十四、偏远刚需
现在主流的新房、次新二手，由于土地供应的影响，基本集中在沙井、光明、观澜、龙岗、坪山等区域，以后占比甚至会进一步扩大，由于距离市区较远、交通不便，这类远郊住宅我通常习惯称呼为偏远刚需。
总价不高，产品也ok，只要价格合理，市场反应也不错，但受限于地段，一直以来都让人蛮纠结的。
以前我对这类物业保持较为中立态度，和大部分人观点类似，尽管受限于地段因素，但深圳处于野蛮生长的阶段，这些年的人口流入保持相对理想的状态。
城市小确承载着几千万人口，从城市结构和各项规划来看，未来的趋势是多中心，只要时间允许为前提，这些“规划中”的区域自然会发展起来。
地段差异会逐渐变小，上世纪福田南山奠定新中心和近十年宝安龙华的逆袭就是最好的案例。
而随着时代交替，早期的物业开始普遍老化，车位、绿化、物管、品质都逐渐成为硬伤，新一代年轻人对品质的要求越来越高，很难接受这类老破楼。
新房的设计迎合着现在的主流需求，人们因喜好，甚至愿意为其品质支付更高的通勤成本。
但不论条件多好，对于未来的预期，我们也只是单纯的站在现在的时代背景展望，未来有太多的不可控因素。
规划终究只是规划，全国新区失败的案例很多，就算能推动，时间周期也会非常长。
考虑到自住的因素，目前的郊区硬伤太多，基础硬件掺不忍睹，不管是配套/环境/学校/交通都是很大的问题，如果片区没有得到比较大的蜕变，始终难以被主流需求接受，价值更是难以体现。
今年房价已经开始全线破五万，其实并不便宜，租金低和未来五年无法流通，综合成本来说也是比较蛋痛。
十五、发展趋势
随着干这行时间长了后又有了很多新的体会，长期的研究中开始明白，其实惯性思维在对待偏远刚需上面，同样有比较明显的体现。
我们看过去五年/八年的房价走势，不否认那些曾经的偏远刚需（龙华、宝安）已经成为了如今的主流刚需，市场接受度也很高。
而房价涨幅上更是强势，几乎是碾压关内的所有非学区房，从中教育了很多人如何投资。
因为这些不可辩驳的事实，大家下意识的觉得这些新区可以和过去一样，空地厂房农民房只要一推倒，那就直接逆袭。
但都忽略了现在时代背景不一样，光明、沙井等区域各方面条件差异和当年龙华宝安的顶级地段压根没得比。
首先得先明白个基础逻辑，那就是城市中心的发展，需要平原且要大量的可发展建设用地为前提，不然非必要条件下成本高建设优先级不够也盖不起来，这点应该不难理解。
基于这点我们上墙外地图追溯下以前的深圳，里面有个很厉害的功能叫历史影像，历史图层上的深圳，从混沌倒繁荣，以及每年细微的变化，全过程都有记录。
已删减了部分图片素材，若需研究可自行查阅，或者加文末三藏微信。
顺着上面看十五年前的深圳，彼时罗湖还是绝对的中心，福田发展建设中，南山在荒芜的基础上能清晰的感觉到空地非常多，并如火如趋的在填前后海为日后的基础做铺垫，当时的北站上下只是农田，宝中碧海还在填海，不管是哪里都充满了生机。
东部的盐田布吉伴随着着罗湖的繁荣，有着先发优势，在十几年前实力就很强了，但建设用地也并不多，整体的发展趋于饱和。
再往东边看又有着的天然梧桐山脉的阻隔，和城区有着比较强的割裂感，且地势差大，这点现在还有比较深的体现，只有龙中大运坪山一片有较多空地，而这些地方最终也发展成了东部的中心。
往西南山一片平原，又有着科技园、华侨城、蛇口等多块净地，同时还在大刀阔斧的填海，为日后的崛起做准备，这也就很好理解整体发展的主基调会朝着南山一路向西。
而宝安/龙华现在的核心区，也就是现在的宝中碧海红山上塘梅林关，当年有大量的可发展建设用地的前提下又紧邻原关内，纯净地开发原地高楼起，才有了如今的好面貌。
基于得天独厚的位置优势，更低的生活成本自然会有人群和产业外溢。
但是这些是沙井、光明、观澜等地方不具备的，位置上和市区的距离远太多，空地可能没当初他们的五分之一。
十七、发展困境
没有空地顶多只是不能快速的原地高楼崛起，但只要旧改能顺利推动，本身也不是啥大问题，无非就是整体进度慢一些。
可是碰巧当前深圳的旧改政策对开发商极其不友好，以至于我能在上篇 科学买房手册-旧改 中用整篇文章来叙述当前推进效率之低，这方面有多难指望，好让大家死了这条心。
实际行情上来看原关外虽然有很多新房都是旧改项目，但绝大部分都是基于基于厂房的工改住，小部分属于低密度村落的推动，对比起大家意识形态中的旧改难度差异挺大的。
就算如此原关外的产业分布也是以制造业为主，很多地方都是一望无际的工厂，要是能好好的盘掉，也还是有些盼头。
可好死不是深圳这边为了防止和香港一样产业空心化，除了贸易金融外缺乏实业支撑，于是顺手圈了三分之一的土地用工业区块线保护起来。
这部分范围内的土地就算旧改也只能工改工，原则上不能改变实际用途，而这三分之一土地中还包含了很多原关外的空地。
管理要求：
一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，原则上不得调整为其他非工业用途。
二级线内的现状工业用地在本办法有效期内应予以保留，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，以及为促进产城融合确需安排的会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施外，原则上不得作为其他非工业用途。
先不说工改工的产品从性质上，定位是要比普通商业低的，关键这样做最直观的结果会导致这玩意干着不赚钱，虽然说都缺项目，但开发商没动力去推动。
目前有很多工改工的项目，就是那些名称后缀是XXXX谷的楼盘，硅谷的那个谷的意思，这玩意新房卖的时候，由于工业、产业研发用房这种特有的性质只能公司名义购买。
导致大部分银行都不接受贷款，极个别类似农商这种小行可以贷五成，然后每年都得0.84%的土增税，关键产品原型都是写字楼。
以前还能悄咪咪的改成公寓来卖，现在有关部门已经不让这么折腾了，我实在找不到受众群体，毕竟都晓得写字楼的空置率高。
这样下去不赚钱也不讨好，那就凉拌咯。
十八、卫星城
经过了过去几十年发展的深圳，早已不是当年的小渔村，从基本面来看城市版图已经固定，从当年罗湖的起步踏荒、福田的延伸发展、南山的中心定型，基本以后的未来就是围绕着前海来玩，别的地方区域定位已经形成了，大的框架就这样，很难再搞出啥动静。
如果说通过内在的发展或产业化升级这种路径，来给区域带来高收入人群支撑起房产市场的需求行不通，剩下的路径无非就是通过地铁等方式，实现需求的触达，这些远郊区域作为卫星城一样的存在。
虽然说虾米鬼都没有，但若能像红山宝中碧海大运有住宅的规模效益，有一定的基础配套设施，房子够新，住的够舒服，也还行。
这种路径最粗暴的地方在于不用多bb，和别人争议起房价值不值的时候，大喉一声咋们不扯这些虚的，同样的预算，有我这里住的快乐不，切磋到第二回合就是各有千秋同求存疑。
关键是原关外当前加上在建的地铁，能覆盖的区域也不够都多，剩下这些所谓的规划中但在百度地图上查不到的，被统称为地铁五期规划，都是2030年后的事了，到时我估计也找到对象且娃都会打酱油了吧。
真喜欢品质买偏远刚需新房当然没啥毛病，新房住的确实舒服很多，年轻人气血方刚肝一下，基本都能实现也愿意用时间换空间，但起码周边1km得有地铁吧，不然连个卫星城都扮演不来，以后大概率在市场上巨尴尬。
而这类人群以后可能在市场上占比并不会小，顶多因为新房癌套两年，成为二手房后的市场表现也不会差到哪里去，但想要弯道超车还是洗洗睡吧。
深圳楼市，欢迎探讨！
从业7年地产，90后地产老炮
现在的职业是地产媒体人。
我的文字或许拯救不了你灵魂
但一定能打救你钱包。
喜欢的朋友欢迎点击下方加入星球互动↓
-END-
閱讀更多 經緯找房 的文章
