時代中國董事會主席岑釗雄在線上發佈會答記者問（廣州）
引言：2019年，時代中國的銷售額同比增長29.3%至783.6億元，需一年內償還的短期借款激增154.4%至185.97億元。千億口號連喊兩年都未實現，時代中國董事會主席及行政總裁岑釗雄開始保守定調今年的銷售目標。他表示，內部認為千億已經不是一個很重要的目標，只是階段性目標，今年不實現，明年也會實現。
3月10日，邁入“弱冠之年”的時代中國通過一場線上業績發佈會詳解了其去年一年的銷售成果。2019年，時代中國的合約銷售額同比增長29.32%至783.6億元，短期借款增長154.4%至185.97億元。千億口號喊了兩年都未實現，29.32%的銷售增速卻大幅放緩，時代中國樂觀的財報下實際並不“樂觀”。
融資成本同比增長51.5%
超9成土儲位於大灣區
時代中國表示，2019年系公司的 “弱冠之年”，這一年，公司加快了在粵港澳大灣區的佈局。截至去年底，在時代中國旗下擁有的127個主要項目中，有119個位於廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，佔比達93.7%。
除此之外的8個項目，則多位於長三角、成渝和長江中游城市群。其中，4個位於湖南省長沙市、1個位於湖北省武漢市、2個位於四川省成都市、1個位於浙江省杭州市，在杭州和武漢的項目，也是時代中國在該區域的首次落子。
去年一年，時代中國積極通過參與公開市場土地拍賣、參與城市更新項目及企業間的合作和收購等方式獲得土儲，先後於廣州、佛山、江門、清遠、東莞、成都、長沙、河源、汕頭、汕尾、中山及武漢等城市累計購入28幅土地，耗資233.97億元。
從各城市的銷售情況來看，佛山、廣州和珠海三個灣區城市貢獻的業績最高，銷售金額分別為227.6億元、216.41億元和78.78億元，佔集團的比重為29.0%、27.6%和10.1%。可供出售的項目數量為31個、30個及19個，合同銷售面積為145.7萬平米、110.5萬平米及37.7萬平米。
得益於可供銷售的物業面積持續增大，時代中國2019年的營業收入同比增長23.4%至424.3億元，營業利潤同比增長15.6%至55.6億元，年度毛利率及淨利率分別為29.3%及13.1%。
與銷售業績增長伴隨而來的是公司銷售成本的大幅增加。財報披露，時代中國的銷售成本由2018年的237.54億元增加至2019年的299.97億元，增幅為26.3%。同期，市場推廣成本由8.35億元增加至12.12億元，增幅為45.1%；行政開支由3.67億元增加至5.61億元，增幅達52.8%。
然而，在體現盈利能力的毛利潤率方面，時代中國卻出現下滑。自2018年底至2019年底，時代中國的毛利潤率由30.9%降至29.3%，下降約1.6個百分點；淨利潤率由14%降至13.1%，下降約0.9個百分點。同期，公司毛利雖由106.2億元增加至124.35億元，但漲幅僅17.1%，遠不及各項成本開支的增速。
在外部融資渠道持續收緊的2019年，時代中國曾於去年4月18日以每股14.54港元的代價配售公司1.08億股股份融資，所得款項淨額約15.52億港元，作為保證公司發展的一般運營資金使用。
同時，時代中國還先後發行了多筆境內外融資債券。財報披露，去年1月24日，時代中國曾發行一筆總額11億元、票面利率7.50%的境內公司債；2月21日，時代中國再發一筆總額5億美元、票面利率7.625%的境外債；6月6日，時代中國發行一筆總額5億元、票面利率6.8%的公司債；9月4日，時代中國發行1億美元債券，並與7月發行的4億美元債券組成單一系列，票面利率6.75%。
大量高息債券的發行及土儲擴張，導致時代中國的融資成本由2018年的6.67億元增加至去年底的10.1億元，增幅達51.5%。所得稅開支也由2018年底的35.27億元增加至47.78億元，增幅為35.5%。
在3月10日的業績發佈會中，時代中國董事會主席及行政總裁岑釗雄對公司的高融資成本做出回應。他表示，公司目前的融資渠道順暢，今年即將到期的債券，無論是境外的美元債，還是國內公司債，都能覆蓋到。去年，時代中國的利率成本在7.4%至7.5%之間，今年該指標可能會再下降一點，達到7%以下的水平。
去年一年裁員3547人
銷售增速持續放緩
時代中國首席財務官黃永年也表示，目前公司財務穩健，流動性良好，2019年末，公司淨負債比率為67%，現金對短債為1.6倍，暫無短債壓力。
不過，時代中國的短期債務激增確是事實。財報披露，2019年，時代中國的總資產同比增長24.83%至1610.98億元，總債務同比增長29.6%至1253.94億元，資產負債率達77.84%，較2018年同期增長近3個百分點。
其中，一年內到期的借款為185.97億元，同比增長154.4%；需2至5年內償還的借款為342.12億元，在總有息負債中的比重為64%；可在5年後償還的借款為4.52億元，在總有息負債中的比重為0.85%。
為償還相應借款，時代中國曾在2019年將旗下部分投資物業、合營公司股權、物業存貨及物業、廠房及設備等用於融資抵押，所獲融資賬面值分別為5.79億元、5.1億元、80.48億元及4.95億元。
億翰智庫研報指出，若按照時代中國去年292.79億元的手持現金計算，其現金短債比僅為1.57倍，處於2013年上市以來的最低位，且低於其統計的50強房企2018年現金短債比的均值1.8。
自2018年提出千億銷售目標至今，時代中國的合同銷售額不過783.60億元，依然未能突破千億，並且，29.32%的銷售增速相比2017年和2018年41.9%及45.5%大幅放緩。
連續兩年未達千億，岑釗雄開始淡化這一說法。他表示，在我們內部，一千億已經不是一個很重要的目標了，是階段性目標。今年不實現，明年也會實現。基於此，時代中國將2020年的銷售目標定為823億元，僅比去年783.6億元的銷售額微增5.03%。
去年9月，時代中國曾傳出強迫員工賣房的消息，從普通員工到副總裁都要完成賣房指標，在規定時間內完成不了就會被裁員。隨後，時代中國給出回應稱，賣房是真，跟其他開發商一樣，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段，但裁員不實，對於網傳爆料並不知情。
然而，時代中國的財務表現依然傳遞出了“裁員”的訊息。財報披露，截至去年末，時代中國共擁有僱員5955名，較2018年底縮減3547人，這意味著，剛剛過去的2019年，時代中國或已裁員3547人，所擁有的員工人數甚至不及年度銷售額僅293億元的2016年。
談及未來，時代中國表示，新冠肺炎疫情會對房地產行業的銷售規模、開發投資、現金流等多方面造成短期衝擊。不過，房地產行業仍然是經濟增長的基石，預計政府會出臺更加寬鬆的行業政策對市場進行託底，全年市場成交呈現“前低後穩”的特徵。
時代中國過去兩個月的業績表現正符合這一市場預判。今年前2月，時代中國的合約銷售額為77.54億元，同比增長6.2%，完成823億元銷售目標的9.4%。2月單月，時代中國的合約銷售額為10.82億元，同比下降65.3%。
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