01.24 是“稅”,殺死了商業地產

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我說個事你別笑。

我所在的廣州越秀,同樣九十年代的樓,住宅單價8萬左右,因為這裡有廣州最好的小學—東風東小學。

不過,和其相挨不過百米的寫字樓單價僅1萬出頭。。。


是“稅”,殺死了商業地產

△個人交易二手“工商盤”稅務申報表


不是說好的區位決定房價麼?

同樣的區位,同樣的交通,同樣的樓齡,

為什麼一街之隔的住宅價格就是商業的8倍?

不是說好的房產抗通脹麼?

廣州一碗牛腩面已經從10塊漲到20塊

為什麼九十年代末開盤1萬多的寫字樓,13年賣出還是1萬多,到18年還是1萬多,價格紋絲不動?


如果說這是單個樓盤現象,我們看廣州CBD珠江新城:

整個珠江新城,住宅價格在10萬以上,而商業也就是3萬多。

更為重要的是,商業寫字樓是不限購,住宅是限購的。

換句話講,任何人只要有錢都可以無限制地購買商業地產。

一邊是無限制隨便買的商業寫字樓,一邊是層層設防的住宅,

就這樣,同地段住宅價格依然是商業價格的3倍有餘。。。

炒房團們為什麼不去炒商業寫字樓?是什麼力量讓炒房團望而卻步?


1炒不動的“工商盤”


不是炒房團不想炒工商盤,是不敢炒

主要原因就一個:


以2017年廣州為例,看交易量,

在一手房供應階段,住宅和“工商盤”的比例是2:1(住宅是7.6萬套,商業加辦公是3.8萬套)


是“稅”,殺死了商業地產

△圖:2017年商品房批准預售信息


但到了二手房階段,住宅和“工商盤”的比例是20:1(二手住宅交易是14萬套,商業加辦公是7000套)。


是“稅”,殺死了商業地產

△圖:2017年廣州存量房交易信息


為什麼一手交易環節住宅和“工商盤”的比例是2:1,

可是到了二手流通市場,住宅和“工商盤”的交易比例是20:1?

是住宅交易量暴漲?還是“工商盤”交易量驟然萎縮?


你可知“工商盤”7000套的成交是什麼概念?

就是平均每月600套!


考慮到廣州有11個區,每個區,日均2套的交易量。

要知道廣州是一個人口2000萬人的一線城市,也是全國最集中的批發市場所在地!就是這樣一個商業立市的城市,每個區的“工商盤”日均成交也只有區區的2套。。。

“工商盤”到了二手交易市場,成交量萎縮得完全不成比例!!!

Why?


2

“工商盤”交易成本

一句話,高昂的流通環節稅率,殺死了“工商盤”的交易

以現在個人交易“工商盤”來說,

  • 土地增值稅:增值部分*30%~60%,或核定交易價*5%左右
  • 增值稅、城建稅等:增值部分*5.5%
  • 個人所得稅:增值部分*20%,或核定交易價*1.5%;
  • 買方契稅=交易價*3%……


是“稅”,殺死了商業地產

△個人交易二手“工商盤”稅務申報表


交易一次,增值部分被七七八八稅掉了9成。

本來要買一隻羊,到手只剩一把羊毛。

敢漲嘛,完全不敢漲啊。。。


以著名的讓人聞風就喪膽的土地增值稅講,

目前徵收“土地增值稅”的物業類型,主要是:
  • 商業:商鋪、寫字樓
  • 工業:廠房
  • 住宅:一手開發商,非普通住宅


除二手普通住宅外,工商盤全覆蓋,

階梯徵,最高竟達60%


是“稅”,殺死了商業地產

△土地增值稅稅率


高到令人髮指,堪稱中國奇觀之一。


3後果


高稅率和累進稅率,本意是為了抑制投機,

但是結果呢,你越是想徵重稅,反而越是收不上稅。

上有政策,下有對策。

買賣商鋪要收重稅,我就乾脆不買賣所有權,我買賣的是一個租約,一個幾十年的租約。你所看到的批發市場檔口的買賣,絕大部分買賣的就是這個租約。

但只買租約也有各種問題,

  • 租約不能貸款,資金效率不高;
  • 租約的轉讓容易產生大房東和二房東三房東的糾紛;
  • 承租方無法改建房屋。


最終的結果是,

幾十年過去,商業街一個一個的破敗了。你賣衣服的不改建,不能變成整容醫院,不能變成幼兒園啊。。。。

不但商業的價值白白耗損掉了,

而且,壓根稅就收不上啊。

2017年我們土地增值稅徵了4900億。4900億是個什麼概念,剛好等於契稅的徵收金額。契稅是按成交金額的3%收取。

換句話,你不要看土地增值稅表面稅率那麼高,最終的徵收結果,就是交易金額的3%。這3%還絕大部分是房地產企業一手房上市的時候交的。

大量的工業、商業、辦公住宅,大家就壓根不交易。國家根本就收不上稅。60%的稅率,3%都收不到


是“稅”,殺死了商業地產


你把土地增值稅放到股票市場就更容易理解。如果股市也像房地產一樣,徵“股票增值稅”。

  • 炒股收益50%以內,收30%的稅;
  • 收益50%-100%,收40%的稅;
  • 收益100%-200%,收50%的稅;
  • 收益200%以上收60%的稅。

如果是這樣的股市,那還會有誰去炒股?

美國政府收20%的資本利得稅,就把我們股神巴菲特逼成長期投資者。不是價值投資就要拿著股票長期不動,而是20%的資本利得稅,幾個回合就把你的收益收割光了。

所以高額的土地增值稅,只會有一個後果:殺死交易

沒有交易,資源就無法再優化配置。我們看到的是一個個街區的老去、破敗。


4工商盤的變局:閘門


12月5日,國稅總局答覆政協《關於盤活低效用地支持實體經濟發展的提案》,明確提出,要統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策


是“稅”,殺死了商業地產


現有的稅收政策是輕保有,重交易。

交易環節最高70%的土地增值稅,是任何價值創造活動所承受不起的。

一個商鋪你苦心積慮,請最好的設計師進行改造,用最好的裝修材料,夜以繼日呆在工地監工,求爺爺告奶奶找最好的租戶,在你數年的悉心栽培下,它的價值從100萬漲到1000萬。

但當你想賣出去,發覺最後到手只有300萬。你的勞動成果大頭卻被消無聲息地徵走了,何以服人啊。。。。

無怪乎,到二手環節,“工商盤”交易量縮小到十分之一。哥哥,沒人願意賣啊!!


正確的做法應該是:輕交易,重保有

如果能把土增稅的稅率也縮到10%,綜合稅負7%,那將迎來“工商盤”的井噴行情。

“工商盤”價格重估,資產保有稅大幅增長“工商盤”交易井噴,交易稅也大幅上漲

國家和個人共贏!降稅最迷人之處在於:沒有輸家!

在全球範圍內,徵收土地增值稅的也僅有中國大陸、臺灣地區、韓國和意大利。連發明土地增值稅的鼻祖德國,自己也都廢止了。大家都是聰明人,全球大勢滔滔啊。。。。

相同區位地段,“工商盤”價格便宜3倍,看似波瀾不驚的價格,底下早已暗流洶湧。

只要土增稅閘門一拔,價格和成交量必定一飛沖天


5 REITs:油門


如果說土增稅是“工商盤”的閘門,那房地產信託基金REITs就是“工商盤”的油門

前段時間號稱擁有15645套房的最牛香港房祖宗刷爆朋友圈,這個房祖宗實際上就是一個REITs基金。


是“稅”,殺死了商業地產


是“稅”,殺死了商業地產


在國外成熟市場“工商盤”的最大買家是誰?

你沒猜錯,就是REITs。


REITs的實質,是集合散戶資金,去買有穩定現金流的“工商盤”。REITs的分紅就是“工商盤”的租金。

對於散戶來講,一年能有4%的回報就不錯了,REITs的本質是賺取散戶資金的息差。

美國到2016年底,REITs的市值已經達到1萬億美金


是“稅”,殺死了商業地產

△各國REITs數量及市值(截至2016年底)


在廣州有好多些商業物業,就是由REITs持有,例如越秀地產的城建大廈、財富廣場、維多利廣場、國金中心等。


是“稅”,殺死了商業地產

△越秀房地產投資信託基金


在國內可以吸納散戶的公募REITs還未推出,上面越秀地產是通過在香港發行REITs。

但在證監會系統 2018 年工作會議上,證監會表示將研究出臺公募 REITs相關業務細則。相關業內人士推測最有可能在住房租賃領域率先推出

如果公募REITs推出,以大陸居民洶湧的購買力,足以蕩平任何一個“工商盤”的交易窪地。。。

我已經看到了,一個萬億級別的商業地產機會已在醞釀,在聚集,在咆哮,在奔騰,就等那閘門的開啟。不知道你是否也感受到?


是“稅”,殺死了商業地產

是“稅”,殺死了商業地產



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Amy姐,入於會計師事務所,興於券商投行。拆過紅籌,做過併購。現幫移民的朋友打理家族資產,做做跨境投資。專注跨境稅務、跨境併購、FATCA與CRS、離岸基金、境外信託與保險、移民前後的財產申報、全球資產配置等。



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