城市化與房地產似乎是一對孿生兄弟，手拉著手一起前進，城市化快速推進的同時，吸引了大批量的人口進入城市工作、生活，房地產作為城市化最基本的配套產業，必然要求跟得上。所以不少人認為，城市化的發展速度其實就是房地產的發展速度，二者成正比。

在一般人的眼裡，要看一座城市的城市化水平高不高，直接拿著照相機去拍照就可以了，對比下每座城市高樓大廈有多少、孰高孰低就可以一目瞭然辨別出來。因為，根據我國的城市化發展經驗，城市化=高樓大廈，沒有其他形式。

我們都知道一個事實，30多層的高樓大廈都是鋼筋混凝土建造的，不管是鋼筋還是混凝土都有使用壽命和使用期限的，經過幾十年的使用之後，在風吹日曬、自然風化之下，相信也有變舊的一天，普通商品房住宅產權期限時70年，商品房公寓和商業性質的住宅產權只有40-50年不等。那麼在幾十年之後，高樓大廈壞了、舊了、不能住人了該如何處理呢？

北京大學光華管理學院朱國鍾經過詳細的研究和測算之後得出結論，未來我國可能也會出現貧民窟，這些貧民窟不在低矮的住宅區，而是有可能出現在當下的高樓大廈當中。其實，專家的這種擔心並不是全無道理，很多人認為我國走的是高樓大廈式的城市化道路，具有高度的集中力量辦大事兒的先天性優勢，所以未來30-40年後，即便是現在的高樓大廈老舊了、不能用了，但是仍然具備拆遷的可能性，就像現在的城市化拆遷一樣，該給補貼的給補貼、該給房產的給房產，一座一座樓的拆掉，然後騰出新的空地建造出新的房子，循環利用資源。

這種拆遷方式，真的能解決未來30多層的高層住宅老舊替換問題嗎？開發商：說實話，30多層的房子未來想推倒重建難度大、幾乎不可能。為啥會這麼說呢？其實主要綜合了以下幾點原因：

第一、高樓住宅拆遷或許成本更高，開發商不做賠本的買賣。

現階段的拆遷，能給開發商帶來更多的利潤，在20年前我國城市建築多為多層住宅，一般是3層至6層居多，開發商拆遷拆除3-6層之後，可以建造出30層甚至更高的樓房，在補償給原拆遷戶一定的收益之後，開發商90%以上的仍然是賺的（還有說法是，現在開發商拆遷穩賺不賠）。

但是在面對30層的高層住宅的時候，拆遷付出與收益可能就會發生很大的變化，原來拆遷6層之後建造30層住宅，拆遷補償完之後仍大有賺頭，但是30多層的住宅呢，如果拆遷補償之後，開發商還剩下多少利潤空間？總不能把30多層的高層住宅拆遷後建造出60-70層的高層住宅來換取利潤吧，這種考慮似乎並不現實，再者說，現階段的城市化正在橫向發展，30多層的住宅已經接近最高尺度，未來更高的樓房似乎也不太現實。

對於個人而言，在以往的拆遷中，都能獲得豐厚的補償，這也是人們願意被拆遷的主要原因，拆遷戶與“暴發戶”只有2個字的區別，但是在外人的眼裡，二者似乎沒有太大的差別，一朝被拆遷，人生頓時進入巔峰狀態，這是在過去10多年以來拆遷中，不得不承認的現實情況，女孩子嫁人都更願意選擇拆遷戶。

但是在未來30-40年之後，拆遷補償仍然能獲得豐厚的回報嗎？不一定，原來的拆遷之所以敢補償，根本上在於城市化的快速推進，地價越來越高、房價越來越高，開發商在高價補償之後，仍然有更大的賺取空間，但是隨著房住不炒的落地，在未來房地產調控並沒有鬆懈的意思，國家明確提出“今後不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”，不管是從政策層面，還是發展層面，房地產對經濟的貢獻地位都在進一步弱化，未來的房地產市場地價、房價都會以平穩為主，所以拆遷補償不一定能有跳躍性變化。

第二、高層住宅拆遷不管是當地重建，還是異地重建，難度大。

在拆遷之後，土地如何利用，拆遷時本地重建還是異地重建？這個問題在開發商看來，也難以解決，在現階段的拆遷中，補償主要有兩種方式，第一種是拆遷給錢，按照原來被拆遷戶的面積以及房產的市場價值折算出房子的總價款，用現金的方式支付給拆遷戶，隨後拆遷戶自行買房居住。另一種方式是拆遷補償房子，拆遷補償房子也有兩種方式，要麼是就地補償、要麼是異地補償。

在過去的10多年拆遷過程中，選擇產權補償的方式更為普遍，因為大家都認識到城市房產的重要性，特別是在增值保值屬性方面表現得更為明顯，如果選擇現金補償的話，很有可能自己買不到房產補償這麼對等和便宜的房產。在未來30年之後，面對拆遷你會怎麼選擇？根據現在的趨勢，選擇房產原地安置的更多。

30年的光陰，足夠讓原來的郊區變成市中心，讓原來的荒涼變得繁花似錦，當房子的市場價值逐漸保值之後，就算是新建的房子也應該在原有的基礎上保持，異地重建相信30多層的住戶不同意的多，原地重建的話，開發商收益低，這可能就是一個悖論，讓開發商拆遷難度變大。

當然了，這些事情在幾十年後才會遇到，現階段不需要考慮的太多，活在當下、關注當下，在房住不炒持之以恆的調控背景下，房價逐漸趨於平穩，特別是面對金九銀十開發商打折的契機，如果你是剛需或許可以趁機上車、佔得先機，但是炒房的話，奉勸不要盲目進行。

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