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地产行业从业者，分享下个人见解。

一、属性不同

首先住宅和商业是两种不同的业态。性质不一样。

住宅是居住用房，不是经营性用房，居住用房说明主要的属性是居住，附带很多民生属性，比如有人提到的户口、学区等等。

但是商铺不是，商铺是经营属性的，经营就存在风险。

这个风险可以给你带来收益，也可能是亏损。

并且，从定价方面来说，住宅可以一房一价，但是基础计算还是根据楼层+方位简单的加减计算，再乘以折扣，同一栋房子里的基础价格不会差距太多。同一个小区的平均价格也是差不多的。

但是商铺不一样，每个铺子的价值都是不一样的。

1、同一个街区，三面临街的商铺和最里面的铺子，哪个价格高？商场里一楼和五楼的价格哪个价格高？肯德基隔壁的铺子和沙县小吃旁边的铺子哪个价格高？同样做服装，服装市场的铺子和百货大楼的铺子哪个价值更高？华润万象城的铺子和万达天街的铺子，价格能一样？

2、而且经营商铺，跟你的业态也不一样，做餐饮还是服装，小区门口水果店还是生鲜超市，五金店还是金银首饰，宠物店还是理发店，不同的店，对位置、大小、人流、动线、现金流都有不同的要求，彼之砒霜吾之蜜糖，合适的才是最好的。

所以每个铺子的回报率都是投资人自己的判断和风险投资。

既然有风险，就会有亏损。那种旺铺一年流水几十万，不愁卖的铺子，你怎么不说他贬值？

二、供需关系

房价上涨是一回事，房价也有不涨的啊，比如友国日本。而且房价也不会一直上涨啊，上涨更多也是伴随着通货膨胀，物价的上涨，现在猪肉价格不也涨的很厉害了？

所以上涨两个字更多的可以用经济学去解释，宏观经济学和微观经济学。

供需关系决定价格。

所有脱离具体限定而谈对错的都是耍流氓！

小水的后花园

这个问题我来回答一下，我是17年购入商铺，当时是价格还是可以的7000多一平120多平，出租每个月有7000多的收入，每年收入9万多，所以我感觉收益率还是蛮蛮可以的，大约11年多就能收回成本，虽然商户来回换，但是一直商铺是没有闲着，我感觉很周边的房子价格比较相似的，如果要是普通的住宅，每个月出租也就是1500就顶住头了，我感觉商铺，还是回报率比较高。商铺再降价也能抵住通货膨胀。在我们这片商铺没有降价，房子也没有涨价，房子、商铺的性价比是不一样的，房子再涨价，他也抵不过商铺的收益率。一点闲聊。

漫过时光

最近，有一位网友告诉我们，在2019年5月份，他买了一套商铺，算上税费共计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价已经降到了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在10万左右/年，结果到8月份，多数只有五六万元了。这位网友询问，房价为啥一直在上涨，而我投资的商铺却在贬值呢？

对此，我们认为，房价也并非一直在上涨，2019年各地房价走势已经出现分化，今后几年房价必然会走下降通道。而过去曾经的一铺养三代的商铺投资已经结束，而将会走向商铺贬值之路，投资者在购买商铺时千万要注意投资风险。

第一，房子对任何人来说都是用来居住的，而商铺是纯投资品。人们可以不投资，但不能不解决居住问题。资料显示，从1998年开始，到2018年这20年时间里，国内商品房销售已经达到了2亿多套，即使打掉了投机性购房需求，但刚性购房需求还是存在的。而商铺就不同了，是用来做生意的特殊工具，市场对商铺的需求是有限度的。

第二，如果国内经济持续向好，那投资商铺的人会多起来，租赁商铺的商家也会络绎不绝，毕竟大家都有得赚钱。而一旦实体经济不景气，很多商铺出租困难，导致价格不涨反跌。当然也有房东为了赚钱，不仅不肯降价，还要涨租金，导致租户也只能把租金分摊到商品的价格里，结果是租户的竞争力越来越差，甚至连高房租也付不起，只能卷铺盖走人。经济形势不好，也是商铺跌价的原因之一。

第三，国内商铺总量已经过剩，投资商铺风险已经越来越大。现在不管是一二线城市，还是三四线城市，都建立了无数商铺，因为每一个商业住宅地产项目，都要连带建立不少商铺。同时，各类商业综合体，都在各大中城市拔地而起，无数商铺蜂拥而入，导致商铺市场早已供过于求。

第四，电商网购平台对实体商铺的冲击力不容小觑。数据显示，2018年中国电商交易额是31.63万亿元，网络零售9万亿。如果没有网购的话，至少有50%，即4.5万亿资金进入实体店购买。对于那些销售标准化、同质化商品的实体店来说，国内年轻群体都在网上购物、订餐，实体店早已到了门可罗雀的光景。而那些经营实体店的人纷纷歇业，投资商铺的房东能把商铺租出去，每个月有点收入，就已经算是不错了。

很多人感到困惑，房价上涨为啥商铺没跟着上涨？实际上，房子与商铺是完全不同的属性，房子是住人的，需求量大。而商铺是用于投资赚钱的，在国内经济向好的时候，房东和租客还能达成共赢，但是在经济不景气时，租客少了，房东也赚不到钱了，甚至商铺拿在房东手里，想要出售都很困难。更何况，目前国内商铺总体已经过剩。同时，电商平台对实体商店的冲击，投资商铺的业主的日子肯定会越来越难过。所以，目前投资商品房风险固然很大，而投资商铺风险则更大。

不执著财经

商铺核心价值是提供商业服务，很多人之前像投资住宅一样投资商铺，最近几年开始收益率有所下降，感觉出现了贬值。主要原因有几个：

1、商铺与住宅不同，商铺只有40年产权，住宅70年。对于老百姓来讲，住宅是刚需，或者有置换升级需求。而商铺并非刚需，只是作为投资性产品，或者自己经营所需。因此他的市场需求远远小于住宅，后期的转手比较困难。

2、之所以称之为商铺，一般都是传统商铺，马路边的一些店面或者大商场里面的单个小商铺。很多商业开发商建完后以销售为主，划分成很多小单元进行市场销售，因此没有对该片区商业进行统一规划、统一经营、统一招商等工作，导致商业布局凌乱，后期形成不了商业氛围，必然影响商铺价值。

3、随着最近几年商业的发展，原先的小商铺逐渐被大型商业综合体所替代，生意的竞争已经不是商铺的竞争，而是大商业综合体的竞争，甚至出现大型商圈的竞争，比如上海五角场商圈、徐家汇商圈、青浦OUTLETS等，因此对于商铺的概念也在逐渐弱化。

4、商铺的核心价值是提供商业服务，随着新科技的发展，新零售，线上销售，外卖等行业的发展，传统的商铺店面已经不能满足市场需要，对于商业服务来讲，更多的是关心线上模式、科技软件、产品形态等软硬件设施，所以租用一个传统意义上的商铺跟本满足不了现在的商业服务需求了。

5、个人投资商铺已经是食物链的底端了，没有多少价值空间。一般好的商业项目，开发商都会进行自己持有运营，比如凯德置地、华润、万科等都开始自己持有商业进行运营招商，进行大规模的统筹管理，所以小商铺只有在大规划格局中才能发挥价值。

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汤民看地产科技

朋友们好！

确实是这样的，现在房价仍然处于白银时代，未来房价还会缓慢上涨的。但是商铺未来贬值的风险可能就会比较大了。这主要是因为以下几个原因，我们来分析一下。

电商影响越来越大

现在电商对与商铺的冲击越来越大，越来越多的电商正在出现，这些电商对于商铺的影响是非常大的。

由于电商的影响，首先是导致租用商铺的商家慢慢出现不赚钱的现象，慢慢的生意就做不下去了，当然就不会租商铺了。商铺租的人少了，商铺也会慢慢贬值的。

电商一般来说，不需要租用商铺。电商只需要租用一间仓库就可以运作了，根本就不需要昂贵的商铺。因此，因为现在电商根本就不会租用商铺，因此，也会导致商铺需求量下滑。

因此，在电商的影响下，原来租用商铺的实体店家生意不好做，要退租，而电商卖家也不会租用昂贵的商铺。

在商铺总体需求下滑的影响下，可以说商铺贬值也就是比较正常了。

商铺供应量不断上升

现在商铺供应量不断上升，也是商铺贬值的一个原因。现在城市中，可以说商铺的供应量是非常大的，一些新楼盘不断推出，商铺也是不断推出。但是城市人口的增加又是缓慢的，需求的增长也是缓慢上升的，而且商圈的形成也需要很长的时间。

如果商铺供应量不断上升，供应量大了以后，可能导致商铺根本就涨不了价格，也就会导致商铺价格下滑，出现贬值的现象。

因此，商铺供应量不断上升，也是导致商铺贬值的一个原因。

商铺自身特点导致商铺贬值

商铺和住宅是不一样的，商铺一般是40年产权，商铺出售交易的税费较高，购买商铺贷款比较难，而且贷款利率较高，并且商铺用途单一。

商铺这样的一些特点，有时候会导致商铺需求量下滑，商铺需求量下滑会导致很多商铺卖不出去，商铺出现了供大于求的现象，就会导致商铺成交价格下滑，商铺成交价格下滑就意味着商铺贬值了。

因此，商铺自身具备的一些特点的影响下，也可能会导致商铺贬值。

综上所述，住宅上涨，商铺贬值的主要原因就是电商的冲击，以及商铺供应量不断增加，还有就是商铺自身特点的影响。

睿思天下

商铺应该没有贬值，只是升值幅度比较小。

以前住宅不值钱（当然这是相对的），商铺基本上是住宅的2—4倍。商铺基本是房产中的奢侈品，买商铺的基本都是有钱人，普通老百姓住宅还买不起呢。俗话说一铺养三代嘛。当时人们都想着买商铺收租金，是躺着赚钱，谁会认为房价会驴打滚似的翻倍上涨啊

后来情况发生了变化，大量人口涌入城市，因为住宅是必需品，人们对住宅的需求量越来越大，住宅房价涨了很多。因为住宅价格的购买时价格基数小，住宅价格很快就翻了数倍。商铺当然也涨价了，但是因为买时价格比较高，升值比例比住宅小。这也人们认为投资底商没有投资住宅划算。

2017年一线城市政策规定，商办类房产包括底商限购，且无法贷款，并且只能卖给公司。最后的结果是，商铺的流动性越来越差，变现特别难，因此售价也下降一些。而且随着线上购物的普及，实体店面开始供大于求，现在商铺的租金出现下降趋势。再买的商铺上涨的空间就不大了。

现在三四线的一手商铺还是比住宅贵很多，但是二手商铺却很难出售，并且租金不高。在我看来三四线的商铺比住宅稍微高一些还行，但如果高出太多就不合理了。

外行人不要投资商铺！

岳来跃好

首先要明确的一点是：房价没有在持续上涨，目前几乎是达到了高点，未来也是很难再一次通过推动发展来保持经济增长。无论是住宅还是商铺！

其次，住宅的价格上涨主要是有供求关系来决定的，而商铺的价格是有租金或者预期租金来决定的。两者还是有着本质的区别。

还有，住宅是基本上成为了永久性产权特色的社会必需品；而商品的使用期一般是在40年，有些甚至不到40年，而且随着越来越接近使用期限，土地的价值折扣也会越大。到期后会增收高额使用费或者拆迁保持极低的补偿费。

那么为什么住宅还能保持住相对稳定，而商铺却是持续下滑更加严重？

另外一个冲击最大的原因就是网购，大部分的商品都是可以通过网购来实现的。甚至包括了最热火朝天的饮食产业。再加上科技越来越大，量身定做的个性化网络营销和高速高质量的配送完成可以做到足不出户。

从房地产投资风险来看，最大的风险就是投资商铺，其次是公寓和办公楼，再是住宅地产。或许未来的房地产亮点在于养老地区，而这种养老地产未必一定是养老养生公寓投资，也可能是养老城市的住宅房地产投资。

鞅论财道

房价并非一直在上涨，2019年各地房价上涨趋势已经出现分化，今后十年必然处于下行通道。

商铺出现贬值很正常，市场经济下任何商品都不可能只涨价不跌价。

就在2019年5月份的时候，有位朋友买了一套商铺，算上税费总计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价都已经下降了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在一年10万元左右，结果到了8月份，直接接近腰斩，多数只有五六万元了。

商铺之所以贬值，有如下因素：

1、线上零售占比越来越高，且增速远超线下零售

这是宏观大背景，越来越多的消费者选择了网购，去寻求更高的性价比，线下商铺的客户实际在一直流失。在这种情况下，商铺的生意自然大受影响，商铺贬值顺理成章。

2、开实体店赚钱难度越来越高，租户能够承受的租金水平降低，商铺自然贬值

很多实体店不是死于经营不善，而是死于不断大幅上涨的房租。一些无良房东看到租户赚了钱，就会大幅提高租金，动辄30%甚至50%。还有的商铺干脆把租户赶走，自己接下这门生意。租金的提高推高了实体店经营成本，租户只能通过提高价格的方式增加利润，如此一来就会损失部分客户，生意越来越难做。

不赚钱的店铺越来越多，一些人会选择弃租，剩下的自然会协商降低租金。租金水平下降，意味着租金回报率降低，商铺的价值降低，自然就会贬值。

3、物以稀为贵，商铺却是越来越多，源源不断进入市场，贬值在所难免

一方面线下零售占比在降低，另一方面新的项目新的社区不断推出，大量商场、商铺投放市场。在不断萎缩的市场环境下，越来越多的商铺意味着在分摊越来越小的市场，大饼被不断摊薄。市场占比持续降低，商铺的价值自然会不断萎缩。

在有更多选择的情况下，消费者会选择以脚投票。不管是智能手机的普及，还是消费观念的改变，商铺都已经不再是购物的首要选择。从门庭若市到门可罗雀，曾经的一铺养三代，到今天的三代养一铺，都是市场经济进程中的阶段性表现。

财智成功

房价涨，很多人认为商铺也有能涨，其实这是不对的，供需之间不同导致涨跌不同。商铺不是必须品，影响商铺涨跌的因素有好几个：

一，商铺越来越多

房子在造，房子下面的商铺也是越来越多，再加上商业街的商铺，供应量是在不断增加的。而商铺的需求量有限，尤其是一些新开的小区，商铺是没什么要的。商铺的价值在于人流量，买东西的人就这么多，商铺太多了分散了买家。

二，经济不景气

现在开实体店很难赚到钱，店铺转让的很快。有些店面转不掉的都是亏本在经营，只能想办法降价转让，导致了商铺的贬值。

三，电商冲击

很多人都喜欢在网上买东西了，网上商品又便宜又齐全，逛商店费时间，还受天气的影响。这样店里的生意就差了，愿意租商铺开店的人自然就少了。

现在的房价也不是一直在涨，有些地方都出现分化了，未来的房价应该是在现有的基础上平稳发展的，不会大起大落，让刚需能住上房子。商铺越来越多，供大于求，未来也是会贬值的

灵和睿

这些年房价飞涨，商铺不仅没涨，反倒跌了不少！其实商铺贬值也算正常，市场经济里，任何商品都不可能只涨不跌！

况且住宅和商铺还是不能比的，不能说房价涨了，商铺就要涨！住宅和商铺的价格关系没那么大，毕竟住宅是有刚需群体的，商铺却没有。

当然商铺贬值，也是有其他原因的，如果你想投资商铺，请看完我的分析！

电商冲击，影响加强

现在电商对商铺的冲击越来越大，越来越多的电商正在出现，网络交易越来越方便，这些电商对于商铺的影响是非常大的。

电商的出现，一个是对顾客的冲击很大，去店铺买东西的人少了，赚不到钱，店家很多都做不下去了。还有一点是，做生意的人也在转变想法了，去做电商不需要租用商铺，只需要租用一间仓库就可以运作了，省去很多成本，因此，也会导致商铺需求量下滑。这样一来商铺租的人少了，商铺也就慢慢贬值了。

其实这是宏观大背景，越来越多的消费者选择了网购，去寻求更高的性价比，线下商铺的客户实际在一直流失。在这种情况下，商铺的生意自然大受影响，商铺贬值顺理成章。

商铺供应量越来越多

现在商铺供应量不断上升，也是商铺贬值的一个原因。近几年，可以说商铺的供应量是非常大的，新的楼盘、新的项目不断推出，商铺大量投入市场！

商铺存量的猛增，让市场来不及反应，毕竟一个城市需求的发展是需要时间消化的，所以变成供大于求，商铺也就很难涨价。

物以稀为贵，越来越多的商铺意味着在分摊越来越小的市场，能分到的蛋糕也越来越小，商铺的价值自然也越来越萎缩！

租户能够承受的租金水平降低

很多实体店不是死于经营不善，而是死于不断大幅上涨的房租。一些无良房东看到租户赚了钱，就会大幅提高租金，有的涨30%甚至50%。

还有的商铺干脆把租户赶走，自己接下这门生意。租金的提高推高了实体店经营成本，租户只能通过提高价格的方式增加利润，如此一来就会损失部分客户，生意越来越难做。

不赚钱的店铺越来越多，一些人会选择弃租，剩下的自然会协商降低租金。租金水平下降，意味着租金回报率降低，商铺的价值降低，自然就会贬值。

所以说，近几年的发展趋势，真的不建议买商铺，如果你有特别好的地段和规划，能让你理直气壮的投资，那可以。如果你只是普通人，还是别碰了，不是你的玩得转的游戏，风险太大！

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