對於房子，一般人都認為，面積越大越好。究其原因，主要有兩個：一方面，以前老房子的面積普遍小，家庭人口較多，隨著生活水平的不斷提高，人們對於房子有了更高的要求，而最基本的體現就是活動空間要大。另一方面，過去這十多年，伴隨房產金融屬性的進一步擴大，面積越大，意味著財富越多，也就越有面子。因此，這些年越來越多的人通過加槓桿來購買大戶型面積的房子。
但是，時過境遷，經歷了二十年的發展，房地產市場已經發生了很大變化。根據國家統計局數據顯示，目前人均住房面積已經接近40平方米，全國商品房已經接近1億套，當然，如果把小產權房計算在內，僅城鎮住房就已經差不多4億套。按照一家三口或四口人計算，這些房子可以滿足12到16億人居住了，顯然已經超過了目前城鎮住房需求。此外，根據中國社科院《人口與勞動力綠皮書》顯示，在我國人口老齡化社會加快到來的同時，2028年我國人口或進入負增長時代。
因此，在房多人少的態勢下，未來我國的住房市場將出現供大於求的局面。其實，根據央媒人民網的報告，伴隨房地產市場逐步降溫，購房者已經進入到了觀望模式，2020年住房市場已經迎來了供大於求。道理很簡單，供大於求，價格易跌難漲，任何商品都不例外。可以預期，未來並非所有的房子都有市場，真正的好房子一定滿足兩個標準，住得舒適（居住體驗好），容易轉手（容易變現）。
那麼，多大面積的房子可以滿足這兩個標準呢？筆者認為，與盲目追求大戶型房子相比，十年後，90平方米到140平方米的房子可能更受歡迎，不僅住得舒服，而且很容易轉手。原因主要有以下三個。
第一，90-140平方米涵蓋了現代家庭的剛性需求，未來更容易被主流購房者接受，也最容易轉手。
一般來說，90平方米到140平方米的住宅，主要為兩室、三室、四室， 無論是首次置業還是二次置業，基本已經涵蓋了現代家庭的剛性需求，所以從市場歡迎程度來看，未來最容易被接受，也最容易轉手。反之，對於一個三口或者四口之家來說，小於90平方米顯然不合適，但大於144平方米，顯然要超出很多剛需家庭的購房能力，所以不少購房者不會選擇這類房產。因此，90平方米到140平方米既可以滿足絕大多數家庭的居住需求， 也基本可以把經濟壓力壓縮到最小。
第二，家庭規模呈現小型化，老年人和年輕人獨居現象增多，盲目追求大戶型不容易轉手。
根據國家衛生計生委發佈的《中國家庭發展報告》顯示，從上世紀五十年代到今天，中國家庭戶均人數已經從5.3人下降到了3.02人，家庭戶均規模不斷縮小。其實，對於這一點，大家都有深切感受，上一代有七大姑八大姨，而我們這一代甚至下一代，獨生子女家庭已經越來越多。顯而易見，伴隨戶均規模呈現小型化，能夠滿足三口或四口之家的戶型最受歡迎，顯然90平方米到140平方米基本可以滿足所有需求。此外，受老齡化社會， 出生率下降，結婚年齡推遲，人口加速流動等因素的影響，老年人獨居、年輕人獨居現象越來越多，這都決定了未來大戶型的房子很難轉手。
第三，從居住成本來看，90-140平方米的住宅性價比最高，養房成本相對較低。
買房，不僅需要支付購房款，還需要支付一定的稅費，而這些費用與住宅面積密切相關，國家都有明確規定。一是契稅。90平方米以下是1%的契稅，90平方米到144平方米是1.5%的契稅，超過144平方米是3%的契稅。二是豪宅稅。去年年底，深圳發佈新規，房屋面積144平方米以下，持有滿兩年的住宅，無須繳納買賣差額百分之五的增值稅。筆者認為，作為普通住宅和高檔住宅的一道分界線，144平方米基本到頂了，很難再上調。因此，在滿足基本生活需求的基礎上，90平方米到140平方米的住宅，最多不超過144平方米，交易成本相對適中，可以節省一筆不小的稅費支出。
除了與交易稅費有關，面積大小也與生活成本的高低密切相關。避免盲目追求大戶型，不僅可以節省一定的物業費、取暖費，未來房子面積大小或許也與房地產稅直接關聯。目前，業內不少專家都建議根據面積徵收房地產稅。比如，中國財政科學研究院張學誕主任建議，國家應該統一制定人均40-60平米的免稅面積，一旦根據面積徵稅，意味著面積越大繳納的稅費越多，對於普通購房者來說，肯定沒人願意把錢耗費在用不到的空間上面，所以太大的戶型並不容易轉手。
第四，最大程度利用首套房購房名額，90-140平方米避免了日後換房的麻煩。
隨著房地產調控的深入，限購、限貸等措施不斷升級，房地產市場也越來越規範化，這時候購房名額就變得異常珍貴了，尤其是首套房購房名額。對此，有人甚至將自己的買房名額出賣或出借給別人。根據相關政策，首套房、二套房、多套房在稅費繳納和首付比例等方面有很大差別，一般來說，首套房名額享有更多的優惠政策，稅費比例和首付比例都處於最低水平。因此，90平方米到140平方米的面積，無論是大兩居還是小三室，無論是大三室還是小四室，基本可以一步到位，避免了日後換房的麻煩。當然，如果想要賣房，也最容易轉手。
最後總結一下，伴隨我國家庭規模越來越趨向小型化，90平方米到140平方米的面積基本涵蓋了所有的剛性需求，可以滿足市場上主力購房者的住房需要。此外，伴隨房地產長效機制的落地成熟，盲目追求過大的面積或將承擔較大的購房壓力和持有成本，這也將增加房子出售和出租的難度。因此，十年後，90平方米到140平方米或許最受歡迎，不僅滿足了家庭需求，自己住得舒服，而且也迎合了市場上的需求，很容易轉手。
作為首套房，你會選擇多大的戶型？你會把“出售、轉手”作為選擇房產的重要依據嗎？歡迎留言討論。
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