文丨金不換
做空大鱷索羅斯有句名言：
“這整個世界就是一個騙局，要及早的參與其中，並在騙局被所有人識破之前離開。”
可是，製造騙局、參與騙局、揭露騙局，又談何容易？
近日，一份做空報告，直言三大“罪名”，把中國奧園，推上風口浪尖。
做空報告到底是空穴來風，還是言之鑿鑿？
01 正面硬剛 全面開撕
3月3日，一名自稱“一個有良知的地產人”，發佈了一份做空報告，揭露奧園“明股實債、涉嫌自融、虛增銷售額”三大“罪名”。
該報告質疑，奧園通過“明股實債”的方式，將數百億借款通過信託和旗下基金公司，注入到子公司的少數股東權益中，並存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤等行為；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信託貸款，並利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。
同時，還把相關資料，上報給了銀保監會和人民銀行。
當天，奧園股價應聲下跌2.43%。
一石激起千層浪，對於指控、質疑以及股價下跌，奧園第一個不高興、不答應、不容忍。
要知道，在剛剛過去的2019年，奧園新晉千億房企。風光時刻，豈容得了不同聲音？
於是，3月5日深夜，奧園發佈澄清公告，從三個方面，一一回應。
大有一副“我懷疑你在無中生有暗度陳倉憑空想象憑空捏造無言無語無可救藥”的亞子。
可是，這份公告與之前奧園回應媒體的措辭，並無二致。而且，來得有些晚。
早在3月5日下午，匿名做空人士就發佈了《中國奧園做空報告：針對管理層公開說明的回覆》。
其認為，奧園對外的解釋和回覆，完全沒有正面回應質疑。提出的論據，也根本站不住腳。
奧園否認其不存在“明股實債“問題的核心論據是：地產項目從取得項目至竣工交付一般需時約二至三年，因此其非控股股東分配的利潤需要兩到三年才能體現出來。
該人士反駁道，少數股東權益早在2017年，就已經大幅上升至百億以上，按照兩到三年的時間週期，目前這些利潤應該開始體現。但是，實際上的財務數據，卻並非如此。
另一方面，近年來，奧園的歸母利潤大幅上升，應分配少數股東的利潤卻持續偏低。奧園全資開發的樓盤能快速獲得利潤，而有少數股東參與的項目卻結轉緩慢，這在邏輯上也不太能說得通。
這樣一來，奧園的回應反而把問題越描越黑。次日，開盤後股價低開低走。顯然，資本市場對其回應也不“買賬”。
另外，奧園在對外公告中還表示，做空報告是在蓄意損害本公司的聲譽，保留追究刑事責任的權利。
對此，匿名做空人士並沒有退縮，而是選擇“正面剛”：
是否虛假披露，請奧園直接和香港聯交所解釋；
是否通過“抽屜協議”虛增歸母淨利潤，請奧園直接和審計師德勤溝通；
是否用“明股實債”的方式美化報表，請奧園直接和滬深交易所及相關評級機構解釋。
簡直就是，“我不聽，你去和XXX解釋”三連。
3月份，奧園的2019年年報出爐在即，無論做空機構能否達到打壓股價的目的，這些關於財務方面的指控，都將是奧園2020年必須要過的第一道坎。
02 早知今日 何必當初
2016年，奧園迎來20歲生日。
這一年，迷幻的樓市，狂飆突進。有人問郭梓文，對廣州市場怎麼看？
郭梓文篤定的認為“未來一年，樓價一定有所增長”，他十分看好珠三角的漲勢。
奧園加速跑馬圈地。2016年開始的三年間，合同銷售額分別為 256.02 億元、455.9 億元、912.8 億元。漲幅驚人的同時，對錢的渴望，亦水漲船高。
據其財報顯示，早已進入頻繁發債期：
2018年5月，在境外發行總數 4.25 億美元的 3 年期優先票據；
7月，又在境外增外發行 1.75 億美元2020年到期的優先票據；
8月，發行 2.25 億美元及 1 億新加坡元的 3 年期雙幣優先票據……
錢雖到手，但成本頗高。據財報透露，奧園大部分借款均為浮動利率，並須每年議息。2018年，其借款、優先票據及公司債券的實際利率為 7.4%，要比2017年的還有所提升。
對比2016年183.8 億元的有息負債、2017 年403.7 億的有息負債，2018年的有息負債，更是高達 577.2 億，比上一年增加 174 億。也就是說，2018 年奧園的財務成本約為 41.5 億元。
除此之外，為了融資，奧園還不惜拆分孱弱的小體量物業，強行啟動上市融資。
去年2月27日，奧園物業公司“奧園健康生活”正式公佈了上市計劃，預期融資 5 億多人民幣，以此支持奧園地產板塊的擴張。
另外，除了奧園健康生活集團外，郭梓文2017年就對外公佈，計劃將旗下文旅集團拆分上市。
儘管如此，“借錢”的過程，並非一帆風順。去年1月23日，上交所發佈公告稱：奧園非公開發行 的2018年10億元住房租賃專項公司債券，被終止審核。
上有政策，下有對策。據《中國經營報》報道，早在2017年的年報中，奧園地產以項目公司或附屬公司為融資主體，引入基金、信託和資管計劃持有部分股權。在進行了一番有息債務權益化處理後，公司賬面上，竟一下子降低了逾百億元的有息負債。
明明是百億元的有息負債，一下成為了淨資產。這波“大變活錢”的操作，比魔術還厲害。
億翰智庫的統計，自上市以來奧園通過收併購+三舊改造拿地的佔比，達到七成。而且，明顯與同行業中許多高成長、高槓杆不同的是，其淨負債率卻一直看上去很美好。
財報顯示，從2017年到2019年上半年，三年間，奧園淨負債率為51.0%、58.9%、64.2%。對比同期的陽光城，淨負債率分別為252%、182%、145.13%。
奧園在快速擴張期，竟保持這麼低的負債率，著實令人費解。難道真的如做空報告所言，這裡面有貓膩？
無論“明股實債”是否屬實，如今的郭梓文和奧園，和當初一樣，再一次面臨困境。
03 奧運發跡，幾經沉浮
1964年，奧運會第一次來到亞洲，在日本東京舉辦。
這一年，郭梓文出生。他並不知道將來會和“奧運”結緣。
90年代，郭梓文大學畢業，去了旅遊局上班。當時，國有企業改制如火如荼，嗅覺靈敏的他，覺得機會來了。
1991年，靠著東拼西湊的5萬塊，郭梓文先後承包了五家國企，成為當時番禺最早承包國營企業和承包企業最多的人。
從此，“郭承包”名號在外。
1993年，郭梓文29歲，在香港註冊成立金業集團，搞房地產開發。
到了1996年，房地產市場持續低迷。可他卻迎難而上，全面投入。
在哥哥郭梓寧的幫助下，拿下梅山建設開發公司的承包權。隨後，開始打造第一個項目“金業別墅花園”。
1998年，北京第二次申奧，全國掀起體育熱。在廣州，盛行“請吃飯不如請出汗”。
郭梓文順勢而為，提出“體育休閒＋地產”的複合地產開發理念，在番禺籌建“金業體育花園”。
為了讓名字更加Olympic，他把項目名改為“廣州奧林匹克花園”。同年08月，時任國家體育總局局長的伍紹祖，親筆為該項目題詞。
一年後，項目開售，一舉成功。
2001年，郭梓文又請來國際奧委會主席羅格和中國奧委會主席袁偉民，一個題詞，一個考察。他和奧運，撞了個滿懷。
名號、名字、名人，讓“奧園”名噪一時，從羊城紅遍全國。也讓郭梓文第一次登上《胡潤百富榜》。
沒成想，呼風喚雨之時，寒潮突至。
2002年年底，合作方“中體”與奧園鬧起了分家，雙方為奧林匹克名稱的專利權，鬧得不可開交。
難以調和，只有分手。自此南北分治，廣奧重返南方主場。
靠“奧運”發跡的郭梓文，沒有想到，終極法器也有不靈的時候。
04 資本場上 兩度遭難
救命的稻草，不能只有一根。奧園決定上市。
2003年2月，奧園借“誠成文化”上市。可是萬萬沒想到，以為撿到的“香餑餑”，卻是個“燙手的山芋”。
收購剛剛4個月，連續四個關於“誠成文化”的舊擔保公告，平地起驚雷。
原來，“誠成文化”的前主人劉波，拿公司作擔保貸了幾個億。
郭梓文如夢初醒，這才知道“上當了”！
剛剛上市的奧園，突遭變故，緊接著開始裁員。多達近一半的中高層，悄然離職。在建的廣州南沙奧園等項目，也突然陷入停滯。
上市擱淺、資金鍊斷裂、人員流失、項目停滯 ……曾經站在風口浪尖上的郭梓文，再度陷入沉寂。
直到2006 年，美國國泰財富基金入股奧園，後者才得以在2007 年，重返香港上市。
2009年，王者歸來的奧園，北上，進京城。
一番操作，將爛尾樓“長安8號”收入囊中。郭梓文篤信這“將會對奧園未來 2-3 年的業績起重要作用。”
可是，他失算了。悲劇，將悄然而至。
“長安8號”背後關係網複雜，與其相關的資產，悉數被抵押。有人透露，該項目所欠各路貸款，高達30億元。
2010年開售時，遠遠低於預期。120 億的銷售目標，僅僅達成了10億。自此，“長安8號”正式成為奧園深陷的資金泥潭。
回過頭來看，郭梓文因奧運發跡，也曾因此折戟。鎩羽而歸，雖捲土重來，卻又接連跳進“誠成文化”、“長安8號”兩個大坑。
應了索羅斯的那句名言“這整個世界就是一個騙局，要及早的參與其中，並在騙局被所有人識破之前離開。”
騙局無處不在，這次做空，誰又是騙子？還需時間驗證。
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