壹︳First
其中，就提到了南开区非常严重的房荒问题。
据天津克而瑞统计，从年初至今，整个南开区只有两个老盘加推——天房崇德园二期成交了223套，天房天拖三期成交了46套。
再倒退1年，从2017年8月开始直到今年5月月底天房崇德园二期入市，有将近10个月时间，整个南开区没有一套新增房源供应（扣除王顶堤故里）。
这种情况，从倒退8年的土地市场便能看出端倪。
从2012年底到今年4月，南开区共出让住宅用地11块。其中，已经售罄的，包括鲁能公馆（天塔地块）、天房天拖和融创中心（天拖一期地块）、复康路十一号（手表厂地块）、天房崇德园一二期（育梁道地块）。
天房崇德园三期（水上西路地块）计划在年内开盘。
其余的，除了咸阳路地块（南开1911）项目已经亮相外，像制本厂地块、双峰道地块、两块迎水道地块、天拖二期地块，都还没有动静。
原本，启迪协信的营销负责人表示过，项目在第二季度就会入。却没想到，文章发布没几天，就有粉丝偷偷给Sir留言，说项目案场的销售人员都已经撤场了。时至今日，已经蓄客大半年的南开1911，仍然没有任何动静。
也正因如此，南开区的二手房销量，无论是哪个总价段的，排位都位居全市第一。甚至，一些次新房还出现了一二手倒挂的现象。
比如时代奥城、王府壹号、格调春天、富力城等等，链家网上的二手房报价都超过了4.8万元/平方米，像复康路十一号、鲁能公馆、紫熙台等，甚至超过6万元/平方米。
南开人的南开情结很重
贰︳Second
本以为南开1911作为一个纯新盘，今年可以缓解一下南开的新房荒。可没想到入市节奏一拖再拖，半路上被另一匹新盘黑马截杀了。
这就是南开悦玺。
讲真，这个十分低调的纯新盘，之前连姜Sir都没有一点印象。这是城投置地旗下的海河逸城置地2013年就获得的土地，原是南开带钢厂。目前已经启动前期客户登记工作，预计将很快开盘。
项目位于南开区临潼路与安全道交口，东至市装卸机械厂，西至雅美里，北至津河，南至安全道。
南开悦玺平面规划图
从区位上看，南开悦玺位于南开的西北部，归属于西北工业区。
整个南开区可分为北片（老城厢、西南角、古文化街）、中片（天津大学、南开大学、鞍山西道、白堤路）、南片（水上公园、奥体中心）、西片（天拖及西北部）。
最近15年，南开区新商品房的供应，主要集中在北部老城厢、中部广开、南部奥体中心、西部天拖等区域。而长江道以北、红旗路以西的区域，在万科金色家园之后，已经快10年没有新盘供应。
目前悦玺的周边，大部分都是房龄在20年以上的老旧社区，聚集了相当一部分渴望留在南开的地缘性刚性及改善需求。
由于地处南开腹地，悦玺周边的市政配套还是很完善的。向西步行1.5公里，就是占地33公顷的长虹公园；向北步行约600米，是三甲的人民医院；向南步行约55米，是二甲的黄河医院。
周边有“两纵两横”道路网，东侧是红旗路，北侧是芥园道，南侧是黄河道，西侧是咸阳路。此外，项目旁边有地铁2、6号线，从未来项目的西门步行至地铁6号线人民医院站A口，需要大约700米。
周边原有小区的生活服务，早点、小吃、小超市、菜市场一应俱全。如果想去购物中心，驾车约2.4公里可以前往熙悦汇，约3.7公里可以前往大悦城，约2.8公里可以前往水游城和陆家嘴广场。
教育方面，项目周边还有南开科技实验小学、咸阳路小学、南开艺术小学、31中、51中、43中、南开外国语中学等。
叁︳Third
南开悦玺项目总用地面积约1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米，配套公建约0.2万平方米，容积率2.92，绿化率30%，总户数522户。
住宅的建筑风格为欧式简约，一至四层不等为浅棕色石材，墙体为浅黄色涂料，顶部为砖红色沥青瓦，空调机位为浅灰色百叶。
南开悦玺鸟瞰图
该地块在规划时，执行了“70·90”政策——90平方米以下户型占整个项目户型配比的七成。因此，整个悦玺社区的户型面积段控制得比较小。
整个社区规划了4栋高层、1栋小高层和2栋洋房。高层为1号楼（18层）、2号楼（27层）、3号楼（32层）、4号楼（31层），小高层为5号楼（13层），洋房为6、7号楼（7层）。
90平方米左右的两居户型，占到了全部货量的79%。包括通透两居和全阳两居，总计416套。90平方米以上的户型，只有106套，占全部货量的21%，包括高层112、121、123平方米三居，小高层129平方米三居，洋房133平方米三居。
90㎡高层边户
90㎡高层中户
项目北高南低，采取围合式布局，中间的景观用地达到近6000平方米。园林以“柳岸禅境”为主题，采用坡地造景、成树移植，打造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观。并大量运用曲线道路，营造曲径通幽、豁然开朗的视觉效果。
值得一提的是项目西侧的主入口，位于临潼路一侧，车辆经专属道路直接从底商下面的入口进入地下车库，行人则从独立的步行道经大门进入小区，二者毫无交叉动线，实现百分百人车分流。
南开悦玺入口效果图
人行入口对面，是开敞式广场，正前方一组叠水景观墙，形成天然屏障。穿过这片水系，后面是一片中式亭台景观。花园旁边是儿童活动场地，塑胶材质铺装，四周种满绿篱、灌木，形成自然包围。
楼宇间的道路利用不同材质铺装，把道路融入景观分区。楼群周边设计台地景观、特色景亭、MINI口袋花园等活动场地。
南开悦玺景观效果图
而且项目和北侧津河之间，计划打造滨河景观带，将河景纳入社区景观体系，打造滨水休闲、宠物乐园等室外休闲场所。
肆︳Fourth
当然，最具有活力的，是南开悦玺的性价比。
从鲁能当年拿下天塔地块开始，南开区一直是地王频出的一个区域。
2013年，就已经出现了手表厂地块25082元/平方米的楼面地价新纪录；
2017年更是出现了双峰道地块56095元/平方米的天津市土拍单价之最；
即使在2017、2018年，迎水道地块和天拖二期地块，楼面地价也达到了32000-48000元/平方米；
至于像制本厂、咸阳路地块，如果扣除商业配建，住宅楼面地价也会远高过25000元/平方米。
如此高昂的地价成本，预示着这些项目必须要做豪宅，拔高产品溢价，才能在销售时平摊掉成本。
而城投置地2013年拿下南开带钢厂地块时，楼面地价远不如上述这些地王高。这也意味着在成本控制方面，南开悦玺项目拥有着特殊优势。
另一方面，因为执行了“70·90”政策，90平方米左右的两居户型，占到了全部货量的79%，也意味着在总价控制方面，悦玺可以压到最低。
从项目产品定位看，开发商并未一味追求“高大上”、豪宅化，整体相对亲民。因此对于那些不希望离开南开的地缘性刚需、刚改客群，绝对是一大利好。
据透露，该项目目前已启动前期客户登记，计划很快会取得销许并入市。
根据悦玺周边方圆4公里近3年来入市的新盘售价，结合周边二手房成交情况，将Sir预计悦玺的首开价格，高层起价很有可能会在3.5万元/平方米左右。
如果猜得没错，一套90平方米两居总价可能会在315万左右起。
当然，最终价格还需要看房管局预售价格审批情况如何。但不管怎样，悦玺的上市对于缓解目前整个南开区的新盘房荒，都具有十分重要的意义。
- END -
2018·8·23
温馨提示
本文对项目所描述的仅供参考，一切以案场实际释放为准。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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