头条约稿回答
问题1.【线上服务】“恒大75折线上卖房”引爆业内，您怎么看待这件事？您认为重线下的房产行业，应该如何做线上服务和线上卖房？
我们先看看恒大被称为“直升机撒钱”的营销手段——
在公众号“一勺言”张杰看来，这首先是一场「直升机撒钱」，其次是一款捕捉人性弱点的「社交游戏」，最后才是，一幕倒逼同行跟进的「规则洗牌」。
不信，你往下看。
这份大红包的核心内容大致如下：
门槛是，2月底前，你先掏5000元定金，就能预定一套恒大房。5月10日前如果不愿意买了，定金全退。当然，期间恒大也保留卖掉这个房子的权利。
游戏规则一共6点：
1，如果5月10日前，你自己买了，这5000元冲抵2万元房款。你白赚15000元。
2，如果你自己不想买，推荐别人买了，你将得到1%的佣金，以及1万元现金奖，5000元定金全退。这意味着，假如是100万总价的房子，你至少挣2万元。
3，如果你定的房子，别人看上了，恒大就把5000元定金退给你，同时赔偿你5000元。也就是说，你赚5000元。
4，如果你推荐新客户到恒大的售楼处看了，每个新客户，恒大奖励你100元，500元封顶。
5，5月10日前，你拥有最低价购房权，如果楼价下调了，恒大补差价给你。
6，如果你买后又后悔了，交房入住前，恒大同意，无理由退房。
6条规则，环环相扣，互相咬合，目的只有一个，真真正正让你感觉到，你先掏出来的5000元，绝对保本，稳赚不赔，还有大惊喜。
也有网友这么说：
这没什么实质性创新啊，就是原来的恒房通政策和无理由退房政策的结合。参与的人不是自购，就是投了5000进去，被恒大无息用了3个月后拿回来。
1、推荐成交的奖励1%都没以前多，去年底起很多房企的全民营销政策都不止这个点，给中介的更不止，动辄5到十几个点。
2、说推荐注册恒房通一个奖十块，但被推荐的人，要下载app，还要绑定银行卡，上传身份证，没任何奖励就把自己的隐私全给了，推荐的人也只得到10块，傻的？
3、如果订的这套房被人买了，就补偿5000块。问题是，除非你真的要买要签合同，恒大才会告诉你这套房子被人买了，而且肯定是别人高价买了恒大才肯补偿这5000给你。不然恒大才不会傻到在你没要签合同的时候就告诉你它被别人买走了，你就等着到时无息拿回5000块本金吧。
4、至于降价就补差价，价格单全在开发商手里，一房一价，鬼知道到底降了没有。如果你说降了，它会跟你说不同朝向户型楼层价格不一样，你去怎么论证你这套是真的降了。
5、以恒大这种全国轰炸的程度，谁不知道，还有推荐别人购买赚佣金的信息不对称空间吗？结果就是鼓励自购。
总结起来，没啥创新没啥诚意，就跟恒大每年两三次所谓全国七折大降价一样，实际上恒大公报的成交均价每个月都挺稳定，甚至有所上升，专坑那种老了要被骗买保健品的行外人。
与此同时，为了应对疫情对售楼处的冰冻，初八以后，开发商普遍推出了两条策略：网上售楼处与无理由退房（有效期多为30到60天）。
对此，我想说的是：
恒大7.5折降价销售以及网络直播卖房，无论在时机、关注度、7.5折的炒作，以及在话题性和曝光率上，都取得了巨大的成功，为广大重线下的企业上了拍脑袋的一课，操作者刘雪飞，大学毕业一路在恒大晋升到副总裁营销官，此一战成名。
从社会的关注度、曝光度，以及公布的数据看，让恒大上下信心满满。恒大恒房通的目标是用户1亿人，不但卖自己的房子，还卖其他企业的房子，甚至不排除销售汽车和诸多大宗产品，升级为一个共享销售的平台。
但是，愿望很美好，现实往往很骨感。恒大也不是第一个网上卖房子的企业，要是顺利，搜房、平安好房、贝壳的房江湖、房多多等等早就飞黄腾达了。
笔者认为，网上售房第一个问题就是期房销售的问题，期房周期太长，即使能无条件退款，让客户付款后等一年多再评价满不满意，一般情况下，也没有人愿意。况且，期房销售一般需要办按揭贷款，还款一年后说，我不满意不买了，逻辑上通吗？开发商、银行、购房者利益能平衡吗？各方资金保值安全能保障吗？
况且，如果不是疫情，有这么多被压抑的需求瞬间爆发吗？网上卖房，很难变成一个持续的存在，会不会随着疫情的结束昙花一现，还很难说。
世上本无路，走的人多了就是路了。如果大部分的开发商都跟进采取网上卖房的销售策略呢？
这个可能真有，我的朋友圈已经看到易居在行动了，会不会在将来某一天，网上看中一套房子，支付订金，然后和销售约好时间签订合同，不喜欢就退房？或者换一套，还有赚佣金的机会呢？
有没有这可能，可能真有,让我们拭目以待……
问题2.【城市分析】您认为您所在城市2020年的楼市发展如何？举例说明哪些区域会发展的更好，为什么？疫情后，您最看好哪些城市，说明理由。
我在上海，一直看好一线楼市，虽然我不是“一线城市永远涨”理念的坚定支持者。但是，上海自2017年3月最高点到现在已经调整3年，房地产的周期一般5-10年，库存周期3-5年，上海经历3年的调整,调整差不多了；如果没有疫情，估计今年3月会有一个小阳春。由于疫情，被暂停了2个月，我估计会在5-6月成交量小爆发，小阳春到来。
疫情对房地产的购买力其实没有实质影响。本次疫情的治疗费用由ZF承担，个人收入也只是暂时受影响，但不致于影响首付；而开发商，没有卖房，会导致高杠杆的资金链不顺畅，这是开发商最需要面对的难题。
其次受影响最大的不是叫的最响的中小企业，是ZF。ZF的税收、土地出让金均受波及，还要为疫情埋单等等，所以很多地方估计赤字已经很难看了。ZF其实急需房地产松绑，卖地给企业，缓解财政压力。
那么，这有可能吗？根据我对目前社会的观察，难！
依中国国情,房地产没有可能再有大水漫灌的情形，房地产还是会成为即使银根松动也会精准限制的产业。但是,并不是说没有机会，一线城市的小阳春还会如期而至。
本次疫情，让老百姓更看清了：房地产一直是资源集聚的唯一载体。
一线、强省会城市是资源最丰富的地区。所以疫情后将成为有条件改变命运者的首选。其次，从整个科技创新周期的趋势看，接下来的十年，经济发展非常困难，三四线城市基本没有机会再次高速发展，体制自信的需要维持一线城市和省会城市的繁荣与稳定,资源会继续集聚……
所以，买房还是考虑一线城市和省会城市吧。
一线城市和省会城市哪家好？
个人看好：北京 、深圳和重庆。武汉也可能会因祸得福，房价不降反涨起来的可能性很大，多难兴邦嘛！
问题3.【买房建议】受疫情影响，请您给广大房产消费者提一些真诚的建议，包括（刚需、改善）。
恒大营销获得巨额的成功，和购房者什么关系？
理智的人：噩梦惊醒！哇！原来抢钱可以这么赤裸裸。
有人说：这么熟悉的套路，是不是像P2P？
疫情中后期降价促销，这本来就是预期之内。购房者不要依此推断房价下降是必然趋势，甚至是分水岭。即使其他房地产公司跟进促销方式，也未必是一个机会，或许就是一个陷阱。
买房还是要好好做功课，理解房价上涨的基础逻辑是什么。
我是一个很偏爱房子的人。
看房子的收益分为三种：
第一、租金收入。很多人多年后租金就能还贷，我现在持有的房子基本如此。
第二、对抗通胀风险。自从有了纸币，就没见过升值的，任何政府都难以抵抗印钞票的巨大诱惑。所以，消费品通胀、货币贬值是大趋势。
第三、资源集中的体现。买一套房子是买房子所具备的城市资源，比如医疗（我国三甲医院资源严重缺乏）、学校（不用说了吧）、商场、地铁、哪怕是日料店或是星巴克也算资源（嘿,我喜欢）。大城市的集中效应和分工关系是：服务越集中越良好越便利，居民的幸福感越强。这部分资源枯竭了，人会离去，房子才会跌。反之不会，只会越来越高。
房地产还有很多优点：比如改造艺术、存储没有成本、长期按揭贷款、银行承认的抵押权等等。
所以，我劝购房者们，不要轻易抛售自己房子去捡7.5折的]烂盘子。俗话说：便宜无好货。本次疫情可能真的会成就偏远地区房地产价格崩盘的噩梦，但是我们研究了房地产置业的基本逻辑后，可以进行优化配置改善生活。
如何优化配置改善呢?
房子的未来价值可以从这几点来看：
第一、选国家。体制和税收制度很重要,
第二、选城市。经济发展、城市规划发展，人口增长,银行政策利率，执政能力很重要。
第三、选地段。说的人太多，这里就不说了。
第四、选楼盘，户型、层高、建筑质量、绿化面积、物业、人文、科技等也很重要。
第五、看租金，这个很简单，我当初买嘉兴、昆明、重庆之时，为什么都是最佳进入时期？因为，我用最简单的方法：租金回报达到4%的贷款利率。
以上五点是我优化配置的考量因素。
能认真思考上述八个问题再行动，我相信你不会因此而后悔。否则
随市场情绪而决策，只会沦为市场先生的奴隶。
开发商都是情绪营销的高手，一不小心就成为了韭菜。
恒大打折只是营销噱头，不要认真.坚持房地产价值投居住，坚持房子是用来住的理论，践行到底（买一套房，至少看100套，无论新旧）。
问题4.【从业者建议】在疫情下，您认为房产行业的从业者，应该如何应对呢？请从开发商、经纪公司、从业者等方面，谈谈您的看法。
危机，危险中蕴藏着机会。
这句话耳朵有点听出老茧了，但是很多人在面临灾难面前还是惊慌失措，忧心忡忡，选择出现错误，人生逆转向下......
其实，我们平常百姓，如果社会一直高速发展，毫无涟漪，毫无悬念，我们竞争得过那些资源诸多拥有者吗？
社会出现一些变化，特别是无差别的这种灾难变化，反而给普通人创造了机会。所以我们要迅速调整好心态，把握好当下，寻求方法减少灾难带给自己的损失；同时不要灰心，要积极的寻找由于无差别灾难给我们可能带来的机会。
马云淘宝的成功就是在Sars中崛起的；民宿被有个公众大号冠为“第一个倒下的行业”，而我投资的禾舍民宿，并没有被吓倒，吓的失去方向。
他们一边和房东恳切沟通，取得了房东的同情，减免了部分房租。同时积极寻找应对策略，在社区群和业主群，以及职业介绍等群发消息：成本价提供保姆、阿姨、驾驶员回沪隔离14天的服务。受到了大家的欢迎，订单源源不断，亏损极速修复。
据我所知，这家企业目前已经基本稳定，这或许都是温总理曾说：多难兴邦的意义。当然，我们还是祈求，天佑中华，少灾无难。
由于时间关系，无法一一回答，这里就举这一个例子说明。用一句格言励志,送大家也送给自己：挫折，对于有些人是绊脚石；但对于积极向上的人，反而是垫脚石。
加油，各位!
海上文华
02/18/2020
上海
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