最近泰禾裁員30%的消息引起了房地產從業者廣泛關注與流傳。筆者特與在泰禾工作的幾個朋友確認了這個消息的真實性，結論是裁員是確實存在的，當然至於裁員度的大小，總部和區域說法不一。
葉落知秋，泰禾的裁員僅是冰山一角，如果貨幣政策和調控政策不發生質的調整，可以預言，在接下來二三個月時間裡，房地產就將迎來併購潮、失業潮和降薪潮…，那麼誰會率先倒下？
與常規認知不同的是，筆者認為壓垮開發商的最後一根稻草並不會是高負債，而是現金流，高負債本身並不可怕，高負債本身也並不意味著就是高風險，只要能夠快週轉，風險就可控，高負債就是支撐企業發展的利器。標杆企業的超速發展背後都離不開高槓杆的支撐，尤其像碧桂園、新城、融創等企業，藉助高槓杆，其ROE表現均處於行業領先水平。
一、規模是第一道防線，融資規模要與銷售規模相稱
這次倒下的企業，首先就倒在規模不夠大上，規模越大現金流越安全，用來度量的指標就是銷售額/融資額比值要大，說明現金流越安全。
從下圖可以看到，目前標杆企業銷售規模除以融資規模一般是150%至200%，富力、泰禾和陽光城2017年銷售額是少於年度總融資額的，而泰禾2017年這一比例是74%，比例略低，屬於小馬拉大車，只要馬力足，不遇路障，行駛是沒問題的，但是要是馬力不足，且遇到路障，則會給企業帶來經營風險。
規模的好處從經營上來看主要在於兩點：第一，具備品牌效應，可以擠佔上下游產業鏈資金，挖潛供應商資金。從標杆企業的負債結構來看，像碧桂園、新城等，其應付賬款佔總負債的比例達到了15%-20%，說明標杆企業非常重視對供應商資金利用；第二，規模大則意味著預收賬款多，這是零成本資金，屬於自我造血。像碧桂園、保利等標杆企業，其預收賬款佔總負債比例高達40%，這塊屬於零息負債，比例越大越好。
從上圖我們也可以看到泰禾在這兩塊比值相較標杆企業來說處於較低水平，都有提升空間。
二、效率是第二道防線，關鍵在於精準投資
上面說到的馬力和路障，其中馬力就是企業運營效率。我們用存貨週轉率來評估，可以發現，標杆企業平均是0.37，泰禾和首開則只有0.19和0.18，相對偏低。這意味著從投資到最終獲得現金流的週期過長，週期越長，財務成本和資金成本越高，利潤越低，現金流風險越大。
而要提升存貨週轉率，關鍵在於加速現金迴流，提升資產的流動性。而這主要與三點有關，一是投資要對，二是開發要快，三是不能持有太多的重資產。而起決定作用的就是投資。項目投好了，能夠快進快出，最多是個利潤多少或者有無問題，一般不會爆發現金流風險，但是如果前期投錯了，成本收不回來，債務到期又要還，則容易發生現金流危機，像最近爆發危機的幾個地產公司基本都是因為投了大量的長週期回報項目。
而像標杆企業投資非常有紀律，總部層面會明確進入城市和投資標準，比如中梁的投資原則是精準投資三四線封閉市場和小而美項目，地塊要低於12萬平方，有著嚴格的投資紀律，且強調快速週轉，現金為王，像中梁要求所有項目要貫徹落實456快週轉模式，4個月開盤，5個現金流回正，6個月實現再投資，實現現金迴流快，再投資快，降低高負債的風險。
三、現金流是最後一道防線，關鍵是現金保有量和借貸結構
如果說企業運營效率代表馬力，那麼現金流則是路障，如果前面兩道防線沒有防住，最後考驗的就是現金流，現金流管理，核心是兩個方面：
一是現金保有量，企業要安全，首先就要有最低的現金保有量。行業一般採用現金餘額/總資產這一指標，優秀企業如旭輝要求不低於20%，且其在500-1000億規模時，該指標的紅線是10%，泰禾2017年現金除以總資產均為8%，接近紅線。
二是錢借的越久越長越好，這樣更能夠熬過冬天，隨著“借新還舊”模式失效，要避免短債長投，房企完美的負債平均年限為3年，從2017年來看，目前泰禾在這領域表現良好，長期負債比例超過80%，這是泰禾這次能否扛過去最關鍵的支撐要素。
總而言之，在行業低潮期，率先倒下的企業都是在上面這些維度出現問題的企業，上週央行放水讓地產圈為之振奮，但是，對於開發商來說，如果把自己的性命栓在別人的手裡，這是很可怕的，最好的方式莫過於，習慣於過苦日子，緊衣縮食練好基本功，畢竟即使放水，受益的也是少數，這樣，當好日子真的來的時候，你就有更多的錢糧去收地收人。
作者簡介：劉策，系廣東省房地產協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，曾主編或參編房地產行業暢銷書5部，先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。
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