花枝俏68

首先為什麼要將房貸改為LPR利率？

目的：將存量房貸統一轉為LPR定價，更加市場化

如何影響還貸？

固定差值法計算，最後利率得出前後一致，並沒有差別，不同之處就在於如果改，LPR隨市場化波動，月供也會波動，但寬鬆政策下LPR利率預期會下調，月供也會隨著降低，相反如果以後LPR上升，月供也會上升！

例子：若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後，加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點，當前實際貸款利率不變。

要不要轉為LPR？

今年的特殊時期下，為提振經濟勢必會連續降息，按國內經濟的發展，未來也將實施持續的金融寬鬆政策，也就是轉為LPR利率是比較合適的，像提問中利率還有上浮的情況更應該轉了

天津房伯虎

現在的房貸基準利率是4.9%，如果上浮10%的話就是5.39%。根據新規則未來，你可以選擇要麼是按照5.39%，持續20年不變。要麼是改成浮動利率，也就是五年期LPR+加點，加點為5.39%（現執行利率）-4.8%（當前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮動利率是前一年的5年期LPR+0.59。這樣一來，只要未來的lpr小於4.8%你的轉換浮動利率就是值得的。

是否轉換跟你現在的基準利率上浮或者打折沒有多大關係，關係比較大的就是未來的LPR是上漲還是下跌？所以你認為下跌轉換就鄭浮動利率如果你認為上漲就選擇固定利率。

當前經濟情況下，lpr下調是大概率的。一是世界經濟整體都處於一個非常弱勢的環境，日本歐洲都已經是負利率，美國連續三次預防性降息。中國的經濟近期也面臨較大的壓力，所以接下來降息也是大概率事件。我認為五年內lpr利率都是一個下降的趨勢。所以如果你的貸款還剩五年，甚至十年，我都推薦你選擇浮動利率。

10年或20年後，lpr是上漲還是下跌？現在很難預測。但是如果你的貸款還剩20年，我仍然推薦你選浮動利率，因為十年內利率下調是比較確定的。十年後貨幣在不斷貶值。你的債務數值不變，但是實際的購買力已經下降了。我們可以想一想。十年前，如果每月還2000塊錢，是多大的壓力，而今天還2000塊錢壓力就小很多。所以，即使那時候lpr上漲了，那我們前10年所享受的收益會大於10年後的付出。

莫水宏觀經濟

你現在的房貸執行利率是：4.9%*（1+10%）=5.39%，按照當前的最新房貸利率政策，存量的浮動房利率房貸都需要轉換以LPR為定價基準的房貸利率，那麼你有兩個選擇：固定利率和浮動利率。

1、固定利率

你如果選擇固定利率，那麼你以後的房貸利率就永遠是5.39%，無論以後LPR是否變化，都和你無關，漲了，就算是你賺了；反之，如果LPR跌了，那麼就算是你輸了，這個有點賭的意思。

5.39%的房貸利率，比當前的全國首套房平均利率還要低一點，所以，總體不算是太高，但是隨著未來利率的下行，那麼你可能就會變成較高的利率了。

筆者個人判斷未來利率下行是一個趨勢，除非是出現極端的非可控因素，但是這種情況筆者認為是很難出現的。

2、浮動利率

如果選擇浮動利率，那麼你未來的房貸利率就是這樣的：LPR+點數，其中的點數是這樣的：點數=5.39%-4.8%=0.59%，其中的4.8%是2019年12月份發佈的5年期LPR。

那麼，你的房貸利率就是：LPR+0.45%，其中的LPR的數值在第一期使用的是2019年12月份發佈的數據。因為浮動利率主要是你可以選擇在一定的週期選擇重新計算房貸利率，到一個週期那麼就按照最新的LPR來計算房貸利率，而其中偶讀點數——0.59%——是永遠不變 的，LPR是每個月都會更新一次的，所以，你的才是浮動利率。

而重新計算利率的週期最短是12個月，也 就是說你可以最短選擇1年就重新計算一次，如果1年後LPR漲了，那麼你的房貸利率也就跟著漲了，反之，如果LPR未來跌了，那麼你的房貸利率也就跌了。

3、未來的LPR是漲是跌？

筆者個人認為LPR未來是走低的，是要下行的，這個是一個趨勢，因為中國的宏觀經濟增速在放緩，這個是主要原因之一；第二個原因就是M2的增速目前也在放緩，已經持續3年維持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十幾二十的增長，在2009年甚至到達將近30%的增速。第三個原因就是當前全球經濟下行的壓力都很大，各國央行都在降息，我們是沒有必要去提高LPR。

況且2019年下半年的時候，LPR的5年期已經下調過一次，而1年期的LPR已經下調過多次。同時，在新年的第一天，央行降準0.5%，釋放長期資金8000億元，這個目的就死引導社會融資成本的降低，也就是引導利率的下行。

以上僅僅是筆者個人的觀點和看法，事關自己的利益，請謹慎思考選擇。

壹號股權

先說結論，要不要轉為LPR，主要是看你對未來的房貸利率的預期，如果預期要下跌，那麼就適合轉，如果預期上漲，那就不是適合轉。

其實，不管是固定利率還是轉為LPR，已經是一個兩難的選擇，而房貸利率比較高的購房者，已經沒有多大的意義，這就是選擇大於努力的現實翻版吧。

房貸基準利率

從2015年10月24日之前買房的用戶和沒有按照LPR定價沒房的人，房貸基準利率都是4.9%。如果按照基準利率上浮10％，那麼你的實際貸款利率就是5.39%。

先搞懂中國人民銀行公告的內容

在要不要轉為LPR之前，我們首先的看看銀行的這份公告！

各位，不要像我那些粉絲一樣粗心大意，下面的這份公告關係到你未來的錢袋子，而且機會只有一次，一定要睜大眼睛看！

權威文件

轉或不轉前提是你先搞清楚這份文件的意思，否則，你根本就沒法做決定。

那麼要不要轉為LPR呢？

相信很多人每個字都認識，但是就是不知道什麼意思！我給大家翻譯一下這些內容。

就拿我的粉絲的在今年國慶前的貸款利率為例。

在今年國慶前幾個月，還擔心房貸下不來，寧願上浮30%進行貸款，結果計劃趕不上變化，沒過幾個月。貸款利率變成這樣了。還是這些人，我估計死的心都有了，因為抄到高處了吧。

就拿上面的6.37%例子來算吧，如果你不轉的，採取固定利率的話，那麼基本上在以後的幾十年房貸利率都是6.37%了。

如果要是轉的話，那麼該怎麼轉呢？

如果要轉LPR，那麼你的先知道最近的LPR報價是多少。

從圖中來看，最近一期的LPR是2019年12月20日公佈的，5年期以上的LPR是4.80%。

如果你要轉，那麼就會涉及到三個問題：

第一個就是加點問題；第二個問題就是什麼時候執行；第三個問題就是重新定價的週期是多少（銀行規定是最少是一年）。

第一個就是加點問題

第一個問題就是如何加點，以及加多少點！其實這個也非常簡單，假如提主的房貸利率是5.39，那麼你的加點就是59點（5.39-4.80）。那麼你以後的房貸利率就是LPR+0.59%。

為什麼我說按照6.37%利率買房的人，基本上半輩子費了呢？因為同樣的轉LPR，他們要加點157個點。而題主只加了59個點，他們的加點基本上是提主的3倍，你說虧不虧。

一時的衝動，將會毀半輩子。（房貸基本上都是30年）

第二個問題就是首期什麼時候執行

如果你打算轉了，那麼你就和金融機構約定一個執行時期，比如你們約定的是下一個月執行，那麼在1月20日之前日期執行，那麼就按照4.80%上浮執行。如果是後面的，那麼就等LPR最新報價作為執行的基準。

第三個問題就是重新定價的週期是多少

這個也很好理解了，這個就是你選擇多長時間把利率調整一次。我們都知道，LPR是每個月20號公佈，即每月公佈一次，而央行規定房貸房貸定價週期最少是1年，你也可以選擇是2年，或者3年，大家可以根據自己的情況來做調整。

我們把公告的內容搞清楚了，那麼就該考慮核心的問題了

我們知道，如果不轉的話，LPR未來的波動對你沒有任何的影響，因為你的房貸是固定的。

如果你要是轉了化，那麼每一個週期的房貸可能會有所變化，因為你房貸利率會變成LPR+加點模式。

從利率形成來看，如果未來的LPR下跌，那麼你的每月的房貸會少一些。如果LPR不變，你的房貸也就沒有變化，而如果LPR上漲，你的房貸利息也會上漲。

所以，決定你轉不轉的原因是，LPR在未來會上漲還是下跌。這個誰知道呢？說實話，這個誰也不知道，只有公佈了才知道。

但是從宏觀經濟和最近幾次的公佈的LPR來看，LPR上漲的概率是比較小的（當然也不排除意外情況）,而大概率是下跌的。

08月20日，5年期LPR4.85%

09月20日，5年期LPR4.85%

10月21日，5年期LPR4.85%

11月20日，5年期LPR4.80%

12月20日，5年期LPR4.80%

當然，數據有限，不能作為未來的評判標準

看到這裡，其實大家都看到了，不管是協商的固定利率還是轉LPR，其實已經非常的被動，而且已經是一個兩難的選擇。當初貸款利率比較高的人，賺不賺已經沒有多大的意義，因為，銀行怎麼樣都是狠狠宰你一筆。

在這裡，我祝賀沒有買房的人，最起碼有選擇的權利。

以上是個人觀點，希望對大家有所幫助！

牛熊獵手

關於這個問題，我發現很多人有一個誤區。

他們往往覺得，如果自己的房貸利率高，就應該轉換成跟隨lpr變化，如果自己的房貸利率低，就應該選擇固定利率。

這種觀點毫無依據，是否選擇利率跟隨lpr變化，其實和以前的房貸利率高低並沒有直接關係，充其量只是一種心理感受。

因為這次的房貸利率調整方案中，首先做的是和lpr加點利率接軌，也就是把原來的基準利率浮動模式，變更為lpr加減點，首次轉換的利率是不會變化的。

比如你原來的房貸利率是5.88%，你在2020年4月份選擇變更合同，那時候的lpr為4.8%，你的加點數就是108點，你的房貸利率仍然是5.88%。

這種情況下你有兩種選擇，一種是選擇固定利率，也就是說今後的房貸利率保持5.88%不變了，另一種是選擇利率跟隨lpr變化。

如果你選擇了後者，至少需要在一年之後利率才有可能變化，這要看當時的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房貸利率也會保持5.88%不變，如果lpr上升到5%，你的房貸利率就會變成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房貸利率就會變成5.68%。

由此可見，是否選擇利率跟隨lpr變化，和以前的房貸利率高低並沒有關係，關鍵是判斷未來利率會下降還是上升。

如果確信將來利率會走低，那麼就選擇跟隨lpr變化，如果確信將來利率會升高，那麼就應該選擇固定利率。

互金直通車

從長遠來看央媽在幫兒子們種韭菜在，曾經在銀行裡幹過幾年，我講講我看法供大家參考。從長久的大趨勢下銀行利率會下降，畢竟印的鈔票越來越多，想想利率上漲銀行和國家都要多付出息錢或負擔。這個LPR（網友戲稱老騙人）+加點的還款方式，其實會對貸款利率上浮的人傷害，上浮比例越大傷害越大，反而是打折的人要偷著樂。這裡我只講上浮，都知道目前5年期以上房貸利率是4.9%，公佈的2019年12月LPR是4.8%，現在房貸的換算標準是基準利率*（1+利率上浮/打折）=LPR+加點，利率上浮10%對應加點是4.9%*（1+10%）-4.8%=0.59%；利率上浮20%對應加點是4.9%*（1+20%）-4.8%=1.08%。

假設現在國家降息，5年期以上貸款基準利率是4.1%，LPR是4%（這個跟隨基準利率浮動），那麼以基準利率*（1+利率上浮/打折）形式還款，上浮10%的利率是4.1%*（1+10%）=4.51%，上浮20%的利率是4.1%*（1+20%）=4.92%；但如果對已換成LPR+加點的人來說，換算前是上浮10%的人現在還款利率為4%+0.59%=4.59%，換算前是上浮20%的人現在還款利率為4%+1.08%=5.08%。

武漢柒色草文化傳播

20年期房貸，利率為基準利率上浮10%，自2015年10月24日後，我國五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%的話，實際利率就是5..39%。有沒有必要轉為LPR利率？實際上不是有沒有必要轉為LPR利率的問題，而是怎麼轉的問題。

根據央行12月28日的公告，宣佈正式出臺存量貸款利率基準轉換方案，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。（應於2020年8月31日前完成）。

也就說，所有的存量貸款利率，都城要轉換為LPR利率，與LPR報價利率接軌，這是我國利率市場改革的大方向。

但是這裡有一個誤區，比如自己的房貸利率上浮10%，而最新的五年期LPR利率為4.8%，並不代表轉換為以LPR報價利率加點的方式後，利率就會下降至4.8%，實際上轉換後，利率以之前的利率是保持不變的，比如說自己之前的利率是基準利率上浮10%，也就是5.39%，那麼轉換為LPR利率後，就是4.8%的利率加59點，結果還是5.39%。

應該將原來的利率轉換為以LPR定價基準加點的方式，還是轉化為固定利率，主要是看自己對未來LPR利率變化的預期，比如說未來五年期的LPR利率下降至4.5%，那麼在貸款期限內，加點保持不變，還是加點59點，則利率會變為5.09%，比原來的5.39%要低。

而如果未來LPR利率上升至5%，那麼加點59點之後，實際利率將變為5.59%，比原來的5.39%的利率要高。如果轉化為固定利率，則不會受到利率上升影響。

因此，根據央行的要求，原來以貸款基準利率浮動形成房貸利率的方式將會全部取消，所有貸款利率都需要接軌LPR利率，未來LPR利率將會全面取代基準利率，讓利率更加市場化，此次進行利率轉化後，實際利率並不會變化，如果預期未來LPR利率會進一步下降，則應該轉貨為LPR加點的方式，如果預期未來LPR利率會上升，則應轉換為固定利率。

財經宋建文

這個問題，是今天回得最多的。有沒有必要轉化，我們先來看看，下面這幾個問題：

1，以前，房貸利率的計算公式是：房貸利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例。根據央行〔2019〕第30號公告，貸款基準利率改革後，房貸利率的計算公式則轉換成：貸款利率=LPR利率+加點。

2，那麼，點值該如何計算呢？來舉個栗子。

如題，題主和我的按揭合同一樣，原來房貸的定價水平為基準利率上浮10%，也就是說目前執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，根據2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%，那麼加點數值，就是執行利率5.39%與4.8%的差值，即5.39%-4.8%=0.59%。當然，也有原定房貸利率是在基準利率基礎上打折的，比如，打9折，即執行利率是4.9%×0.9=4.41%，那麼加點值就是4.41%-4.8%=-0.39%。

由此可見，加點值可正可負。值得注意的是，這個加點值，一旦選定就不會再做調整。

3，未來LPR走勢，如何？

對於貸款人來說，選擇哪種定價方式，其實最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。以來，依我看來，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢還是存在一定的不確定性。一旦經濟進入加息週期，LPR可能會走高，這樣就會加重我們房貸借款人的還貸負擔。

4，所以，對於那些剩餘還款期限不長的借款人，比如還有10年或者5年的這樣，或者利率變化不是特別敏感的借款人，可以選擇參考LPR定價，以享受中短期LPR下行帶來的月供減少。未來，即使長時間內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活也影響不大。

短期來看，從去年8月到今年2月，五年期以上的LPR已下調了0.1%，下行趨勢還是比較明顯的。其實，如果選擇LPR掛鉤，從某種意義上來說，也是押注了中國經濟的走向。

5，當然，如果你更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

話說回來，中國會逐步入低利率時代，或許就在不遠的將來發生，甚至負利率，也不是完全不可能。

你覺得呢？

私人財富顧問娟萱

不是轉不轉的問題，是必須要轉，是選擇轉為固定利率，還是轉為基於lpr的報價利率，這個選擇只有一次，是選固定利率還是選lpr利率。

為什麼要把基準利率轉換為固定利率或者是lpI利率。

轉換後，意味著以後我們的房貸的利率基本上是以LPR5年期的利率為參考，實體經濟的利率以一年期的lpI為參考，央行把房貸利率和實體經濟的傳到利率進行了分開，更容易去對實體經濟進行調控，實體經濟的傳導利率通過調控一年期的lpI利率。不影響房價的調控，房價通過調控5年期的lpI利率，兩隻手分別可以進行單獨的調控。

可以理解，轉換之後，房貸的利率的調控和實體經濟的調控可以分開。

選固定利率還是選lpr利率？

90年代的時候，我國的房貸的基準利率高達8%左右，隨著經濟的發展，利率在一直在下調，另外從lpr5年期的利率公告看，5年期的利率已經調控了一次，即2019年11月份LPR利率從4.85%調成了4.8%，長期看lpr利率還會繼續下調，所以建議考慮選擇基於lpr的利率。

互金圈

個人觀點長期建議轉換成LPR，未來可以參考發達國家利率水平——社會財富是一個不斷積累的過程，財富的增加必然導致其找不到出路，即市場利率會下行。

一個國家越窮，利率水平越高

一個國家越窮，社會對資金的需求越緊張，利率水平便會高漲。其次，一個國家越窮，貨幣政策越難實施，畢竟國家可調配的資金不多，往往以致通貨膨脹不可控，即會導致利率水平高漲。

反過來推導，一個國家越富有，它的利率水平會持續走低，甚至為負——可以參考發達國家利率水平，特別是央行決議利率為負的國家。

那麼追根問題本身，你是相信我國越來越富有，還是越來越窮了？如果相信越來越富有，那麼利率水平會走低，選擇LPR就可以得到優惠。

選擇LPR並不排除中短期內走高

從上文推導，從長期來看，利率水平會走低，選擇LPR會得到相應的優惠。但是並不排除近年會走高，因為經濟走下坡，國家持續實施貨幣寬鬆政策，比如2020年剛開始就公佈於1月5日降準0.5%。

經濟不景氣，需要更多的資金注入，但資金注入之後沒有產生效益（經濟持續不景氣），未來某段時間必然導致通脹較高（大水漫灌現象），市場利率表現會是先下行然後走高。

因此，房貸換成LPR兩三年之後，不一定得到優惠，可能利率水平更高。

實體經濟與房地產相分離，實則便於未來實施貨幣寬鬆政策

目前對於已還供的業主，選擇只有兩個：一、換成固定利率，上浮10%，目前即是4.9%*110%=5.39%——利率水平永遠為5.39%，不再有上浮的概念；二、換成LPR，可調整期限最短為12個月，即換成LPR之後,期限內（與銀行商議，最短是12個月）貸款利率仍然為5.39%，期限外就要看當時的LPR利率，利率可分解為LPR+（5.39%-2019年20日LPR）。

注：2019年20日LPR五年期LPR為4.8%。

房貸“換錨”，不管是選擇固定利率還是LPR，央行的操作就是想將實體經濟與房地產剝離出來，使貨幣政策更好服務於實體經濟。即往後降息不會直接導致房貸利率下降，也就不會直接利好房地產，避免貨幣寬鬆之後過多的資金流入房地產。

央行的此番操作，明顯表示未來貨幣政策將持續寬鬆，比如降息利好實體經濟，不支持資金直接流入房地產。但是資金它有一個傳導作用，不能直接也會間接，比如央行降息也會導致LPR下行，同樣利好房地產。

因此，不能排除此次房貸“換錨”有利於後期央行降息，服務於實體經濟。

總結

要更換成LPR,最好選擇LPR利率較高的時候。那麼是選擇固定利率好還是選擇LPR好呢？期限較短建議選擇固定利率,比如貸款期限剩下沒幾年的，因為大水漫灌之後恐通脹高漲，導致市場利率上行；反之，如果貸款期限剩餘較長，更建議選擇LPR，因為隨著社會財富的增長，資金會找不到出路，市場利率會走低。

關鍵字: 還貸 房貸 房產