近日，全國首宗國鐵車輛段上蓋開發成功落地順德，佛山市地鐵三號線北滘停車場及廣佛環線北滘檢修基地上蓋及周邊區域綜合開發項目取得了突破性進展，對順德區乃至全市TOD綜合開發工作具有典型示範意義。

成就鼓舞人心，使命催人奮進。過去一年，對地鐵公司而言，是忙碌的一年，也是挑戰的一年。順德區地鐵有限公司（以下簡稱地鐵公司）的全體同仁堅守崗位、奮進拼搏，在順德軌道交通TOD綜合開發研究工作中，秉持著”勇於擔當、敢為人先“的順德鐵軍精神，用兩年多的時間搶抓機遇、直面困難，使佛山市軌道交通三號線北滘停車場及廣佛環線北滘檢修基地上蓋及周邊區域綜合開發項目（以下簡稱本項目）取得了突破性進展，為未來順德塑造良好城市形象，踐行高質量發展作出積極貢獻。

項目概況

本項目位於順德區北滘鎮佛山一環以東、橫五路以南，北鄰潭州水道，西鄰潭州會展中心，地塊面積約為541畝。地塊內現有佛山市城市軌道交通三號線發展有限公司（以下簡稱三號線公司）負責建設的北滘停車場以及由廣東珠三角城際軌道交通有限公司（以下簡稱珠三角公司）負責建設的北滘檢修基地，上述兩個項目地塊相鄰，並場設置，其中北滘檢修基地用地約136畝、北滘停車場約164畝；其餘用地為開發建設用地241畝。項目地塊內還設置三號線北滘站（地鐵站）及廣佛環線北滘站（城際站），集城際與城市軌道交通於一體，項目協調難度大，涉及面廣，交通統籌、消防處理等非常複雜。

北滘上蓋開發項目用地示意圖

為貫徹落實順德區政府的戰略意圖，集約利用土地，美化城市形象，項目擬通過在軌道交通站場上方加建蓋板並在蓋板上方進行綜合物業開發的方式完成“造地”，在不影響交通設施功能的前提下，將原用於軌道交通建設的交通設施用地“改造”成為可用於物業開發的住宅和商業用地，同時美化區域景觀和城市面貌，優化交通組織，盤活周邊大片土地，實現社會效益和經濟效益雙豐收。

雖然本項目的願景非常美好，

但由於一些客觀原因，

地鐵公司在項目推進初期階段，

便遇到無案例可供參考等難點問題，

項目一度停滯不前。

那麼他們是如何化解

開局難、困難多的局面呢？

我們一起來看看。

調整思路，主動求變

萬事開頭難，只有瞭解問題癥結和建設單位真實困難所在才能對症下藥地解決問題。

因此，順德地鐵公司將珠三角公司作為首要突破口，積極搭建溝通橋樑，主動傾聽對方的困難與訴求。在得到順德區政府相關分管領導及業務指導部門的大力支持後，地鐵公司相關人員積極前往珠三角公司與其共同搭建溝通平臺，傳達順德區在項目合作的誠意和想法。

各方溝通現場

同時，地鐵公司與珠三角公司共同建立了每週溝通的方式，互相溝通北滘檢修基地項目的規劃報批、徵地拆遷、工程建設、管線遷改等各個方面需要區政府出面協調的問題，讓彼此就項目的理解有更深地認識，進一步推動項目發展。

找準時機，乘勝追擊

順德地鐵公司通過不懈努力，打通和開拓了雙方的對話渠道。經前期多輪鋪墊及反覆醞釀後，地鐵公司在順德區交通運輸局的指導和幫助下，找準適合的契機，與珠三角公司進行了見面會。此次見面會是地鐵公司與珠三角公司對本項目達成初步意向關鍵重要的一步。

為更進一步推進項目發展，順德區分管領導在見面會後，迅速組織順德區交通運輸局、順德區城市管理和綜合執法局等多個工作部門召開了專題聯絡會議。會後，地鐵公司嚴格按照會議要求，以專業的業務能力水平，積極協調落實本項目相關工作，順利打開了開局難的窘迫局面。

由於目前國內暫無

類似項目案例可供參考，

各方普遍存在這樣的疑問：

項目到底能不能幹？

要怎麼幹？

地鐵公司主要

通過以下辦法化解難題。

反覆推敲，多番論證

針對各方疑慮，順德地鐵公司在認真做好技術管理工作的同時，還委託了各專業機構完成了項目前期策劃、城市規劃、項目可行性分析、上蓋開發方案設計、預留工程深化設計（初步設計深度）等工作。

除此之外，地鐵公司還對項目交通專項設計、結構超限分析、消防性能化設計和環境影響評估等作了專題研究。在各項設計研究工作經過反覆推敲，多番論證後，本項目於2019年5月24日通過了專家的評審。

組織研討，確保可行

在本項目開展設計研究過程中，結構超限、消防是本項目最主要的兩大難點問題。

由於本項目上蓋塔樓存在結構超限問題，地鐵公司認真組織，開展了超限設計，並及時將審查意見及方案分別提交給北滘停車場及北滘檢修基地的諮詢、強審單位，保證本項目按現方案設計可通過超限審查，避免出現廢棄工程。該模式也得到了各方的認可。

專家評審現場

受上蓋開發等因素影響，本項目按規定還需進行消防性能化設計。地鐵公司在請求上級部門支持協調後，組織相關單位對本項目進行了消防性能化設計，並多次與佛山市消防支隊原負責審核消防設計的專家進行諮詢溝通，以確保技術上可行。

地鐵公司多次組織協調和努力後，項目各設計研究成果有效解決了項目可行性問題。同時，該成果對指導項目地塊控規修編及蓋板工程的施工圖設計，發揮了真正的作用，消除了各方對項目可行性的疑慮。

結合實際，創新發展

停車場上蓋建設模式，國內城市普遍做法是蓋板投資由地鐵公司先行支付，在土地出讓後由政府在土地儲備資金中作為收儲補償款返還；或上蓋物業預留工程建設成本由國土部門評估，在土地出讓合同中明確,土地受讓人按照合同約定承擔預留工程建設成本，並將該費用直接支付給地鐵公司。

由於北滘停車場、檢修基地的建設用地與上蓋開發建設用地的土地使用權權屬不同，投資分攤操作難度極大。

實地踏勘

在順德區政府相關部門組織下，地鐵公司深入考察了廣州、杭州等城市的做法後，結合順德區土地政策、建設條件，地鐵公司創造性地向順德區政府建議，由順德區土地儲備發展中心委託地鐵公司組織專業工作單位開展北滘停車場上蓋、北滘檢修基地上蓋物業開發設計研究等相關工作；採用合建方式，委託地鐵（城際鐵路）建設主體單位實施，同步規劃、設計、施工，以有效規避停車場建設與上蓋開發時間差帶來的不利影響。

協助談判，維護利益

為全力協助順德區政府與相關建設單位進行談判，順德地鐵公司先行草擬協議，並根據區政府安排，主導北滘停車場與檢修基地協議同步進行談判。因三號線公司屬於市轄區範圍內公司，地鐵公司策略重點放在同珠三角公司洽談上，根據同珠三角公司談判後達成共識成果反過來同步引導、說服北滘停車場的三號線公司。

因此，為了更好地推進雙方協議談判，順德地鐵公司同順德區軌道交通局、順德區土地儲備發展中心相關人員經常往往返珠三角公司，與相關人員聯絡洽談。

洽談現場

對洽談中遇到的難點問題，順德地鐵公司通過與順德區政府有關部門主動協調的方式，解決了北滘檢修基地用地規劃紅線報批問題、北滘西滘村13#橋樑維修施工、軌道交通建設用地面積調整等相關工程問題。

與此同時，地鐵公司與珠三角公司同步洽談了北滘檢修基地上蓋及周邊白地綜合開發項目戰略合作意向，贏得了珠三角公司技術、開發部門人員的支持。

專家評審會

在順德區政府相關部門與地鐵公司長達兩年多的不懈努力後，各方就協議內容基本達成了共識。2019年10月8日，本項目通過了佛山市順德區常務會議審議決定，這標誌地鐵公司城際鐵路站場與地鐵站場並場設置上蓋綜合開發工作取得了階段性成效。

本項目為全國首例城際鐵路站場與地鐵站場並場設置上蓋綜合開發項目，對順德區乃至全市TOD綜合開發工作具有典型示範意義。

本項目按照規劃方案建成後，作為雙線軌道交匯的樞紐發展用地，將充分依託會展區位與軌道優勢，補充與會展相關的綜合配套，利用空間區位優勢，增強城市門戶作用及影響，將該片區打造成為TOD 城市地標，形成三龍灣核心區綜合性城市功能節點，帶動周邊區域的產業集聚與居住配套建設，激發市場活力，實現區域聯動，盤活了周邊大量土地。

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