最新！建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、光大銀行等發佈公告，正式公佈了存量房貸款從基準利率轉換為LPR加點計算方式的細則。

3月1日起，存量房貸利率轉換就將在全國範圍內展開。這次的利率計算方式轉換將影響已經貸款買房的購房者。

個人貸款利率“換錨”在即各家銀行陸續公佈切換機制

2019年12月28日，央行發佈關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。

公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

今天（2月29日），各大行陸續發佈轉換公告。

結合多家銀行公告，此次貸款的轉換範圍、轉換規則等與央行此前通知保持一致。

即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款等均需要轉換。

但其中也包括幾個特例：

1、剩餘貸款期限不足一個重定價週期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日的貸款；

2、循環期限已到期且剩餘貸款期限不足一個重定價週期的循環貸款；

3、經與公積金中心協商不轉換的個人住房公積金轉商業性貼息貸款。上述銀行均表示，此次轉換僅有一次機會，轉換之後不能再次轉換。

速看，事關你的房貸！

硬核解讀！關於轉換相關的16個問題

很多人仍然對房貸利率的轉換存在很多疑問，比如我到底該不該轉？轉了以後的利率劃不划算？要怎麼轉？如果要轉要怎樣辦理？

關於房貸利率轉換的所有疑問，一起來看！

1、什麼是存量浮動利率貸款？

答：公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

2、必須要轉換嗎？

答：國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨，建議別錯過3月1日至8月31日的政策窗口期，趁著各商業銀行提供的辦理便利，及時轉換。

3、不轉換會怎樣？

答：過了8月31日再申請轉換，很可能需要回到原貸款經辦機構線下辦理，無法享受現在的政策便利。

4、如何轉換？

答：根據央行及幾家大行的公告，房貸利率轉換得符合以下三個要素：

1）2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款，但處於最後一個重定價週期的貸款可不轉；

2）參考的是貸款基準利率；

3）貸款本身是浮動利率定價的，利率水平不變的固定貸款利率不用轉換。

5、注意貸款銀行的切換時間

需要注意的是，各銀行定價基準轉換業務啟動時間不一。

具體來看，中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行等將從3月1日起受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務；招商銀行、廣發銀行等將於4月開始受理轉換業務；光大銀行將於7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。

還有一些銀行如浦發銀行表示，啟動時間將較人民銀行要求時間有所延後。具體轉換啟動時間及轉換方案，後續將通過銀行網點、電子渠道等方式予以公佈明確。

6、有何影響？

答：簡而言之，央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是“LPR+加點”利率？
選擇一，選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
選擇二，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行今年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，你以後的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。
更重要的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。於是關鍵的問題來了。

7、到底選哪個划算呢？

固定利率還是掛鉤LPR ，怎麼選？

答：因為這次定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。而對於房貸客戶而言，又如何理解並選擇呢？

於普通房貸客戶而言，這需要搞清楚LPR是什麼，以及選擇哪一種定價方式有利於減輕房貸壓力。

根據央行要求，房貸利率定價基準可以從原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成；也可轉換為固定利率。

通俗的理解：

未來，房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：一是選擇固定利率，保持現狀，以後還房貸期限內就不浮動了；二是從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化；如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了。

也就是說，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。

目前及未來一段時間利率正處於下行週期：

1）短期內LPR可能會下行。

央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發佈會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

目前五年期以上LPR報價4.75%，相比改革前五年期貸款基準利率已下降了0.15個百分點。

2）中長期看，利率仍然是下行趨勢。

央行行長易綱說，在整個貨幣政策操作的過程中，珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，儘量長地延續正常的貨幣政策，這樣對整個經濟的可持續發展和老百姓的福祉是有利的。

8、應該參考哪個LPR？

答：LPR分為1年期和5年期以上兩種，如原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。假如你的房貸原來是30年的，現在只剩3年了，應參考5年期以上的LPR。

9、轉為LPR後利率如何調整？

答：在轉換後的每個利率調整日，利率水平=利率調整日前一日的LPR＋轉換時確定的加點數值。

例如：某購房者的房貸利率約定於每年1月1日調整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整。

如果2020年12月20日發佈的LPR下降為4.7%，那麼利率水平相應調整為：4.7%（2020年12月20日發佈的LPR）＋（-0.39%）（轉換時確定的加點數值）=4.31%。

以後每年1月1日以此類推。

10、現在的LPR降低，轉換後利率是否立刻降低？

答：不會。您的利率要等到利率調整日才會調整，利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。

11、LPR每月公佈，我的房貸是否也每月調整？

答：不會。根據人民銀行公告，轉換為LPR的，重定價週期最短為一年（利率至少一年調整一次），因此不會每月調整。

12、房貸有共同借款人如何辦理？

答：如果房貸有多個借款人，比如你是主借人，你的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。

13、房貸是商貸和公積金混合貸，怎麼處理呢？

答：如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按原合同執行。

14、以前9折的房貸利率，換LPR也直接打折嗎？

答：不能，轉換成LPR以後，定價方式將改為加減點，而不再採用上下浮動的方式。而且，與之前浮動倍數類似的是，加減點的點數一旦確定，就保持不變了。

例如：人民銀行的公告裡明確規定了，房貸合同利率在轉換時點是保持不變的。

比如，個人的房貸利率是打9折，現在執行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，轉換時點，應該按照這個執行利率水平與2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41%-4.8%）來確定加點點差。

所以點差就是減39個基點，這個點差在合同剩餘期限內是固定不變的。根據這個計算，貸款利率在轉換後到下一個重定價日之前，還是保持4.41%（4.8%-0.39%）不變。

15、多套房貸客戶是否可以一次性辦理？

答：不可以，需要逐筆辦理。定價基準轉換是合同變更行為，一份借款合同對應一份變更協議，因此不能支持一次性辦理。

16、轉換是否要重籤合同，一定要去銀行辦嗎？

答：銀行會通過官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話等多種方式通知個人進行轉換的，請保持聯繫暢通。轉換不用重籤合同，只需要修訂利率條款。

銀行會在保護客戶利益的前提下，通過多種方式完成轉換，最簡便易行的方式就是通過電子銀行、手機銀行等，這樣就不用去銀行。當然，個人也可以到銀行櫃檯辦理。

2020年第一次調整的時候，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必擔心月供額的變動。

轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

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