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什麼是違建？什麼是無證房屋？

違章建築是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”因此，在拆遷過程中，拆遷人對拆除違章建築不予補償。

無證房屋一般是指沒有經過登記，缺少合法證件的房屋。尤其是在農村，並沒有對農村房屋進行統一的審批手續，一段歷史時期內，房屋建設審批、登記制度不完善導致了不少房屋變成了“無證房屋”，形成了歷史遺留問題。這種情況下，將無證房屋一概淪為違建，其實是不合理的。

無證房屋是不是違建不能用“一刀切”的方式來進行認定，2008年1月1日施行《城鄉規劃法》，明確了違建的概念，而對於違建的判斷，不僅僅要看是否符合法律規定，更多要尊重歷史情況、建築當時的條件、狀態等原因，來綜合判斷，其次，認定違法建築的法定依據應該充分，在考慮歷史原因的前提下，適用法律應遵循立法精神。

無證房產拆遷補償考慮因素

可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。

1.嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋可以不予補償。但無論被徵收人的房屋是否屬於違建，對被徵收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。

2.房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。

至於應該補償多少，每個地方的拆遷補償標準是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規定，也可向當地土地部門諮詢。如果有異議，可以申請行政裁決。

北京英淇律師事務所

沒有房產證等於違建？不！無證房屋不一定就是違建，有幾種無證房屋是合法房屋，拆遷是有補償的。

一、到底什麼是無證房屋呢？

無證房屋，一般是指沒有經過登記的房屋。為什麼會有無證房屋的出現呢？我們知道法律的完善健全是一個漫長的過程，在2008年《中華人民共和國城鄉規劃法》頒佈之前，尤其是在農村，並沒有對農村房屋進行統一的審批手續，大部分都是跟村委會打聲招呼，就把房屋建起來了。

二、這幾種無證房屋合法！拆遷必須要有補償。

1、符合當地建房政策的房屋

在房屋進行建造時，房子符合當地建房政策和相關規定，當地可能統一沒有發證，這樣的房屋屬於合法建築。拆遷時，應當合理補償。

2、家裡代代相傳的祖宅

祖上留下來的房屋，老房子，只要能夠證明是屬於自己家庭的產業。那麼應當尊重歷史事實，在拆遷時進行合理補償。

3、上個世紀50、60年代的農村房屋

由於特殊的歷史背景的原因，上個世紀50年代到60年代建的很多房屋都沒有證，但是這些房屋也是合法的，應當補償。

4、2008年之前在宅基地上建造的房屋

根據我國2008年頒佈的《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在宅基地上建造房屋需要獲得相關的證件證明，所以在2008年以前在宅基地建造的沒有取得相關證件的房屋也依然是合法的。

有時候徵收方會欺騙村民說房子沒證件是違建，不予補償。這其實是不道德的，也是極不合理的。

我們在這裡要提醒面臨拆遷的農民朋友：不是所有的無證房都是違建，因為歷史遺留或地方管理原因造成證件缺少或手續不齊全，其責任不應當簡單歸屬於建房者，應該從實際情況出發，酌情考慮，進行合理補償。

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即明徵地拆遷

我可以非常負責任的告訴你，農村宅基地上的房子至少有95%以上的都沒有房產證，甚至有些地方連宅基地的土地證明都沒有。我們家就沒有宅基地的土地證明，但是現在依舊正常使用。農村宅基地辦房產證特別困難，雖然有些地方說在審批宅基地的房產證，但是真正落實的其實並不多。

相關條例條規

目前我們國內所有的省市，基本上都將不動產統一登記了（西藏部分市除外）。對農村的宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權等都進行了統一的登記。

根據《不動產登記操作規範》等，農村應該依法頒發不動產登記證明，現在也就是說農村的房屋是有房產證的，但是隻是在地方試點，並沒有頒發下來而已。

農村宅基地房產證

農村宅基地的房產證現在還只是試點工作，河南省鄭州市是全國也是全省內，首例辦理農村房產證的一個村莊，現在在其他的村莊還沒有試點工作，只是在我們河南省部分地區在試點。

1.目前工作：我不知道其他地方是如何，現在我們正在建設村村通。村裡面的公路基本上都給修，而且廁所還有補貼。雖說沒給現錢，但是每家每戶都建立了新型廁所。而且已經派人下來，將我們的宅基地的實際面積、以及農村房屋的實際佔地面積，以及房屋大小和尺寸都量了下來，並且拍照記錄了。

2.部分試點：在全國絕大多數的城市，都有自己的試點。有些農村都已經將宅基地上的房屋批下了房產證，只不過是沒有在絕大多數的。

申請材料

現在很多試點地區申請的材料主要包括以下的一些內容。

①不動產登記申請書、申請人身份證件。

②戶口本以及複印件

③有權批准的用地等權屬來源材料。

④不動產全集調查表、宗地圖、中第1屆座標等。

⑤相關的法律文件與文書的。

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最近拆除違建的工作開展的風生水起，有的地方還從單位的職工開始抓起，每個人都要填寫無違法建設行為表。那麼對於什麼是違建，哪些不屬於違建，可能有的人不是很明確。農村的老房子沒有房產證，是違建嗎？這個不一定，要看具體情況。

在農村不管是老房子還是新蓋的房子，一般都有房產證。要說沒有房產證的情形，歸納起來可能就以下兩種：一種是因為歷史遺留問題，應該辦證，但是沒有辦下來房產證；第二種是購買或者居住使用的是集體用房，沒有房產證。

在宅基地審批範圍內建蓋的農房，本來應該辦理房產證，或者根據辦證流程已經交了錢，有收據，但就差最後辦證這一步，沒有關係，這種情況不會是單獨哪個人，都是一批一批的，可以後期補辦，即使沒有辦，也是合法的農房，並非違章建築，在拆遷時跟其他村民一樣獲得賠償。但如果說根據家裡人口的多少，和當地宅基地審批面積的規定，該戶的合法宅基地面積是150平，那後期自己偷著蓋的部分和超出這150平方的部分就屬於違建，不過這類違建村裡一般不會給拆除，只是遇到拆遷賠償時有些麻煩。

另外一種沒有房產證可能是住的集體用房，集體的房子有集體房產證，但是不能過戶到個人，過去有些人家蓋不起農房或者因為一些別的原因，購買了集體住房，這本身就是不合法的行為，自然辦不了個人房產證，這類建築不屬於違建，在拆除違建時沒有人會來拆這類房。但是在規劃拆遷時，就不能像其他有房產證的農房一樣獲得賠償了。

我們當地有個村在拆遷時，本來有個大戶，家裡房子有一千平方，如果跟其他宅基地一樣有房產證那真能一夜暴富，可惜他家的房子當初買的是集體的，所以沒有辦法，不能按照個人農房賠錢，按照評估價每平方給了800元，雖說也賺了不少，但相比較有房產證的農房，那就賠的連譜都不沾了。

不過大家可以放心，只要是用來居住的農房，即使沒有房產證，一般情況下也不會被當成違建拆除，總不能讓人家流離失所吧。

一品小十六

問: 農村的老房子沒有房產證，是違建嗎？

答: 農村的老房子很複雜，不能簡單的說成沒有房產證就是違建，況且現在農村絕大多數老房子都是沒有房產證的，那麼多沒有房產證的房子不可能都是違建。

違建的概念。

所謂違建，依現在法律規定是指未經過申、未獲得批准建設手續，私自修建的房屋就叫違建。很多人看見這條法律規定心虛了吧！農村以前修建房屋沒有要求申請，也沒要求辦理什麼審批手續啊？這就是農村宅基地管理上歷史的遺留問題，法律規定的執行也是要承認歷史遺留問題的，塑新不究往，法不則舊，過去的就讓他過去，法律頒佈實施之後，未經申請、未獲審批、私自修建的房屋才算真正的違規建築。

無法定性違建的只有默許合法。

新法律頒佈實施以前修建的無證無手續房屋肯定是合法的，但新法律頒佈實施後，農村偷著私自修建的房屋依然很多，不管是以前修建的老房子還是現在修建的新房子，沒有批建手續的都混在一起，非常複雜，村委會也沒有具體辦法知道誰家房子是在法律實施前修建的還是在法律實施後修建的，無法定性是不是違建的房屋，最終只有默許合法。

農村房屋普遍沒有納入不動產登記，沒有辦理產權證書。

目前我們國家的不動產登記主要是針對城市商品房，並且也沒執行登記好幾年，農村自建房還未納入法定的不動產登記，無法辦理產權證書，宅基地的確權工作目前也沒有明確的政策出臺，造成宅基地無證，房屋無產權的現象越來越多。所以，農村房屋沒有房產證不是定性違建的有效證據。

總之，定性農村老房子是不是違建，即要依據法律規定，也要承認歷史遺留問題，還要結合實際情況，更要考慮到民生問題，並不是一句話沒有房產證說違建就違建的。根據目前出臺的集體經營性建設用地入市和耕地佔用稅法實施及發展趨勢，阿洪認為，未來所有無證農村自建房和小產權商品房都有可能通過徵收耕地佔用稅合法頒證，允許入市流通。大家怎麼認為呢？歡迎在評論下方發表個人看法。

阿洪168

1、沒有房產證，不是違法亂建。

2、違法亂建，是指沒有經過審批就私自建房，或者是經過了審批，但是建設的位置、面積和審批的不一致。

根據《土地管理法》有關規定，農民建房的審批程序是：由農民向農村集體經濟組織或村民委員會提出申請，經村民委員會或村民代表大會討論通過後，由鄉（鎮）人民政府審核，再報縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。

具體辦理：

農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的，應當先向村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過後，按照下列審批程序辦理：

（一）需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、市建設局審查同意並出具選址意見書後，方可依照《土地管理法》向市國土資源管理局申請用地，經市人民政府批准後，由市國土資源管理局劃撥土地；

（二）使用原有宅基地、村內空閒地和其他土地的，由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃審核報市建設局批准。

城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意後，依照前款第（一）項規定的審批程序辦理。

回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮規劃區需要使用集體所有的土地建住宅的， 依照本條第一款第（一）項規定的審批程序辦理。

勁哥三農資訊

農村的房子由於歷史和現實的原因，情況特別複雜。但毫無疑問，沒有房產證並不等於說房屋就是違法建築。

一、關於“房產證”

在全國開展不動產確權登記之前，筆者遇到當事人通過各種辦法如拿著《集體土地建設使用權證》《宅基地使用權證》，或《房屋產權證》(鄉鎮政府頒發)，有的甚至會拿出道光年間的地契或民國政府的房產證(祖業產)，以證明自己房屋來源合法。眾所周知，這些並不是真正的房產證。

在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。注意，只能由房地產主管機關頒發。所以，如果從這個角度著手咬文嚼字的工作，那麼確權之前的全國農村房屋都算違建了……

二、關於“違建”

現在的“違建”指“違法建築”，而此處的“法”主要是《中華人民共和國城鄉規劃法》。該法生效時間為2008年1月1日。“法不溯及既往”，也就是說最起碼建於該法生效之前的無審批手續房不必然違法，因為那時根本還無此“法”。所以，如果下次如果有人嚇唬你說你家房子違建了，您可的好好思量思量……

張強律師維權在線

農村住宅是可以辦理房產證的；想要辦理房產證，必須有宅基地使用權證，按照相關的規定依法建設的房屋，才能依法申請辦理房屋產權證；但是在農村好多的老房子，因為種種原因，連宅基地使用證都沒有辦理，更辦理不了房產證，所以沒有辦理房產證，也不能認定就是違法建築。

沒有經過土地主管部門批准，擅自動工建設的、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建築物和及附屬設施，經土地主管部門工作人員的立案調查，認定其行為違法《土地管理法》的規定，已經行成違法佔地事實，非法佔用土地上建築物就會被認定為違法建築。

什麼情況下會被認定為是違法建築呢？

1、不符合鄉鎮村莊規劃，擅自在自留地、承包地、基本農田裡建設的住宅；沒有按照規定施工、擅自建設、擴建的建築物；

2、佔用的公共設施用地，擅自改變土地用途，違法建設的廠房、小作房等等違法建築；

3、逾期拆除未能拆除到位的建築物，

4、違反法律、法規相關規定的建築物。

現在好多地方地方土地確權工作已經結束，農民朋友們都拿到了不動產權證書，不動產權證書即是現在房產證和宅基地使用證結合，雖然宅基地我們只有使用權，根據地隨地隨房走的原則，這個機會一定不要錯過，能辦理的一定要抓緊時間辦理。

希望對你有幫助，謝謝！

毛驢講三農

違章建築是以下幾種情況：

　(1)未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築。

(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築。

(3)擅自改變了使用性質建成的建築。(4)擅自將臨時建築設成為建築。

不過違建的認定需要遵循法律程序，具體分為以下幾步：

1、調查取證（收集房屋建造違法的證據）；

2、由有權機關作出認定（城鎮規劃區內的建築，由縣(區)規劃部門認定；鄉村規劃區內的房屋，鄉鎮政府要將調查取證工作資料報縣級規劃部門審查指導，然後由鄉鎮政府對涉案房屋作出是否屬於違法建築的認定；）

3、責令限期拆除；

4、履行催告程序（拒絕徵收方搞突襲，必須提前告知被徵收人）；

5、下達執法文書，要有強拆的依據。

其次，根據《中華人民共和國行政強制法》第三十五條、三十六條的規定：

行政機關在作出強制執行決定前，應當以書面形式催告行政相對人履行義務，行政相對人有陳述和申辯的權利。

對於行政相對人提出的事實、理由和證據，行政機關應當進行記錄、複核，對於事實及理由成立的，行政機關應當採納。

並且，在催告期間是不能作出強拆決定的，這將會違反法定程序，屬於違法行為。作為被徵收人是可以針對此行為作為提高補償標準的突破口來進行維權。

北京市凱諾律師事務所

在目前農村大範圍拆除行動中，有不少農民朋友會擔心，自己超過一戶一宅規定的老房子，又沒有取得房產證，會不會被當做違章建築拆除呢？

其實，國家有關部門對於農村違章建築的認定，還是非常嚴格的。只有明確的事實違章，才會被認定為違章建築責令拆除，一般程序上的違章，可以通過補辦手續的方式轉為合法建築，不會強行拆除的。

對於農村沒有房產證的老房子，應該本著尊重歷史原則，依法確定權屬，不存在拆除問題。農村沒有記房產證的老房子，通常情況下有幾種情況。一是祖上留下來的老房子，在結束土改時頒發過土地房產證，但該證是建立在土地私有制基礎上的，1962年農村人民公社60條頒佈以後，農村所有土地收歸集體所有，結束土改時頒發的土地房產證失去法律效力。但是，農民習慣上認為，房子是祖上留下的，誰也拿不走，所以這些老房子以後未補辦新的房產證，也沒人土地使用證；

二是1962年以後，農民有依法申請的宅基地上建起的房屋，但當時農村申請宅基地相對容易，有些地方缺乏正規手續，村隊同意便可以建設，即使後來政策嚴格了，也往往在依法改造審批手續後，只重視建房，不重視房產證的辦理，有的存有宅基地使用證，有的連宅基地使用證也不保存。

三是，有一部分老房子，是人民公社解體時，農村集體房屋拍賣給農民個人的，因為當初是農村大隊或生產隊建設，根本沒有正規的手續，賣給農民後也未進行確權。

四是，有一部分老房，是農民在祖上遺留的宅基地上建起的房屋，當時政策不嚴格，沒有確定閒置宅基地收歸集體的政策，農民在老宅基地上建房也不必審批；包括一些拆除舊房新建起的房屋，因為當時翻建房屋不需要審批，也沒有辦理正常的建設手續和房產證手續。

以上這些農村老房子，雖然沒有房產證，但權屬明確，農村人都予以承認，沒有產權糾紛，應該依法認定為農民的合法財產，不應該視為違章。即拿超過一戶一宅規定，因為其來源合法，也應該予以認定。

所謂違章，包括兩種情況，一種是程序違章，即農民按政策可以申請宅基地，但農民沒有通過申請，只經過了村隊同意，在未獲得審批的情況下建起的房屋。這種情況下，應該責令其補辦手續，按政策繳納罰款，便可轉為合法房產。另一種是實體違章，即農民不符合宅基地申請條件，違犯宅基地管理法和農村建設規劃，沒經過村委和上級部門同意，搶佔宅基地進行的建設，這種情況下無法補辦手續，視為實體違章，必須依法拆除。所以，沒有房產證的農民朋友不必擔心，只要你的房屋來源合法，是不會定為違章建築進行拆除的。

關鍵字: 違建 房產證 許可證