塵
這種情況真的很多，房東用你的首付款還掉剩餘貸款之後，才能拿出他項權證到房產交易中心註銷掉權證，同時會在房東的產證上在加蓋一個公章。你找的中介公司那麼讓他們給你控制風險，雖然中介公司收取了你的中介費，但是他們不會偏向任何一方，處理不好大家都麻煩！問好房東所在銀行還清所有貸款後，他項權證幾天可以拿出來（地方不一樣，銀行不跟一樣時間是有所不同的）如果當天可以拿到他項權證的就更好了，拿你的首付款幫房東還掉貸款後，直接去房產交易中心註銷權證，同時網籤。
如果需要幾天或者一個禮拜的，那麼題主你跟中介公司溝通好，然後自己考慮一下。實在不行讓中介公司，或者讓中介公司找人墊資幾天，但是需要出一定的費用。以上僅供參考！在你們簽訂購房協議時一定要明確違約責任等問題
AD星期五
二手房買賣中，這種情況大約佔一半，房屋買賣主要還是看買賣雙方的誠意和契約精神。這裡提到如何最大限度的規避風險，那我來說一說。
一：找中介或者第三方親屬也行。但最好找中介，因為中介對於房屋的交易流程較熟悉。讓中介核實房屋的狀態，是在那個銀行抵押，確定剩餘貸款金額，解押需要什麼手續，解押後在銀行抵押的房屋手續是否能當天領取到。這些都要詳細的核實，只有做到清清楚楚，明明白白，才能完成整個交易。
二：核實清楚抵押的手續後，買賣雙方簽署買賣合同，合同中也要註明第三人的責任。約定辦理解押的時間。
三：這一點很重要，一天內要完成。給賣方付首付款，付清首付款後，緊接著讓賣方去銀行辦理提前還款手續。還款手續完成後，緊接著領取該房屋的抵押材料。領取後如果不放心賣方那就讓賣方辦理一個公證過戶手續給第三人。公證以後，賣方的過戶就由第三人和你辦理，後期的賣方在不在場都可以辦理過戶手續。所以找這個第三人就比較重要，找自己信任的人。
四：這一步主要雖然不需要賣方參與，但還是儘量讓賣方和買方及第三方一起，辦理抵押手續，讓賣方和第三人知道辦理的情況。不然你的首付款保證了，賣方的剩餘房款就沒辦法保證了。所以儘量的讓賣方知道辦理到那一步，打消賣方的顧慮。
總的來說，房屋買賣雙方，還是本著誠信、公平、公正的態度來辦理，雙方都替對方多考慮考慮，保證了首付款的同時，也要保證後續的款項能夠按時付清，才是最重要的。
手續中最重要的還是公證這一步，這個就要買賣雙方協商。賣方怕買方公正過戶後，過戶的時間自己無法掌控，就怕買方過完後，不配合辦理貸款手續，延遲辦理貸款手續。如果不公證買方又怕賣方拿著首付款還清銀行貸款後消失。所以怎樣溝通協商，還是要看雙方。
以上純屬個人見解，如有不對，還請斧正。祝大家買到心儀的房子，如果房屋買賣中有什麼不懂的地方，可關注我諮詢！
小平的VLOG
作為一個房產經紀人在交易過程遇到這種情況還是比較常見的，賣方當時買房時同樣也是使用銀行貸款，當後期考慮換房或者變現賣房的時候，銀行貸款還沒有還清，因為現在房產交易大廳規定房子只有在無抵押無查封沒有產權糾紛的情況下可以過戶，所以在過戶之前需要賣方先把貸款還清。
怎麼最大限度規避風險呢？
1.讓賣方自己想辦法去還清貸款，先向親戚朋友藉藉，等手續流程走完，銀行放款之後再去還就可以了（但是銀行放款的時效是不可控的）。
2.找第三方擔保公司，費勁巴力的好不容易找到心儀的房子，總不能因為這點事再去費時間費精力的看房找房。那就找第三方擔保公司去擔保首付款用於賣方去還貸款。
講一個之前遇到的一個單子吧：買方跟我看了有一段時間的房子了，千挑萬選最終找到一套非常滿意的房子，買賣雙方見面洽談價格，比較順利兩人見面20分鐘價格談妥200萬成交，但是賣方這個房子當時買的時候向銀行貸款60萬，並且向其他借貸公司第二次貸款貸了30萬用於生意週轉，賣方說了自己沒有多少錢去還，需要客戶的首付款去還，客戶說沒有問題。那麼好，價格談好了，整個流程細節也談好了，我跟賣方說沒有問題咱們去房產交易大廳查一下產權並且看一下總共還有多少錢沒還，查了一下一押和二押總共還有80萬沒還，產權沒有問題，回去打印合同，買賣雙方簽字，簽完字之後買賣雙方離開，過了一會買方跑到店裡問我，直接把錢給到賣方去還貸款，如果賣方還完之後房子不賣給他了或者賣方跑了怎麼辦，他說有什麼辦法能避免風險嗎？
我就給他溝通了第三方擔保支付，買方覺得可以，但是用擔保的話會產生會用的，買方明確費用他承擔，我說好，我去跟賣方溝通，我又去找到賣方，將買方的擔憂跟賣方一說，賣方可以使用擔保支付，誰買房都會有這樣的擔憂的，你問問吧需要我準備什麼吧，·······後期擔保公司又查的賣方家庭成員的徵信，戶口等等·。
不高不瘦
二手房交易貸款流程
1、房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同
2、購房人向銀行提出貸款申請,並提交書面資料,包括購房合同、買賣雙方的身份資料(身份證和戶籍本)、婚姻狀況證明(未婚證明或者結婚證)、房地產產權證、首付款證明;
3、由銀行指定估價機構對房產進行評估,為此購房人還需要承擔評估費用;
4、銀行指定的律師事務所出具《法律意見書》。銀行批貸,發放貸款承諾書;
5、銀行與購房人(貸款方與借款方)簽訂房屋抵押貸款合同並辦理公證或者律師見證;
6、建立存用貸款賬戶,劃撥購房貸款;
7、房地產保過戶當日,辦理房屋過戶手續及銀行抵押登記,辦理貸款保險手續或者擔保公司還款擔保,為此購房人需要支付保險費用或者擔保費用;
8、銀行發放貸款。
9、借款人按月還本付息,直到還清本息,終止貸款合同
希望可以幫到你
深莞惠新房超市
二手房，賣家想用買家的首付款來償還銀行貸款以解除房屋抵押權，如何最大程度規避風險？
我認為，可以從以下幾個方面做好相關準備工作:
查詢不動產登記簿
- 賣家打印個人徵信報告
- 買賣雙方共同到貸款銀行諮詢相關事項及應注意的問題
- 辦理抵押權註銷登記和轉移登記
01
查詢不動產登記簿
查詢不動產登記簿，主要涉及到以下三個方面的內容：
（1）查詢主體
最好由買賣雙方共同到不動產登記機構去查詢，賣方將該套住房的登記簿打印出來。
注意，權屬證書上的信息遠沒有登記簿豐富，且物權的內容和歸屬以登記簿為準。
如果自己不太懂，找個專業的人幫你去看並分析。
（2）重點關注的內容
重點關注登記簿記載的權利人是誰，如果是一個人的名字且已婚，那麼，權利人的配偶就是隱性共有人。交易前，買家必須與權利人的配偶見面，當面核實權利人出售房子這件事，配偶是否知情。
換句話說，如果交易成功，權利人的配偶必須到場簽字，除非登記簿中註明為權利人單獨所有。意思就是說，如不動產權證上記載為單獨所有，權利人一個人就可以簽字，不需通過其配偶到場簽字。
（3）注意抵押情況
除此筆貸款之外，是否還有順位抵押。
順位抵押，指的是在該套住房上，有二筆或二筆以上的貸款。
現實中，我也看到與此類似的情況，賣家拿到買家的首付款之後，又說還有一筆銀行貸款需要償還。
02
賣家打印個人徵信報告
如果是中介居間，買家要通知中介，需賣方提供個人徵信報告，包括房屋權利人及其配偶。
通過該報告，可以知道權利人及其隱性共有人的借貸情況，有沒有嚴重的不良記錄，如果有，建議應謹慎對待，或取消這次交易。
03
買賣雙方共同到銀行諮詢相關事項及應注意的問題
這裡，要做好這樣幾項工作：
（1）查詢未歸還銀行貸款數額
除查詢該筆未償還的貸款數額之外，還要向銀行問清楚，是否包含罰息。
如有罰息，先讓賣家自己把罰息繳清，買方只負責未償還貸款的本金和利息（或雙方協商的金額）。
（2）與銀行約定提前還款時間
掌握了需償還的貸款數額之後，再與銀行明確約定償還的具體確切時間，最好是上午上班時間，為後續一併辦理相關手續贏得時間，現實中，已有人在這個問題上吃了虧。
（3）找到銀行貸款專員，約定好銀行扣款的方式
提前償還貸款，一般是將資金打入賣方的還款銀行卡。
為了保證首付款的安全，看銀行能否同意短時間內將資金從卡內劃扣走，儘量減少資金在卡內存留的時間。
不建議買方將錢打給賣方，由賣方自己償還貸款，這樣做非常不安全。正確的做法是，在銀行通知提前還款的當天，買方到銀行打款，不提前也不推後。
（4）第一時間拿到不動產登記證明或他項權利證書
與銀行溝通的過程中，要問清楚，如果貸款還清以後，多長時間內可以拿到不動產登記證明或他項權利證書，因為，到不動產登記機構辦理抵押權註銷業務，需要登記證明或他項證書，還需要銀行開具的介紹信。
意思就是說，貸款還清後，要第一時間拿到能夠辦理抵押權註銷登記的所有證明資料。這件事要提前和銀行溝通好。
把銀行的貸款還清後，要馬上拿到他項證書和銀行介紹信。
04
辦理抵押權註銷登記和轉移登記
告知銀行，介紹信中寫明：由買家去辦理抵押權註銷登記。
拿到他項權利證書或不動產登記證明、銀行介紹信後，買賣雙方馬上趕到不動產登記機構辦理抵押權註銷登記。
抵押權註銷登記完成後，緊接著辦理轉移登記。
應提醒的是，要將辦理轉移登記的相關資料提前備齊。
05
結語
將資金打入賣方還款銀行卡開始，到之後拿到他項證書、介紹信、辦理抵押權註銷登記和轉移登記，最晚不能超過一天，最好半天之內完成所有業務。
我是江南的文蘊世界，持續關注房地產方面的問題。歡迎關注。
江南的文蘊世界
辦理預告登記
什麼是預告登記：
《物權法》第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
《物權法司法解釋》第4條：未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
請注意：網籤非預告登記，網籤並不具備以上預告登記的功能。
預告登記在房屋買賣交易中的重要作用
限制物權處分，防房東一房二賣。《不動產登記暫行條例實施細則》85條第2款：“預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。也就是說辦理了預告登記，在生效時間，房東是無法將房子轉移給其他人的。
對抗第三人查封。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條“金錢債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持”。
蘇州律師從振
1.對房子的屬性做好詳細調查！比如是否有其它抵押貸款，是否有高息借貸，是否有租客！賣房的真實理由！有些需要聽中介說，更重要的是去銀行做產權調查，也可以走訪小區鄰居！
2.確認好解壓金額！儘可能你出的首付款不超過需要解壓的金額！不然後續銀行一旦房款，多餘的錢在賣家手機，你會很被動！
3.如果實在吃不準！不想冒風險，就讓賣家走擔保公司，讓擔保公司墊資！這就和你沒有關係不大了，無非是他要出利息！就看協商了，還要看賣家著急賣房與否？
4.及時你墊資的款項能轉為首付款也要小心！二手房當中由於墊資出現很多問題！
5.建議慎重，這種事情和房東人品和中介的素質都有關係，最好是解壓問題讓賣房的自行解決！
6.牢記：不要有貪快，貪便宜等心理！一切按流程來，該誰的事情誰去解決！寧可房子不要了也不要冒險！說不定會有更好的房子等著你！
祝購房順利，不要踏坑！如有問題可以留言！
叼饞記
首先你確保找的是正規的中介公司，這樣操作比較常見，一般都是賣方提前申請還款，銀行同意之後，具體哪天還，把款打到還款賬戶，等待出他正，然後去解壓。這些步奏，中介會給你跟進。如果實在不放心，可以墊資撤押，有費用，費用協商。
地產滕滕
這種情況很正常！你可以去銀行問問！銀行有綁定還款程序！不需要把首付錢給賣房！
以良
這種情況還比較多。一般的房，都是貸款買房，遇到做什麼事情需要資金，手上又沒有錢的時候，就需要買家解壓你。
由於業主急需用錢，需要買家的錢來解壓，你給業主解決了問題，業主也會讓利給你，所以，房價一般的就會比較便宜。
把握的好，還是沒有風險。
在幫業主解壓之前，要進行風險評估，業主是為什麼沒有錢解壓，是因為債務問題還是換房暫時沒有錢？
為了降低風險，要把握兩點:
不能把錢直接給業主。
業主先到銀行去預約還款，然後買家和中介公司一起到銀行還款。
解壓後業主不能去取不動產證，這個要中立的中介去取，或者買家和中介一起去取證。
銀行取證後就到不動產登記中心解除抵押，準備過戶。
業主身份證和戶口本要押在中介公司
取了證之後，要把業主的戶口本和身份證拿到手，要防止業主用身份證和戶口本到不動產登記中心去補辦不動產證。
如果你要做按揭，先和業主到銀行做面籤，銀行審核通過後，再到銀行去還款取證也行。
不動產證取出後，要儘快進行產權交易，以防其他問題出現。
在重慶以前就有個例子。在兩江新區有個房，比其他房價格要低26萬，要求買家出錢賣家解壓，買家直接把錢給賣家。
過了幾天，賣家到澳門轉了一圈，把錢花光了，沒有錢解壓，之後被鋃鐺入獄。
找一個經驗豐富的中介公司，只要把握的好，就沒有問題。
