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我說個事你別笑。

我所在的廣州越秀，同樣九十年代的樓，住宅單價8萬左右，因為這裡有廣州最好的小學—東風東小學。

不過，和其相挨不過百米的寫字樓，單價僅1萬出頭。。。

不是說好的區位決定房價麼？

同樣的區位，同樣的交通，同樣的樓齡，

為什麼一街之隔的住宅價格就是商業的8倍？

不是說好的房產抗通脹麼？

廣州一碗牛腩面已經從10塊漲到20塊，

為什麼九十年代末開盤1萬多的寫字樓，13年賣出還是1萬多，到18年還是1萬多，價格紋絲不動？

如果說這是單個樓盤現象，我們看廣州CBD珠江新城：

整個珠江新城，住宅價格在10萬以上，而商業也就是3萬多。

更為重要的是，商業寫字樓是不限購，住宅是限購的。

換句話講，任何人只要有錢都可以無限制地購買商業地產。

一邊是無限制隨便買的商業寫字樓，一邊是層層設防的住宅，

就這樣，同地段住宅價格依然是商業價格的3倍有餘。。。

炒房團們為什麼不去炒商業寫字樓？是什麼力量讓炒房團望而卻步？

1炒不動的“工商盤”

不是炒房團不想炒工商盤，是不敢炒。

主要原因就一個：稅！

以2017年廣州為例，看交易量，

在一手房供應階段，住宅和“工商盤”的比例是2:1（住宅是7.6萬套，商業加辦公是3.8萬套）

但到了二手房階段，住宅和“工商盤”的比例是20:1（二手住宅交易是14萬套，商業加辦公是7000套）。

為什麼一手交易環節住宅和“工商盤”的比例是2:1，

可是到了二手流通市場，住宅和“工商盤”的交易比例是20:1？

是住宅交易量暴漲？還是“工商盤”交易量驟然萎縮？

你可知“工商盤”7000套的成交是什麼概念？

就是平均每月600套！

考慮到廣州有11個區，每個區，日均2套的交易量。

要知道廣州是一個人口2000萬人的一線城市，也是全國最集中的批發市場所在地！就是這樣一個商業立市的城市，每個區的“工商盤”日均成交也只有區區的2套。。。

“工商盤”到了二手交易市場，成交量萎縮得完全不成比例！！！

Why？

2

“工商盤”交易成本

一句話，高昂的流通環節稅率，殺死了“工商盤”的交易。

以現在個人交易“工商盤”來說，

• 土地增值稅：增值部分*30%~60%，或核定交易價*5%左右
• 增值稅、城建稅等：增值部分*5.5%
• 個人所得稅：增值部分*20%，或核定交易價*1.5%；
• 買方契稅=交易價*3%……

交易一次，增值部分被七七八八稅掉了9成。

本來要買一隻羊，到手只剩一把羊毛。

敢漲嘛，完全不敢漲啊。。。

以著名的讓人聞風就喪膽的土地增值稅講，

目前徵收“土地增值稅”的物業類型，主要是：

• 商業：商鋪、寫字樓
• 工業：廠房
• 住宅：一手開發商，非普通住宅

除二手普通住宅外，工商盤全覆蓋，

階梯徵，最高竟達60%。

高到令人髮指，堪稱中國奇觀之一。

3後果

高稅率和累進稅率，本意是為了抑制投機，

但是結果呢，你越是想徵重稅，反而越是收不上稅。

上有政策，下有對策。

買賣商鋪要收重稅，我就乾脆不買賣所有權，我買賣的是一個租約，一個幾十年的租約。你所看到的批發市場檔口的買賣，絕大部分買賣的就是這個租約。

但只買租約也有各種問題，

• 租約不能貸款，資金效率不高；
• 租約的轉讓容易產生大房東和二房東三房東的糾紛；
• 承租方無法改建房屋。

最終的結果是，

幾十年過去，商業街一個一個的破敗了。你賣衣服的不改建，不能變成整容醫院，不能變成幼兒園啊。。。。

不但商業的價值白白耗損掉了，

而且，壓根稅就收不上啊。

2017年我們土地增值稅徵了4900億。4900億是個什麼概念，剛好等於契稅的徵收金額。契稅是按成交金額的3%收取。

換句話，你不要看土地增值稅表面稅率那麼高，最終的徵收結果，就是交易金額的3%。這3%還絕大部分是房地產企業一手房上市的時候交的。

大量的工業、商業、辦公住宅，大家就壓根不交易。國家根本就收不上稅。60%的稅率，3%都收不到。

你把土地增值稅放到股票市場就更容易理解。如果股市也像房地產一樣，徵“股票增值稅”。

• 炒股收益50%以內，收30%的稅；
• 收益50%-100%，收40%的稅；
• 收益100%-200%，收50%的稅；
• 收益200%以上收60%的稅。

如果是這樣的股市，那還會有誰去炒股？

美國政府收20%的資本利得稅，就把我們股神巴菲特逼成長期投資者。不是價值投資就要拿著股票長期不動，而是20%的資本利得稅，幾個回合就把你的收益收割光了。

所以高額的土地增值稅，只會有一個後果：殺死交易。

沒有交易，資源就無法再優化配置。我們看到的是一個個街區的老去、破敗。

4工商盤的變局：閘門

12月5日，國稅總局答覆政協《關於盤活低效用地支持實體經濟發展的提案》，明確提出，要統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策。

現有的稅收政策是輕保有，重交易。

交易環節最高70%的土地增值稅，是任何價值創造活動所承受不起的。

一個商鋪你苦心積慮，請最好的設計師進行改造，用最好的裝修材料，夜以繼日呆在工地監工，求爺爺告奶奶找最好的租戶，在你數年的悉心栽培下，它的價值從100萬漲到1000萬。

但當你想賣出去，發覺最後到手只有300萬。你的勞動成果大頭卻被消無聲息地徵走了，何以服人啊。。。。

無怪乎，到二手環節，“工商盤”交易量縮小到十分之一。哥哥，沒人願意賣啊！！

正確的做法應該是：輕交易，重保有。

如果能把土增稅的稅率也縮到10%，綜合稅負7%，那將迎來“工商盤”的井噴行情。

“工商盤”價格重估，資產保有稅大幅增長“工商盤”交易井噴，交易稅也大幅上漲

國家和個人共贏！降稅最迷人之處在於：沒有輸家！

在全球範圍內，徵收土地增值稅的也僅有中國大陸、臺灣地區、韓國和意大利。連發明土地增值稅的鼻祖德國，自己也都廢止了。大家都是聰明人，全球大勢滔滔啊。。。。

相同區位地段，“工商盤”價格便宜3倍，看似波瀾不驚的價格，底下早已暗流洶湧。

只要土增稅閘門一拔，價格和成交量必定一飛沖天。

5 REITs：油門

如果說土增稅是“工商盤”的閘門，那房地產信託基金REITs就是“工商盤”的油門。

前段時間號稱擁有15645套房的最牛香港房祖宗刷爆朋友圈，這個房祖宗實際上就是一個REITs基金。

在國外成熟市場“工商盤”的最大買家是誰？

你沒猜錯，就是REITs。

REITs的實質，是集合散戶資金，去買有穩定現金流的“工商盤”。REITs的分紅就是“工商盤”的租金。

對於散戶來講，一年能有4%的回報就不錯了，REITs的本質是賺取散戶資金的息差。

美國到2016年底，REITs的市值已經達到1萬億美金。

在廣州有好多些商業物業，就是由REITs持有，例如越秀地產的城建大廈、財富廣場、維多利廣場、國金中心等。

在國內可以吸納散戶的公募REITs還未推出，上面越秀地產是通過在香港發行REITs。

但在證監會系統 2018 年工作會議上，證監會表示將研究出臺公募 REITs相關業務細則。相關業內人士推測最有可能在住房租賃領域率先推出。

如果公募REITs推出，以大陸居民洶湧的購買力，足以蕩平任何一個“工商盤”的交易窪地。。。

我已經看到了，一個萬億級別的商業地產機會已在醞釀，在聚集，在咆哮，在奔騰，就等那閘門的開啟。不知道你是否也感受到？

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Amy姐，入於會計師事務所，興於券商投行。拆過紅籌，做過併購。現幫移民的朋友打理家族資產，做做跨境投資。專注跨境稅務、跨境併購、FATCA與CRS、離岸基金、境外信託與保險、移民前後的財產申報、全球資產配置等。