深圳從來不缺網紅盤。
從潤府三期，到華潤瑞府，再到跑個步就被順手買下的半島城邦三期加推房源，都用深圳速度和品質詮釋了“網紅”的概念。
在坪山，也有一個網紅盤——深城投中城花園，中心地段、雙地鐵口，疊加已有的坪山實驗和潛在的深中落戶的名校暴擊而備受關注。
在2018年10月20日，中城花園就曾推出2棟和5棟342套2-3房住宅，均價約4萬/平。今年3月9日加推，又一次將它推進大眾視野。
項目坐落在坪山大道和深汕公路交匯處，深城投中城花園佔地面積約5.2萬平米，總建築面積約32萬平米，共分兩期開發，包含了住宅、商業、商務公寓多種產品。
項目容積率為6.25，建築限高150米，規劃總戶數2761，自帶泳池、泛會所、幼兒園等生活配套。
根據備案信息，這次加推的是1棟、6棟312套86-120平的2-3房住宅，共312套。均價4萬/平，單價區間在3.5-4.5萬/平，總價在326-540萬之間。
尷尬的是，在被高呼“小陽春”的3月份，中城花園在9號時順賣，中原數據顯示，當天去化約88套，去化率28.2%。
而在家在深圳論壇上，有人還曬出了這麼兩張圖：
仔細對比，兩張圖的主體內容一模一樣。
不一樣的，是優惠日期：前一張是3月16-17日，後一張是3月23-24日。
有人就要問了，這個網紅盤究竟如何呢？我們這就來一探究竟。
一、中心地段，資源集中
追溯“網紅盤”的名號來源，其中一個重要因素得數地理位置和配套的優越性。
深城投中城花園，坐落在坪山中心區，享有中心區的一系列配套。
因著地處坪山市政配套最為集中的區域，有人將中城花園定位為：坪山的“豪宅盤”。
從整體規劃的角度看，項目所處的坪山中心區，定位是深圳的城市副中心，是深圳市十六大重點建設區域之一。
坪山中心區是按照一綠廊、三核心的“綠心之城”概念建設的：綠廊就是半月環綠廊，三個核心是以高鐵站周邊為中心的商務總部，區委、區政府為中心的行政文化中心，以及南邊的生活服務功能區。
拆分到具體的配套上，則是行政中心、CBD、交通樞紐、公園、市政、教育、醫院等多種資源：
- 規劃有高鐵站（捷運線）、3條地鐵線和1條雲軌，打造“10、30、60”分鐘交通生活圈；
- 規劃有六館一城，以及半月環公園、坪山中心公園、燕子嶺公園等，文體資源較為集中；
- 建設會議會展中心、高星級酒店等高端商務配套，加快推進高新區綜合服務中心等高端商務配套項目建設；
- 先後引入北京中醫院大學等醫療資源，實現了坪山三甲醫院的“零突破”。
進一步細化到項目的層面上，距離14、16號線交匯站點僅400多米，屬於雙地鐵口物業；緊鄰規劃的九年制學校和初中用地，距離六和城的商業“益田假日世界”約300米左右，具有優越的地段價值。
同時，不得不提的是，中城花園周邊存在大量舊改，將會對片區的樓盤數量和質量帶來提升，並且帶來相應的商業、教育等配套的完善，改善周邊整體居住環境，提高居民的生活品質。
二、雙地鐵口物業，臨近主幹道，出行便利
隨著“東進戰略”的落地，坪山的交通基礎配套建設日益完善。
南坪快速3期、東部過境高速、坪鹽通道、雲軌、地鐵14、16號線等，將打造成高鐵、地鐵、雲軌、高速公路等多種交通方式組成的立體公共交通網絡。
其中項目距離14、16號線交匯站點“坪山圍站”僅400多米，屬於雙地鐵口物業。
預計14號線開通後，40分鐘左右可實現由坪山中心區到達福田中心；16號則將連接六和城建面8.6萬㎡商業、心海城建面16萬㎡商業、坪山東部大學城等區域。
此外，從坪山高鐵站抵達深圳北站，用時僅22分鐘。不過目前距離項目約2.6公里，需要通過公交等交通工具換乘。
由於項目處在深汕路與坪山大道交叉地帶，周邊的公共交通與自駕出行都是極為方便的，環項目周圍公交站點密佈。
但是，也要注意，深汕路和坪山大道兩條主幹道，車流量較大，對於臨路的戶型來說，噪音影響也相應較大。
三、飛西學校+坪山實驗，名校誘惑大
項目的北側規劃有一所飛西初中和九年一貫制飛西學校。
其中，飛西學校將是深圳目前在建規模最大的中小學，由萬科代建。政府累計投資6.5億元，計劃設立114個班，新增學位5400個。
此前坪山官方微信平臺——坪山發佈提出，將要引入深中，不過具體合作學校或者地址還未知。據網友猜測，飛西學校很有可能將是由深圳中學來運營，這讓飛西學校獲得了不少關注。
按照就近原則，未來這所學校學區應該是半月環公園外側的樓盤，包括恆大、深城投、財富城、六和城等樓盤，再遠一點就是萬科招商大東城等，這些都算是坪山比較好的樓盤，對應地，生源也可能會是坪山最好的。
然而，有大V則認為，深中落戶飛西學校的概率不大。因為，名校的選址，尤其是九年制學校，常規操作是在一塊全新的教育用地上，按照自己的一套標準、標識體系新建校舍，在一所已經開建或者建設完成的學校進行改造的概率比較小。
不過，即便深中落戶飛西學校的消息有誤，一方面，從萬科以往代建學校的經驗來看，引進的學校教學質量還是有看頭的；另一方面，目前，中城花園的業主還可以選擇坪山實驗學校。
2018年，坪山實驗學校中考平均分達到376.8分（滿分460分），超過龍崗區外國語學校、龍崗區實驗學校，
中考升學率位列坪山第一，東部第三，還是坪山中考狀元的誕生之地。四、休閒娛樂資源豐富，較為宜居
1、商業規劃：
項目自帶商業約4.28萬平，周邊還有運作成熟的益田假日世界、天虹百貨、IMAX影城、星巴克等品牌商業。而且周邊舊改規劃大型shopping mall的幾率較大，未來項目周邊商業較為繁華。
另還規劃有恆大城19萬平（含寫字樓、公寓、商業等）、心海城約16萬平（含寫字樓、公寓、商業等）以及財富城後期規劃商業。
2、文體規劃：
六館一城，包括圖書館、書城、影城、文化館、展覽館、美術館、劇院等核心市政設施。
3、生態資源規劃：
除了已經開放的燕子嶺公園、坪山中心公園，還有即將規劃建設的伴月環公園，居住環境較為宜居。
4、醫療配套：
引入了北京中醫院大學、南方醫科大學深圳口腔醫院、深圳平樂骨傷科醫院、薩米國際醫療中心、湖北醫藥學院等優質醫療資源。
五、對比周邊樓盤
目前坪山新房區域內在售的住宅數量不多，其中鏈家上顯示，中心區範圍內，僅有深城投中心公館和財富城在售，均價分別為4.2萬/平（帶精裝修）和3.9萬/平（毛坯）。
從圖中可看到，兩者位於住宅建成區集中區域，且臨近六館一城和實驗學校，居住環境相對安靜和宜居。
而中城花園臨主幹道，周邊舊改大多處於前期規劃或建設中，還需要較長的時間來兌現，目前居住環境比較雜亂。
再對比項目周邊的二手房，大部分價格在3.3-3.7萬/平之間波動。
總結
1、單價3.5萬/平起，總價326萬起，起點比較低，適合剛需上車。
2、坪山核心區域，地段優越，配套規劃完善，14、16號線的雙地鐵口優勢明顯，未來較為宜居。但在地鐵開通之前，對於在市區工作，需要地鐵通勤的上班族而言不太友好；
3、周邊舊改較多，片區品質提升前景廣闊，但整體居住環境改善需要較長的實現週期；
4、臨近深汕路和坪山大道兩條主幹道，臨路的房源可能受到噪音的影響較大；
5、6.25的容積率，加上超高層圍合式建築的設計，樓體密度較高，相對居住舒適感要打個折扣。
閱讀更多 漁村樓市 的文章
