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如何选择好户型

如图近期开盘项目较多，很多小伙伴咨询S姐如何才能选到好的户型，无论是线上选房还是现场摇号选房，难免有种“手抖”的感觉，特别是自己意向的房子被他人抢先一步，顿时“抓瞎”。

我一直认为户型好不好是个相对概念，一个好的户型就是一件适合你的商品，每个人置业诉求不同，对户型的需求自然不同，这点我们可以私聊……今天我要讲的是通用性法则：“外3内4“选择原则。

外3

• 第一步 选楼位

楼位是在选一个合适户型首要考虑的问题，也是一个综合分析因素最多的一个抉择：

1、 楼间距大：《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计》规定：大城市住宅日照标准大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。一般要求南北朝向排列的房屋楼距是楼高的0.7倍，东西向则为0.5倍。只有楼间距大才能避免采光、通风、私密性、安全、噪音所带来的五大问题。

2、 不临马路、停车场入口、商业等：车、人集中的地方必然会带来噪音。其实自从有了广场舞大妈，现在的广场也成一个隐患。

3、 不临加气站、变电站等：毫无疑问这些不安全因素尽量避免，至少要保证在安全范围之类。我国目前对设备与建筑物之间的距离要求：10KV—35KV变电站，要求正面距居民住宅12米以上，侧面8米以上；35KV以上变电站的建设，要求正面距居民住宅15米以上，侧面12米以上；110千伏的地下高压变电站工程项目，明确要求距离不得少于300米。根据《汽车加油加气站设计与施工规范》的国家标准，城市里的加油（气）站距离一般民用住宅至少都应该在10米以外。

4、远离不确定因素地块：所选楼位的东南西北有待规划地块，这无疑会对未来居住造成隐患。例如之前出现因隔壁建设超高层而导致自身楼体下陷的安全问题；北地块起楼遮挡小区大门和北面楼位视野的问题。

按这个逻辑分析，你认为上图绿地与湖A1-A6哪个楼位好一些呢？欢迎留言。

• 第二步 选楼层

这个问题同样需要综合来考虑：楼间距、建筑物业类型、梯户比等都需要考虑在内。

1、洋房：洋房产品一般为6+1、7+1层。选择洋房产品大多以底跃、顶跃或送花园、露台的二楼、三楼为首选，其主要目的就是为了改善过往的常规户型，实现对“花园”的追求。这也就是为什么4、5层的平层户型价格较低的原因。

2、高层：正常楼间距和梯户比的情况下，可以选择相对较高的楼层，通风、视野、采光都会有所保证，一般33层的高层黄金分割点位置最好，所以20层左右最好。

• 第三步 看朝向

北方城市为保证采光以正南正比房为主，但有时因为楼位布局会有一定角度的倾斜。但至少保证两间房间朝南（客户、主卧），而对于不同梯户比的房子，朝向的选择也是不同的。

1、一梯两户的纯板楼：两个单元以上东西把头的户型自然采光面肯定是要比中间两户更好一些，下图来看1和4的采光就会好于2和3.

2、两梯四户的点板楼：提醒一点在选两头南北通透的户型时一定要注意中间两户朝南向户型外凸距离，是否对南北通透户型有遮挡。例如下图因为H和F外凸至少十米以上，势必会对E和G户型的客厅及主卧采光有影响。

3、高梯户比点式楼：事实上目前西安成交土地的容积率比过去已明显下降，产品也在快速的更替迭代优化，高梯户比的住宅已逐步淘汰出市场，目前大多数见到的以公寓产品为主。在选择如此产品仅从采光面考虑，东南（西南）＞南向＞东户（西户）＞东北（西北）＞北向。下图是中铁建翡翠国际公寓层平图，你认为哪个户型朝向最好哪个最差呢？欢迎留言

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• 第一步 看布局

布局是否合理，不仅影响居住舒适度也影响生活便利性，合理的布局从这些方面来体现：

1、通透性：是衡量户型好坏的重要标志之一，面宽越大、进深越小的房子通风能力越好，需要注意的是，住宅的进深不宜超过14米。

①进深与面宽比例为6:4，需要注意的是，住宅的进深不宜超过14米；

②追求南北通透是正确的，但要小心市面上的“假通透”户型哦

（典型的“假通透”户型）

2、动静分离：动区（客厅、餐厅、厨房、次卫等）是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区（卧室、书房、主卫等）主要供主人休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

动静分区合理的户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）：

动静分区不合理的户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）：

3、风水：风水是门很深的学问，S姐先告诉你一招：入户门不要对着卫生间，其他的且听下回分解...

• 第二步 看尺寸

以下尺寸以满足居住最小空间尺寸为主：

客厅开间不宜小于3.6m；

主卧一般采用3.3m*3.6m、3.6m*3.9m、3.9m*4.2m或4.5m这几个尺寸，最小不得小于3m*3.3m；

次卧一般采用3m*3.3m、3.3m*3.6m；

书房面积比次卧更小一些，面积6-8㎡都在合理范畴；

U型设计的厨房操作面更广、L型厨房净长不小于2.1m，净宽不小于1.5m；

卫生间一般4㎡左右，尺寸多为2m*2m、1.8m*2.2m；

• 第三步 看层高

我们先来区分一下“层高”和“净高”，层高=室内净高+楼板厚度；室内净高为地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，商品房的楼板厚度为12cm-15cm。S姐提醒各位，《商品房买卖合同》中约束的是房屋层高，很多购房者在交房验收时测量的是室内净高，别忽视了楼板厚度，进而产生误差。

按照《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；客厅、卧室的室内净高不应低于2.40米。在西安高层产品的层高多为2.8m-3.0m，洋房产品层高多为2.9m-3.1m，符合设计规范，S姐忍不住吐槽一句，浙江省的住宅层高必须在3m以上才会通过相关部门的审批、准建。

• 第四步 看得房率

得房率关乎到房屋最终使用面积，直接影响到业主的生活、起居，得房率=（套内建筑面积+赠送面积）/建筑面积，套内建筑面积=建筑面积-公摊面积（主要是指电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积），注意哦，实际使用面积≠套内建筑面积，套内建筑面积=套内使用面积+外墙½面积+内墙面积。

得房率还有一个算法：得房率=1-公摊率，那么公摊率=公摊面积/建筑面积，注意公摊率≠公摊系数，公摊系数=公摊面积/套内建筑面积（如下图），所以公摊系数都是大于公摊率的，公摊系数在售楼部的预测报告和交房时的实测报告中都有公示哦～

得房面积即使用面积，得房率与使用面积息息相关，使用面积越大则得房率越高。所以在产品线里，别墅的得房率最高，其次是洋房、小高层、高层，但得房率绝非越高越好，举个例子，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子该怎么住人，所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。

“外3内4”是S姐多年经验所总结哦，认真看一定会收获颇丰的，祝愿大家选到适合自己的户型！