廣州向東，跨過科學城，經廣河高速，是一個被稱為“科學城東”的區域，這個板塊多年來一直是剛需定位，從未偏離...
這裡看似是一個不毛之地，在開發商眼裡卻是香餑餑，眾多品牌開發商相繼進駐。
淘房君獲悉，不久前萬科40億拿下的的葉嶺村地塊，經過數月打磨，預計很快將要入市。
據說項目是高配版的萬科城，但淘房志團隊實地探訪項目發現，周邊環境、配套卻一言難盡；
印象最深的是，站在大門口一輛輛大貨車轟隆駛過，頻率之高，讓人頓時好感全無!
尷尬！增城西“荒涼地”
地段評級：★★★☆☆
筆者從天河出發，輾轉多種交通工具花了近一個半小時到達項目現場。
萬科城位於增城最西邊的角落，遠離市區，北臨中新鎮政府，門口就是新新大道（118省道），銷售稱項目屬於科學城東板塊，但兩者之間的距離至少隔著個越秀區。
樓盤佔地面積133652.6平方，整個社區建面約為56萬平米，四周被山體圍繞；以20棟18層到51層不等的高層洋房圍繞中心的公建配套，其中最高的51層住宅靠山而建，高達148米，建成將是整個片區的標杆。
從7月份拿地，時間過去不足半年，目前該住宅項目商業街區已現雛形，第一期的住宅樓也在建設之中，已露出地面，可以說效率非常高。
再說到居住環境，因為靠近主幹道，只要風稍大一些就塵土飛揚，小區內部和外部彷彿是兩個世界。
總的來說，地段相對有點偏僻，主要以居住用地、農林用地為主，所以它的投資價值也相對較弱。
周邊舊村
出行有喜有憂，配套全靠自力更生
配套評級：★★★☆☆
交通是一大亮點，項目西鄰新新公路中段，北側約1公里為在建中的花莞高速，附近有出入口，未來可以接駁規劃中的增天高速，可快速直通廣州。
且自駕10分即可到達廣汕公路，前往廣州城區抑或是荔城城區也只需大約30分鐘，自駕出行非常方便。
不過，勢必會帶來強大的噪音影響，未來的居住舒適度有待考證。
增天高速匝道入口在項目北側數百米處
距離在建設中的新白廣城際荔湖城站約3公里，屆時從荔湖城站乘坐城際列車到白雲國際機場僅需20分鐘，預計2020年通車。
在建設中的城軌站
讓人失望的是，地鐵方面，離北側的21號線中新站約6.3公里，離南端13號線新塘站約13.4公里，未來無地鐵規劃經過新新大道。
現階段來看，門口的公交車站是最便捷的出行方式。
教育方面，配建24班小學、18班幼兒園，可滿足業主的教育需求。小學引進了廣附實驗，首屈一指的名校。
醫療方面，唯一的三甲醫院—南方醫院增城距離項目12公里，也就是開車需要20分鐘，不堵車的情況下。
商業方面，全靠自身3500㎡的商業街廣場，現已簽約國際一線餐飲品牌麥當勞，還可能進駐錢大媽、小型超市等等，大型生活配套要去到新塘萬達，稍微有一點點距離。
值得一提的是，項目配有一座公共圖書館（廣州圖書館分館），更是一個充滿人文氣息的交流書屋，對於喜愛看書的人毫無抵抗力。
除此之外，還有百老匯小劇場、森林咖啡屋、童玩世界、中央廚房、健身房面面俱到，極大的豐富了業主生活。
放風價1.8萬/平，增城窪地
價格評級：★★★★☆
項目整體弧形佈局，有利於採光和通風，首期主推的19號、20號單位兩梯六戶格局，總樓層18層，居住舒適度較高。
據瞭解，在售產品為77-90平米美式三居，產品純剛需定位，預計2021年底精裝交付。
不過，有一個不可忽視的問題，靠近主幹道的樓棟，難免會受到噪音的影響，建議儘量避開低樓層，或者選擇靠花園的朝向。
說實話，萬科的戶型設計還是一如既往的給力，
建築面積78方的小三房，在整個板塊找不到第二家。
每個戶型贈送面積10-20不等，小戶型造出大空間，設計非常合理，每個房間用起來都遊刃有餘。
由於樣板房暫時設在圖書館樓上，銷售稱都是按照1:1的比例來打造的，是否與實體樓有差別不好說。
總體而言，在產品方面，項目做得很好。
至於價格，銷售稱：預計售價1.8萬/平，開盤絕對有驚喜，肯定低於周邊。
筆者瞭解到，當前板塊整體水平1.5-2萬/㎡，如果萬科城最終價格低於同區域樓盤，確實有一定的優勢。
畢竟總價百萬出頭，剛需基本上都能夠得著。
總的來說，樓盤所在板塊仍處於建設階段，周邊居住環境一般，短板非常明顯，會大大影響生活品質。
當然，從發展到成熟需要一個過程，長遠看區域的潛力是值得期待的。
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