文/劉策
在過去，大家習慣把房地產市場比喻成夜壺，當房價上漲壓力大時，政策收一收，降降溫，當經濟下行時，又把房地產市場託一託， “房地產市場短週期”理論也深入人心，過去更是部分開發商屌絲逆襲，彎道超車的法寶。
而現在，這一輪政策調控以來，房地產市場已經發生質的改變，房地產市場已經從過去“聽話的土狗”變成“兇猛的藏獒”，過去政策和市場你退我進的平衡態勢、和諧狀態已經被打破，一旦政策韁繩放鬆，房價可能就會逆天了！
一、不再聽話的“市場”
在房地產中，價量關係是最能體現和預判房價走勢的，筆者通過房價環比，同比，去化週期，成交量等各個指標進行了系統研究、梳理和模型校驗，從中篩選出兩個最能夠體現房地產拐點和走勢的週期指標，就是房價同比和去化週期，可以鮮明的看到房地產週期，並且互為驗證和強化。
透過模型和圖表走勢，筆者認為：調控下房價漲勢已被摁住，但目前報復性上漲壓力很大，政策短期已無可能再放鬆。具體而言：
- 選取的有基礎數據來源的一線城市和各重點城市房價目前基本都處於歷次短週期下的低點；
- 上海、青島、長沙、成都、武漢、南京房價漲幅和去化週期都處於歷次週期低點，已經處於紅色預警區間，形成指標共振，房價上漲壓力最大。
- 深圳房價漲幅已經接近一年處於歷史最低點，且庫存去化週期正處於下降通道，接近預警值，房價上漲壓力越來越大。
- 北京、福州房價走勢處在低位區間，但庫存目前還處於合理區間，上漲壓力還不大，但需要警惕。
- 廣州房價漲幅在低位區間波動，去化週期目前正在上行，後續走勢有待觀望。
我們接下來通過圖表走勢具體看一看：
1、上海：房價漲幅處於歷史低點，庫存去化週期已縮短至2個月，上漲壓力最大
2、深圳：房價漲幅處於歷史低點，去化週期正在逐月下降，房價壓力越來越大
3、廣州：房價低位區間波動，去化週期在上行，房價當前上漲壓力不大
4、北京：房價漲幅處於低位區間，去化週期相對合理，短期上漲壓力不大
5、青島：房價漲幅處於低位區間，去化週期已進入預警線，房價上漲壓力大
6、長沙：房價漲幅處於歷史低位，去化週期已進入預警線，房價上漲壓力大
7、成都：房價漲幅處於相對高位，去化週期已進入預警線，房價將持續處於上漲週期
8、武漢：房價漲幅處於低位區間，去化週期已進入預警線，房價上漲壓力大
9、南京：房價已經從低位區間上揚，去化週期持續處於預警線，房價上漲壓力大
10、福州：房價漲幅處於低位區間，去化週期相對合理，房價上漲短期壓力小
這樣的結果，可以說既在政策預期之內，又在政策預期之外，之所以說是預期之內，是因為房價走勢確實被控制了，房價被摁住了，但之所以說是在預期之外，就是目前這樣的局面相信是始料未及的，政策一旦放鬆，由於庫存處於警戒線，房價報復性上漲壓力是很大的。
並且與2014年完全不同的是，當時政策與市場走勢是合拍的，市場庫存壓力大，政策放鬆，去庫存，而2018年，會發現，政策與市場已經完全不合拍了，再收緊，開發商已經扛不住了，已經出現了違約潮，如果開發商都死了？或者開發商都沒錢拿地蓋房了，誰來提供新房？房價上漲壓力大，如果放鬆，房價風險則處於不可控狀態，更不是不敢放，所以現在政策是松也不是，緊也不是，不鬆不緊又不知道度在哪。
一言以蔽之，房地產市場已經從曾經溫順的小狗，叫往哪跑就往哪跑，跑遠了拉回來一點，走不動了拽一拽，主人和狗相安無事，各得其樂，而現在，房地產市場卻長得像藏獒了，已經不聽使喚了，很難控制了。
二、政策的迷思
孔子說“吾日三省吾身”，作為政策，也有必要進行評估，才能通過總結、評估，不斷優化。
回到一個最根本的問題，政策調控的目的是什麼？是為了控房價嗎？如果是這一點，我想政策目標至少短期已經圓滿實現了。
但是，我們不禁又問，控房價的目的又是什麼呢？是讓老百姓更容易買房還是更不容易買房？如果是這一點，我想政策還有很長一段路要走。
從2016年“930”以來，限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商，“六限”政策出臺，通過需求端和供給端雙管齊下，迅速使得房地產市場降溫。
一方面，需求端，通過限購、限貸，直接影響購買力，政策手段包括首付比例、貸款利率（基準利率和銀行折扣比例）、貸款額度、放款效率、場外融資監管等維度，短期控制住了需求，但也不同程度誤傷了剛需。但從本質上說，這些政策對投機客起到了很好的限制作用，但調控只是將合理的剛性需求延後了，需求的火種還在，並不能真正解決房價上漲的內在矛盾。
另一方面，供給端，通過限售、限價、限土拍、限商，包括對房地產開發貸款、債券、非標、股權融資等政策的調整，對增加房地產供應有直接影響，也影響開發商的推盤節奏。
一句話，需求受控了，供給也受傷了，供需不均衡的狀態始終存在。
三、政策和市場的出路
要從根本上解決房地產的問題，讓老百姓既能買得起房子，又不至於房價漲幅過高，關鍵還是要增加供給，尤其是大中城市的商品房供給，為此，需要緊抓落實既有政策中理性科學的部分，比如：
- 各城市必須落實2017年4月6日住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。《通知》中要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。本次《通知》中明確提出了，按照庫存消化週期調整供地的量化標準。各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
- 落實土地跨區域調劑的政策措施，特別是加大核心一二線城市土地供給量，提高商品房比例。
類似的政策措施很多，市場的完善需要系統的建設，需要一個好的生態，將市場的某些參與方直接下定義，貼標籤，無助於解決問題和矛盾，一定程度上說，這是轉移矛盾。相反，怎麼發揮每個市場主體的積極性，發揮政策的調節作用，共建和諧、包容的市場生態，我覺得這是未來我們需要長遠走的路，而這條路還很長很長。
放眼未來，每個人真正從內心深處尊重市場，敬畏市場，我想這是應該邁出的第一步。
（全文完）
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