一、產生背景

近幾年，龍頭房企發展成熟，擁有品牌和產品開發優勢。同時，地方中小房企儲備有土地資源，但開發能力、資金實力有限，產品無法產生溢價。尤其是地產融資政策收緊的背景下，品牌房企融資渠道相對豐富，能有效解決小房企的融資難困境。於是，“合作共贏、風險共擔”的代建模式就應運而生。

二、什麼是代建模式

房地產代建，通常指儲備有土地一方作為委託方發起訴求，品牌房企作為代建方，通過平等協商建立合作關係，藉助承接方在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面優勢，為委託方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。

1、成本優勢

千億巨頭，融錢便宜，管理到位，開發週期短，集採優勢明顯，去化速度快，項目利潤更高、投資回收週期更短。

2、產品優勢

品牌房企開發項目多、經驗豐富，可以根據不同項目選擇運用優質產品線和產品細節。

3、品牌優勢

品牌房企宣傳教育成本比較低，項目容易獲得溢價。

4、資信優勢

品牌房企容易獲取銀行信任，獲得貸款；容易獲取地方政府信任，達成合作；容易獲得消費者信任，銷售期房更順利。

三、代建模式迭代

一般來說，代建收入不超過建安工程的3%。

2、代建模式2.0——品牌房企為中小開發商代建房產項目

為中小開發商代建，部分淨利率約5%-8%。

如果延展到前期規劃設計和後期物業管理，全過程開發收益並不比單獨拿地開發低。

3、代建模式3.0——品牌房企為中小開發商融資支持或增信

在地產融資政策收緊的背景下，中小房企很難取得外部融資，而品牌房企具有多種融資渠道，能有效解決小房企的融資難困境。

通常情況，代建方會賺取一些融資成本利差。

四、代建模式類型

1、商業代建——品牌房企為中小開發商提供全程開發管理服務，輸出品牌

目標受眾：對接土地確權的房地產項目房企。

（1）委託方：提供土地並承擔全部或主要的投資；

（2）代建方：根據項目方需要，向項目輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升產品的市場價值，併為符合要求的部分項目提供融資服務。

2、資本代建——品牌房企為各類專業房地產投資金融機構提供全程開發管理服務

目標受眾：對接各類專業房地產投資金融機構。

（1）委託方：專注於房地產股權投資的金融機構，擁有財富端募集資金的優勢；

（2）代建方：為其投資項目提供全過程開發管理服務。

委託方例如，擁有財富端募集資金優勢的房地產股權投資基金，但是缺乏項目操盤經驗，或者沒有操盤團隊，那麼代建模式再合適不過。

3、政府代建——房企承接保障性住房和大型公共服務配套的建管服務

目標受眾：對接保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務需求的地方政府及其相關部門。

（1）委託方：政府相關部門合作；

（2）代建方：房企承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務。

依據項目的投資、銷售或利潤總額收取佣金。政府代建項目的利潤較低，但可獲得更多的社會資源。

五、代建交易架構

代建模式責任邊界：

（1）委託方：擁有投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔投資風險。

（2）代建方：負責開發環節的全過程管理。

雙方通過《項目開發代建管理合作協議》約定主要事項：

1、公司治理

涉及法定代表人及公司高管人員任免權、股東委託投票權、公司賬冊和印章的管理權等。

2、經營管理

委託方派駐項目公司的管理人員與委託方簽訂勞動合同，並向項目公司收取此部分費用。

代建方負責為項目公司融資，通常會為此提供增信。

4、 項目建管

項目定位、設計、施工、銷售方面的決策權等的約定。

具體包括：編制項目開發生產計劃、規劃方案設計確定、施工圖設計及審核、三通一平工作、建設用地地質勘探、樁基施工管理、供應商的考察與確定、籤施工協議、組織總包資源單位進場及施工、協助委託方完成工程款支付、工程竣工驗收、銷售排期及售價等。

5、政府報批

包括辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《工程驗收報告》、《單項驗收合格文件》等。

6、項目成本控制

對項目建設資金使用計劃、項目建設預算編制、工程量清單及招標參考價編制與審核、工程變更及洽商的測算與審核、工程竣工結算等作出約定。

7、品牌輸出

項目可以使用代建方的品牌。

8、利潤分享

通常模式為代建方收取固定管理費，同時對於利潤部分分成作出約定。

六、代建模式風控

1、委託方的選擇機制

（1）需要基本的法律調查、資信情況、資金情況的調查；

（2）考察對方的經營訴求、契約精神的對方高層性格、處事方式等了解。

2、委託方資金鍊應急管理機制

（1）針對委託方暫時性資金鍊問題，可以有專門的過橋資金補血；

（2）針對委託方無法挽回的資金鍊斷裂，需要收購項目股權的戰略投資方；

（3）針對委託方抽走回籠銷售資金，導致工程無法繼續，項目的各種抵押貸款無法償還，購房者要麼拿不到房子，要麼拿到了房子辦不出房產證，需要代建方首先約定必須擁有財務知情權和部分控制權，並進行事中控制，確保項目公司賬面上的資金能夠應付各種可能發生的危機。

3、聯合作業管控

品牌房企內部各個中心、分支機構聯合作業，整合資源過程比較複雜，溝通成本很高。

4、採購管控

品牌房企體系內合格供應商無法進入項目，從產品的設計到營銷以及產品品質的把控就會比較弱。

5、營銷管控

基於品牌信任的準業主對於代建的項目的擔心產生額外教育成本。

6、收益管控

優質項目稀缺，代建房企增加，代建費有下降的可能。

7、只貼品牌

只貼品牌房企品牌，不切實際地控制成本，甚至不惜犧牲產品標準。

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