租金回報率的問題。

正常情況下8年到15年之間能夠收回本金才考慮投資，如果超過15年那就不要考慮。此外租金的年回報率至少要達到6%以上才比較保險，要不然潛在的投資機會就會超過投資商鋪產生的收益。

第2個因素要看商鋪的具體情況。

商鋪投資重點要看位置以及戶型，如果在那些人流比較大的位置，那可以考慮投資。另外商鋪的戶型，比如深度，寬度，高度等都是重點考慮的對象，因為這些因素都涉及到你能夠租多少價格。

第3個因素就是總體經濟形式。

前幾年有很多朋友都投資商鋪，但最近幾年都虧損了，特別是那些小面積，而且在位置比較偏的地方基本上都是虧損，因為目前在電商的衝擊之下，很多商鋪都很難存活下去，所以很現在很多店鋪都是關門的，特別是那些小商鋪更容易關門，所以目前小於50平米的商鋪一般風險都比較大。

當然那些面積比較大的商鋪，超過50平米的還是有一定的投資空間的，特別是隨著新零售的崛起，未來很多大型機構的的介入會對那些大面積的商鋪有需求，在那些人流和地段比較好的地方，大面積商鋪反而會有一些增值空間。

貸款教授

按目前收益看，45萬，年收益1萬。如果將45萬存入銀行三年定期的大額存款，利率為4.25%。年收益為1.9125萬。如此算，當然這個門面房不能買。

但有另一種情況，比如說這個地方過十年突然開發成旅遊區，房價暴漲，租金也跟著暴漲，每年租金變成了5萬甚至10萬。你說合適嗎?當然合適。過二十年，突然你的門面房動遷了，開發商給予你一百萬補償款，你說合適嗎?當然合適。

有的時候，很多事情真的不是人可以算準的。有個朋友，家裡很窮，在一個偏僻小鎮的廠區買一套50平的家屬樓，花了十二萬。結果住了兩年，棚戶區改造，開發辦給了他28萬，一下子就賺了16萬。要知道哪怕借錢多買兩套，不就賺到了嗎?但這樣的事可遇不可求。

有人說，門面房租金今年1萬，明年就可能變成1.5萬，後年就變成2萬。前些年是這樣子的，但這些年有門面房的人應該最清楚了，實體與電商的激烈角逐，實體經濟明顯不如從前，能保證門面房不空著就不錯了。

好地點的門面房還能租上高價，但是你想買的價格絕對不是45萬了。坤鵬論想說，炒房的時代過去了。

坤鵬論

45萬買一個28平方米的門面房，平均1.6萬多一平方米，年租金方面收益1萬一年，即是不考慮門面房自身價值的升跌，需要45年才能回本。所以這個門店是不值得購買的，還有下面幾個理由給您提供一下參考：

1.年租金1萬代表地區不是旺區

商鋪的三大要素是地段、地段還有地段，地段不好代表沒有升值的潛力，還有可能面臨租不出去的情況。

2.收益率比銀行存款低

年租金1萬，年收益只有2%多，比銀行定期存款的收益還要低，45萬存進銀行每年可以有3-5%之間的收益。

3.商鋪需要考慮因素多

商鋪比商品樓需求少，主要看地段，還有地段的發展潛力，如果五年內發展慢的話就不建議購買了，不過租金有3-5%收益率之間的話可以買入持有，直到地區發展起來，這樣商鋪自身的價值都會提升。有一點就是能否租出來，這個因素很重要，這也是商鋪投資最主要的收入來源，除了自用。

不過凡事都是兩面性，商鋪多的話未來地區發展起來收益是不可估計的，好比香港的商鋪一樣，月租金高達幾百萬，一個商鋪市值幾個億，這個跟地區的發展息息相關，投資商鋪前做好對地區未來規劃的研究再做投資決策會穩定一點。

財經樂少

開發商A把一個不好賣，費勁只能賣到30萬的商鋪，承諾你買我的商鋪，我幫你出租，每月租金1萬塊，然後，把商鋪價格拉到150萬來賣。 老百姓一算，一年12萬租金，貸款一起估計20年回本了。買買買，買二套，三套。 鋪子賣完了，開發商A出資找揹債無賴做法人成立了B公司，B公司以每月5000元出租商鋪，每月倒貼5000元，一年倒貼6萬元，二年倒貼12萬元。 之後B宣佈倒閉了。 A收到錢，早溜了。 A把不好賣的30萬的商鋪，被人以150萬搶光了，然後拿出12萬來倒貼，淨賺100萬了。 爽快呀！爽快呀！ 現在全國各地都天天在上演著。

關鍵字: 平方 租金 年租金