世承弘业小跟班

以前在上海做房产的时候，碰到一例，房东违约，被告上法院，不但要赔偿双倍违约金4万，还赔偿了违约造成的损失16万，客户付2万定金，拿回20万，

襄襄襄

这说的是我吗😂😂，我买房也是一波三折。看好了房子交了定金，在快要正式签合同时候房主妈妈不想卖了，具体原因就不说了，可怜天下父母心吧，但是有时父母也是瞎操心。房主经不住她妈妈说，就想违约不卖了，但是呢还不想给违约金。哪有这好事呢，就这样一来一去拖了半个月，最后还是被我的5000块诚意给打动了。最终还是卖给我了。

我真的是隔壁老王

你好，我是一名执业律师，很高兴与你一起讨论这个问题。

首先抛出个人观点：买卖双方签署购房合同（即使生效），定金已交，不到10分钟，房主不卖了。如果没有存在其他特殊情形，房主肯定是构成违约的，需要向你给付双倍定金。

什么是合同生效？

合同生效是指已经成立的合同，在当事人之间产生一定法律约束力的效果，当事人应当根据法律规定和合同的约定，履行各自所承担的义务。如果不履行或者不完全履行，则属于违反合同约定的义务，对方当事人有权向其主张违约责任。

大部分情况下合同成立的同时，意味着合同也就生效了。（除了附条件或者附期限的合同，需要等到条件或者期限满足以后，才生效）

合同成立的要件主要：

（一）签订合同的双方有相应的民事行为能力；

（二）双方对合同的内容达成一致的意思表示；

（三）合同的内容不违反法律强制性的规定；

哪些情形下合同是无效的？

（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；

（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益的；

（三）以合法形式掩盖非法目的的；

（四）损害社会公共利益的；

（五）违反法律行政法规的强制性规定的

因此，买卖双方签订的购房合同，只要双方当事人具有相应的民事行为能力，并且意思表示真实达成一致，没有上述无效的情形，一般来说合同成立时合同就会生效。

房主表示不卖房，属于违约吗？

很明确的告诉你，房主在履行合同义务前明确的表示不卖房，在法律上属于预期违约。

根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

如何要求对方承担违约责任？

如果合同的一方存在违约行为，另一方是可以要求对方承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。

当然买方也可以向卖方提出解除买卖合同，要求卖方赔偿双倍定金。

《中华人民共和国合同法》第94条规定：

《中华人民共和国合同法》第115条规定：

总结

买卖双方签署了及时生效的购房合同，交了定金后不到10分钟，房主表示不卖了，符合法律规定的逾期违约的情形，但是这种情形下举证会存在一定的困难。建议你与房主积极沟通，进行通话录音。如果房主表示愿意继续履行合同，这是对你来说比较完美的结局。

但是如果房主表示不卖了，你通过录音的形式也取到了证据，对下一步谈判或者提起诉讼仲裁等会产生有利的作用。

确实在现实生活中，很多人没有契约精神。签了合同就认为是一张白纸。自己想作废就作废。其实合同就是当事人双方自己的法律。当事人双方按照一致的意思表示达成了约定，没有特殊事由是必须要按照合同的约定履行相应的义务，如果不履行，肯定要承担违约责任。（除了不可抗力的特殊事由）

所以在此提醒大家，签任何合同的时候都要仔细的阅读合同的具体内容。千万不可碍于情面，不看合同，直接拿起笔就签字。这样可能对自己造成很大的损失。

以上内容为个人观点、仅供参考。纯粹手打、实属不易，喜欢点个关注呗。如果还有什么不明白的地方，欢迎评论区留言，交流、讨论。

每日讲法

首先说是如果是产权人本人签字，按手印，产权人不动产证，身份证齐全，房产权属在签订三方协议后是合法有效，业主不卖即为违约，购房人可根据协议违约规定让产权人进行违约赔偿，不过一般情况下是定金的双倍…

一：当然既然已经成交，本来是一件开心的事情，所以面对业主违约，购房人可以通过中介约业主见面，三方坐下来进行协商，了解业主违约真正原因，意图，如果事实如业主所说，客户又能够理解，在业主不赔偿双倍定金的情况下，追回定金即可，没必要因为这一套房耽误自己购房计划…

二：当然，如果协商不成，业主不愿意赔偿，购房者又不想直追回定金，那可以通过中介继续协商沟通，如果双方僵持不下，购房者完全可以根据协议，去当地人民法院由法院进行判决，甚至暂时查封该房，起码这样即使业主不卖你，也不能卖给其他人，纠纷房产不允许买卖，相信如果业主违约是因为有人给更高价位，房产处于纠纷也无法交易…

三：如果业主违约，不退定金，不协商，不履行协议，拒绝见面，这种人不用和他客气，直接当地人民法院，申请查封房源，毕竟你只交了定金，他房子也卖不出去，当然这种情况确实有，相信也不会常见，业主违约抛除真的有不想卖的合理理由或者不可逆因素，无非就是后悔，想卖高价，或者是自己想买的房子无法购买，或者不需要通过卖房解决资金问题…

恶人还需恶人磨，不必担心麻烦，时间过长，只要破了业主侥幸心理，自然会妥协，履行赔偿协议，何况中介也会从中帮助，全力配合，追回定金和违约金，如果中介坐视不理，购房者也不用客气，该起诉就起诉…

四：选择很重要，不要因为中介费问题因小失大，看了几个回答，其中有一条定金交中介，业主违约，中介黄了…

中介没权收定金，哪怕暂时保管也必须经过客业双方同意，定金收条也必须由产权人亲自签字，按手印，这样的话可以按照协议违约条款履行违约，如果是中介代收，那只能追回定金，别耽误自己买房…

中介为啥黄了？如果是大公司，即使店关了或者经纪人离职，面对违约，客户可以去找公司总部，由中介公司出面解决，何况中介都有法务部，他们专门处理公司纠纷，有些公司也会根据违约情况进行提前赔偿，再由该公司法务进行追责…

其实很多人并没有契约精神，知认为我自己家房子，我想卖就卖，不想卖就不卖，签合同又怎么样，这就是没有契约精神最直接体现，当然大多数人也是抱有多一事不如少一事的观念，所以纵容这种违约发生，希望随着人们法律意识提高，契约精神也有所提高，少一些违约，开心卖房，开心买房…

说房聊事

您好，我是@小强将房产买卖知识 ，房产中介从业者，很荣幸回答您的问题。

昨天我刚回答了一个关于业主违约的问题，跟您这个类似，但没有您这个极端，我再给您做个解答希望对您有帮助。

文章从以下四方面分析：定金的定义与作用；合同的定义与作用；怎么解决这个问题；如何避免类似的事情发生。

一.定金的定义与作用

定金：是一个法律概念，指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。这里的定是指确定敲定，就是敲定了这个事了，所以付定金，具备担保性质。定金是与合同相伴随的，定金合同从实际交付定金之日生效，所以在合同已签定金已交付的后一秒钟，合同就已经生效了，更不用说10分钟后。定金是一个受法律保护的概念，法律上有规定，如果给付定金的一方不履行合同约定条款，无权要求收受定金方返还定金;收受定金的一方不履行合同约定条款，应当双倍返还定金。

所以，首先我们可以确定的是房主已经构成违约，这是毋庸置疑的。

二.合同的定义和作用

合同：又称为契约、协议，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。只有当事人所作出的意思表示合法，合同才具有国家法律约束力。依法成立的合同从成立之日起生效，具有国家法律约束力。

这里有一个很关键的词------平等。为什么平等很关键，因为合同签属必须是建立在平等的基础上，买卖双方平等自愿，享受平等的权利、履行平等的义务、承担平等的违约责任。只有平等自愿的意愿表述，才是被法律保护的合同。而被法律保护的合同，如果违约，就要承担相应的违约责任。

从上面的定义里我们能看到，合同存在的意义就是为了约束买卖双方的行为、促使买卖双方积极履约。如果有一方违约，就要承担违约责任，给付履约方违约金并且赔偿合同约定的违约金。

三.怎么解决这个问题

（1）他觉得卖价太低。在买卖双方谈判过程中和签署合同中，业主肯定已经明确了要承担的违约责任，既然他要违约，证明他很大可能性觉得卖价太低了。如果确实是他觉得卖价低，而你们的成交价确实是低于市价并且您很喜欢这个房子，不妨主动提出提高成交价，给对方个心理安慰，也给自己一个满意的房子。如果卖价本就是市场价，那么可以要求对方继续履行合同或者要求对方给付违约金。

（2）有人恶意搅单。在中介行业，尤其是竞争激励的区域，同行互相倾轧恶意搅单的情况很常见，所以要跟业主了解清楚是不是有人给他暗示了能给他卖出更高的价格。如果存在这种情况，您可以跟业主说：“我可以同意解除合同，但是违约金必须照合同来，另外我建议您再确定一下，是不是真有人能出这么多钱来买您的房子，别到时候违约金赔偿了，房子没人买，搭上功夫还赔了钱。”

（3）对房子有感情，心里舍不得。这种情况我在业务过程中遇见过，刚签了合同，业主就开始哭了起来，一边哭一边说，说自己真心不舍得这个房子，这个房子承载了多少回忆，是自己生活不可或缺的一部分之类的话，总之，我自己都觉得心伤。这是典型的心理情感导致，如果是这种情况，那就要从情感方面入手，晓之以情动之以理。可以跟对方说：“我理解您的心情，但是您要这样想，您卖房子是为了解决当前需求，并不是说您在舍弃到您的过去和美好的回忆。您的房子虽然卖了，但它的新主人我也会很珍惜它的，咱们现在是交易双方，但是也是朋友，您以后如果想来看看，欢迎随时来。”

（4）家人不让卖。这种情况也比较常见，卖房之前，产权人商量好了。但是卖了房之后，产权人的父母、子女不同意，这种情况咱们要了解清楚，产权人是谁，做主的人是谁，然后再以合同进行约束。

以上四个原因是常见的业主违约的原因，我们要针对不同的原因作出不同的应对。

2.以合同约束对方。通过研究合同条款中对违约责任的表述，追究对方违约责任。如果合同中有关于对房东方违约行为的相关约束，那么就可以依照合同执行，通常合同中都有约定，卖方违约双倍返还定金，并且可能还要支付买方相应赔偿金。如果合同中没有对房东方违约行为的约定，只有对您这一方违约行为的约定，那么这个合同可能存在不平等或者欺诈行为，合同不一定是合法成立的，不见得会受法律保护，您可以申请法律援助，以求被平等对待。

3.诉诸法律手段。如果协商不好，或者双方对合同的理解不能达成一致，可以走法律程序，仲裁或者起诉至法院。当然，这是最后的手段，如果不到最后关头，还是不要用法律手段，毕竟费时费力劳神伤财。

4.如果您是通过中介成交，一定要让中介出面处理，您只需要与中介保持联系就行。

四.怎样避免这种事情发生？

1.买二手房要找正规中介。正规中介就是指连锁门多、规模大这种，合同都是由总部统一发放的制式合同，条款都是经过多方讨论，更成熟，也对买卖双方的权利和义务规定的更为明确，不会出现偏袒某一方的情况。另外就是正规中介对旗下经纪人要求比较严格，买卖程序操作也更规范，出了问题后相对比小中介能更为负责。

2.如果是个人成交，一定要用房管局的网签合同。房管局有个人成交合同，条款更为公平，对买卖双方的权利与义务规定的更全面，切记不要在网上随便下载一份合同了事。

3.仔细研究合同条款。只要签合同，就要一字一句的斟酌，一字一句的了解清楚，要明确了自己应该承担的责任和应该履行的义务，同时也要明确对方应该承担的责任和应该履行的义务，权利与义务对买卖双方来说是公平的，不能一方得利另一方吃亏。如果合同条款不公平，宁可不要这套房子，也不能盲目签字。

4.买二手房，一定要买有大红本的房子。大红本包括不动产权证书和房屋所有权证。如果买的没有大红本或者小产权的房子，这种交易是不被法律保护的，因为法律上不允许这类房子上市交易。如果您买到这种房子了，吃了亏只能是打碎牙齿往肚子里咽。

5.必要时候，诉诸法律手段。如果协商不成，请记得用正规方式，以前我见过自己没理还抢三分，撒泼耍赖，无所不用其极的情况。所以如果协商不成，咱们心平气和地让法律来做主，虽费时费力，但也是最有效的。

以上是我的建议和看法，希望对您有帮助。衷心祝愿您能早日解决这个问题，买下心仪的房子。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

在房价牛气冲天期间，房主临时变卦的现象比比皆是，在市场疲态明显大环境中，这种现象则很少见。对于这种“收定签约后即时反悔不卖”的现象，结合我所了解的类似案例，说一下我的看法：

只是口头说不卖，如房主还没出现拒绝履行合同的行为，那还不能判定房主构成实质性违约，只能说房主有违约的倾向。

打个比方，合同约定“签署合同并收取定金后，甲方（房主）不得将房子再另售第三方；签署合同后5个工作日内，双方至房产交易中心办理首期资金托管手续……”

房主在签署合同后并没有将房子另售他人，且还没到办理资金托管的时间，并不能判定房主到时是否履约，说不定房主依约履行各环节需承担的责任和义务？

可见，此时认定房主已违约会得不到法院支持，除非买家有确实证据证实房主有实质违约行为，例如上面所说的，在双方约定办理资金托管的时间，房主却拒绝去办理等证据。

与这种“收定签约后10分钟即反悔”的房主博弈或继续交易过程中，买家一定要遵守合同约定及保留好证据，避免角色反转，成为“违约方”。

按大多数买家的心理，房主已说“不卖了”，就理所当然地认定这宗交易是房主违约了，买家就擅自中断交易流程的推进，例如按合同约定，买卖双方应该提交资料到银行去预审，买家没去，但房主却悄悄去了，而且房主保留了“他有按约定去银行，而买家没有依约去办理相关手续”的证据，这样反而变成买家产生了违约行为。

因而，在没有证据锺实房主产生违约行为之前，作为买家一定要谨慎行事，严格按照合同约定执行，尤其是时间节点方面把控、义务的履行方面，不能有丝毫大意。

如房主产生了实质的违约行为，如何处理？

定金双倍返还是毫无疑问的了，但因房主违约而导致买家产生其它损失的索赔，则需视双方签署的合同具体条文约定。如合同有约定按约定执行；如没有约定，则买家的损失需要自己举证，但举证的损失能否被法院采约，这是个未知数。

综上

定金已交合同已签，且合同已生效10分钟，房主说不卖，要根据合同的具体约定，看房主有没出现拒绝履行合同行为，才能判决房主是否构成实质性违约。如证据显示房主已产生实质性违约行为，则房主需依合同承担违约责任，对买家进行赔偿。

房微言

小哥！我这样给你，这个不是违不违约的事，很多人都没有搞清楚。

1.很多人觉得，我不履行合同，赔点钱就可以，这是对法律的无知。

2.他是单方不履行合同，你可以起诉他，要求法院执行履行合同。你可能会赢的

3.卖房只有和你协商的份，你可以选择他赔违约金，也可以选择继续履行合同。不是他说想赔钱就赔钱了事的。这一点很多人都没有搞清楚。你的定金交的越多，他就赔的越多，看你怎么想了。主动权在你手里哈

前面那些人给你说的，大部分都是对的。不过这个合同的事，大多数人是没有整明白。很多法盲吃了官司都不知道怎会事

总的来说看你是不是真的想买这个房子，如果你真的想买，起诉他继续履行合同。如果觉得麻烦，就要他赔违约金就对了，希望能真正帮助到了。

初沫V5

大家好，我是ZZ家的小胖仔，荣幸受邀回答~

针对您目前的情况我们做以下分析，首先要看您签署的是房屋转让合同还是意向合同，两者之间还是有一些区别的。

如果您签署的是意向合同，交了定金后，各种凭证都已经在您手上了，哪怕过一分钟业主说不卖了都可以追究他的责任的。不过意向合同的话赔偿一般只能算定金的金额了，像这种情况下，如何强硬的话是可以要求定金全额赔偿的。但是在实际操作中，可能会有些棘手。所以建议和业主沟通，做做工作，希望他们继续履行交易，也要把要

承担的后果跟业主说清楚。有些业主想到损失比较大，可能又会考虑卖了。如果实在不行，最终协调部分赔偿也是要的。但是建议最好不要闹得不可开交，因为走法律程序的话相对会麻烦一些，不仅耽搁了自己的时间，还得投入大量的精力。

如果您签署的是房屋转让合同，那么同样的道理，告知业主违约的话要按合同执行，而且违约责任是相当严重的，一般是房价的百分之二十。这个法律效率强硬，而且走法律的话最终的赔偿也是可观的，所以可以以此来劝说业主继续履行合同，当然业主突然不卖的情况我们也要了解清楚，再看如何抉择。双方尽量都站在理解的角度出发。

以上仅个人建议，希望能帮到您。

ZZ家的小胖仔

合同签订完毕即可生效，您完全可以履行合同。房主不卖需要双倍退还定金。这是毫无争议的事。

一般这种当天签订合同，在当事人都还没有离开现场的时候，双方反悔也都不了了之了，因为买房是个大事，都不想因为这事情搞得自己心情不好，毕竟签完合同后面还有很多环节去办理，既然开始不愉快后面肯定也不会跟愉快，而且违约方也会找各种理由不配合，导致最后打官司的很多，会牵扯很多精力，，毕竟合同也没有绝对的完整性。

这种事情中介肯定会沟通违约方，了解具体情况，您可以根据实际情况来做选择。

阿邱Q房产人

以下回答将从合同效力及合同违约的违约责任两个方面分析题主的问题。

一、关于合同效力问题

根据《合同法》第四十四条的规定， 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

根据《合同法》第五十二条的规定， 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

根据上述可知，在没有合同无效及合同特殊约定的其他情形出现时，你们之间签订的合同自签订时生效。

二、关于违约责任承担的问题

根据《合同法》第一百零七条的规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

从上述规定可知，违约责任的承担有三种形式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失。而针对题主此种情况，适用继续履行或赔偿损失是比较契合实际的。

（一）继续履行：继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。

1.金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。

2.对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：

（1）法律上或者事实上不能履行（履行不能），如买卖房屋的合同房屋灭失的。

（2）强制履行费用过高。

（3）债务的标的不适用强制履行，如提供劳务的合同。

（4）没有在合理期限内提出实际履行的要求

需要注意的是在二手房买卖中，如果是一房二卖的情况，如果善意第三人已经取得房产并进行了产权登记，合同是无法继续履行的。

（二）赔偿损失（违约金责任）：依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。（须在合同中预先约定）

具体可以表现为，根据《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

根据《合同法》第一百一十六条的规定， 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

综上，从上述法律法规可知，卖方是构成违约的，在卖方违约的情况下买方可以主张卖方承担违约责任，该违约责任在卖方不存在履行不能的情形下可以主张继续履行买卖合同，也可以主张卖方支付违约损失（具体视合同内容主张违约金或定金双倍罚则）

關鍵字: 房产 违约 房主