最近一段時間，筆者遇到的土地增值稅清算申報業務開始多了起來。土地增值稅自行清算申報，一直是實務中的重點和難點。房地產開發項目通常具有時間跨度長、過程步驟多、涉及部門廣等特點。納稅人往往在複雜的開發過程中進行所謂的“稅務籌劃”，以達到少繳稅款的目的。充分認識土地增值稅自行清算的複雜性，深入剖析土地增值稅自行清算工作中的典型問題，有利於企業提升清算成效，規避稅務風險。
01 典型違規操作
從筆者的實踐經驗上看，一些房地產開發企業由於對稅收籌劃的認識不深刻，對政策的理解不到位，存在一些違規操作。
藉口資料殘缺，申請核定徵收。舉例來說，房地產開發企業甲公司於2011年建造開發了一小區。由於開發當時土地成本較低，如果按查賬徵收方式進行清算，需要補稅近1000萬元。於是，甲公司故意隱瞞相關資料，以造成資料缺失的假象，從而採用核定徵收方式進行清算，在清算申報環節無需補稅。主管稅務機關通過向相關行政主管部門函調等方式，獲得了整個項目開發必備的核心資料後，要求甲公司按照查賬徵收方式進行清算。最終，該項目需補稅近1000萬元。
審核補稅不罰款，自行清算鑽空子。土地增值稅清算審核，與一般的稅務稽查和檢查不同。根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規定，納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的審核稅款，不加收滯納金，截至目前也並無罰款規定。於是，部分房地產開發企業通過隱瞞銷售收入，對同時間銷售的、同地段同樓層單位，設計了不同的單位售價，虛列擴大開發成本，降低增值率，藉機申報大額退稅。但如此一來，企業後續可能需要補繳企業所得稅並繳納相應的滯納金，風險隱患頗高。
自設隱蔽工程，無法自圓其說。房地產開發企業乙公司認為，自己所建造項目的地下樁基工程隱蔽，而高樓建成後，地下工程將無法查看核對，故賬面虛列成本，忽視了事前對地下樁基的地形勘察和設計論證。可是，地下樁基工程施工不能隨意，即使是提供了地形的勘察設計資料，還需要符合合同、發票、決算報告以及現金流四者一致等要求。稅務機關在審核過程中下達通知書，要求企業在規定的時限內提供合同、決算報告、發票、現金流相一致的證明資料。最終，乙公司因無法提供相關明細資料，對應成本無法扣除。
混淆公共配套設施，計算出現偏差。在實踐中，一些房地產開發企業將無產權車庫車位、閣樓等設施，在未經認定的情況下，直接作為公共配套設施，在清算時直接全部扣除。部分房地產開發企業認為，拿地後進行了整體開發，因此不區分開發房產類型以計算不同的增值率，未分類型計算增值額，而是整體計算銷售收入、土地出讓金和契稅、開發成本及稅金附加，不符合《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）的有關要求。
02 如何合法開展籌劃？
對房地產開發企業來說，要確保開發項目稅務處理合規，需要關注以下幾點：
檔案資料保管好。房地產開發項目往往涉及十餘個行政主管部門，各項手續所需資料較多，加之開發項目往往跨年度、時間長，平常應付各類檢查來回使用容易丟失。建議企業保管好相關檔案資料，及時整理，最好電子掃描存檔，以防丟失。
惡意籌劃不可取。在遵從稅法前提下，稅法允許善意的合法合理節稅。對房地產開發企業來說，應事前開展籌劃，提前測算好增值率，注意對法定扣除要件的管理，特別是要注重索取合規票據，並採取正確的應對策略，預測土地增值稅稅負，而不能事後造假，無中生有，自造名目虛列成本，或隨意人為擴大成本費用。否則，企業將自行承擔違法違規的後果。
審核政策要了解。 土地增值稅自行清算申報的專業性很強，房地產開發企業財務人員要經常參加土地增值稅清算涉稅政策及實務操作層面培訓，知曉並鑽研土地增值稅相關政策，把土地增值稅清算的優惠政策用足用好。例如，增值率在20%以下的標準普通住宅，可享受土地增值稅免稅政策，企業在計算扣除開發費用時，要把該扣除的項目扣除到位。
造價定額可關注。一般來說，稅務機關和當地住建部門，會按年份對不同類型的建築結構測算出建安成本造價定額，以供審核時參考，企業可關注相關信息。即使當年沒有預警值，審核人員也可通過互聯網查詢當地建築行業期刊上公佈的建安造價。提醒房地產開發企業，切忌盲目追求多列建安成本，以達到少繳稅款目的。
分攤方法須準確。舉例來說，無產權地下車庫如果作為公共配套設施處理，在銷售合同、規劃許可證附件列明，且符合公共配套設施相關條件，並辦理了移交手續的，才能在土地增值稅清算審核時予以扣除。此外，分期開發的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業之間分攤，選用佔地面積法還是建築面積法，對計算結果會產生一定的影響，企業需根據立項和規劃等相關資料，合理確認其分攤方法。
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