隨著城市化進程的不斷推進，人口淨流出的話題不可避免地被一次次談起，有一個省份，三年來人口淨流出已超70萬人，那就是山東。
作為人口大省，山東省首次大規模人口淨流出是在2017年，這一年淨流出人口約42萬人，流出數量在全國所有省份中排名第一，2018年人口持續淨流出約20萬人，在全國所有省份中排名第二。近三年來，人口淨流出已經超過70萬人。
大規模人口流出正在改變山東省的城市格局，在這其中，房價首當其衝。
從去年國家統計局發佈的2019年10月份國家70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，山東濟南、青島、煙臺、濟寧四地納入統計。
從10月份房價數據來看，雖然煙臺、濟寧新房房價保持上漲，但濟南、青島新房價格卻出現了下跌，濟南新房價格環比下跌 1%，這也是今年以來第三次下跌，青島跌幅較小，為0.2%。二手房方面，濟南、青島、煙臺環比全部下跌，只有濟寧環比上漲，在這其中，濟南已連續下跌7個月，青島已連續下跌9個月。
不僅如此，當全國各地的樓市都還在2018年底的樓市調控中步入寒冬之時，山東菏澤成為了首個取消樓市限售的城市，在這取消限售的背後，是其嚴峻的人口外流背後導致的內生購房需求嚴重不足。
我們發現，當山東各大城市開始出現優勢產業不明顯、產業轉型升級困難之時，城市自身會出現難以承載更多的就業人口問題，而當一個城市的人口外流突出之時，房地產市場也會因此受到較大影響。
每出生約4人就有1人流出
在大多數人的觀念裡，山東最不缺人。
2017年，山東省常住人口首次破億，2019年，常住人口達到10047.24萬人，是僅次於廣東省的全國第二大人口大省。
山東省作為典型的多核發展省份，中部地區以省會城市濟南為核心，沿海地區以青島為核心，第三核心煙臺為近年後起之秀，省內各大城市中常住人口超800萬人的有6個，分別是臨沂、青島、濰坊、濟南、菏澤和濟寧，其中，臨沂以1062萬人的常住人口遠超省內其他城市，居於榜首，副省級城市青島和省會城市濟南常住人口分別居於第2位和第4位。
雖然從數據來看山東省常住人口總量保持著快速增加，近三年來人口自然累計達270萬人。但這主要是由於放開“二胎”之後紅利集中期下的自然增長所致。2016年和2017年山東省的全年生育率均超過17.5%，山東也因此被稱為“最敢生的省份”。但隨著累計生育意願的釋放殆盡，山東省的人口自然增長量也會漸漸進入衰減期。
與巨大的人口自然增量對應的是，近三年山東人口流出量超70萬人，在這些流出人口中，高素質大學畢業生是重要的流出群體。這意味著，大約每出生4人就會有1人流出山東，流出的這1人大概率是大學生。
近7成人口流向經濟發達地區
2018年全國流動人口調研數據顯示，山東籍省內流動人口占比近6成，流向省外的約佔4成。
其中，“長三角”和“京津冀”都市群瓜分了近7成的山東籍外流人才。這主要是由於當多個城市消費、教育、養老等基礎條件“均優”情況下，經濟發展對人口流動也更加直接。
人口流出對山東而言是一個比較沉重的話題，尤其大學生的流失確實很嚴重，他身邊就有很多朋友選擇去了北京和深圳等大城市，還有一些選擇在有潛力的新一線城市定居。
受到專業和行業限制，有一批人，不得不去一線城市工作。身邊朋友就是這樣一批人，他大學專業是計算機，後來自學java，他所需要的就業條件，像濰坊這種三線城市根本無法滿足，因此，畢業之後就一直在北京工作。
值得一提的是，在我們的調查過程中發現，雖然近三年山東人口流出量超70萬人，然而山東，對於省外人口的吸引力也在不斷提升。
2018年流入山東的外來人口中，19%來自外省，在對省外人口的吸引力上，青島明顯高於省會城市濟南，外省流入人口是濟南的3倍。同時，省內經濟發展較好的城市煙臺、威海、淄博等城市對於省外人口的吸引力也在逐步提升。
從流入山東的外來人口來看，山東承接了不少東北三省的人口流入。
棚改任務從84萬套跌到21萬套
如果說，近年來山東大量人口外流導致了山東內生購房需求不足，那其今年棚改任務量的明顯下滑則在一定程度上加重這一不足。
2019年4月30日，山東省住房城鄉建設廳發佈2019年省內各城市的棚改任務量,全省棚改的任務總量為21萬套，較2018年84.3萬套降低了75.1%，創近5年新低。
在這其中，雖然濟南與青島棚改數較全省仍保持較高水平，分別為濟南37811套、青島28598套，但與2018年相比仍出現了明顯下滑，2018年濟南計劃棚改41092套、青島35268，兩者分別在2019年縮減了3281套與6670套。
棚戶區改造數量的減少，在一定程度上會影響到整個房地產市場中買方市場的數量，棚改制造的二次購房需求會相應出現大量減少。山東省歷年來都是全國的棚改大省，尤其是2017-2018年間棚改數目較前兩天出現較高提升，隨著2019年棚改拆遷數量的銳減，這就意味著2019年甚至是2020年，山東很難再靠棚改拉動房地產市場。
從2019年山東各城房價排名來看，青島、濟南都在山東房價排名前列，若以一套100平方米的剛需來看，分別約為165.8萬和163.3萬，這一房價與很多一二線城市相比，價格相對較低。
“大而不強”現狀仍需改變
“如果收入都一樣，大家都願意回家工作，誰也不想一直漂著，成為那七十萬分之一！”這是身在山東人的心聲，同時也是在外漂泊的山東人的心聲。
山東省這些人口大量流出的城市正面臨著產業轉型升級困難，難以承載更多的就業人口，也難以提供足夠的高薪職位的問題，而眼下這些大量流出的大學畢業生卻擁有著更高的目標和追求。
可實際上，山東的基本面並不差。
中國的經濟大省、人口第二大省，國內生產總值常年保持在全國第三，排在廣東和江蘇之後，佔中國GDP總量的1/9。但近年來，山東與廣東、江蘇的差距越來越大，2019年，廣東和江蘇兩省GDP總量均突破9萬億，廣東更是超過10萬億。而山東省GDP總量還停留在“7萬億俱樂部”。這一年，山東的GDP增速沒有跑贏全國。
山東是典型的“大省小省會”的省份，固然是經濟強省，但除了山東半島城市群，山東缺少一個能夠起到領頭羊作用的省會城市。
省內雖然有兩個核心城市濟南和青島，但這兩個城市的帶動力並不強，經濟集中度都太低，合計起來總共也只有28%，較浙江低了15個百分點，人均GDP和經濟增速居於較低水平，使得山東人口加速外流。
在這其中，作為省會城市的濟南，相比青島，顯得非常的弱勢。一直以來，濟南經濟總量都排在青島和煙臺之後，在全省位居第三位，直到2018年，濟南才反超煙臺躍居第二位，但仍被青島碾壓。
與此同時，周邊省會城市鄭州、合肥、南京等近些年迅速崛起，濟南與省會城市之間的競爭差距越來越大。山東亟待需要一個能夠起到領頭羊作用的城市帶動全省發展，把省會城市做大做強，勢必要提升濟南的發展，承擔起省會的使命和責任。
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