09.04 這些城市成交急劇萎縮 樓市接下來“向左還是向右”？

樓市接下來“向左還是向右”？答案逐漸明晰！

政府層面，從今年初中央再次重申“房住不炒”，堅持房地產調控目標不動搖、力度不鬆勁。再到地方層面“四限”（限購、限價、限貸、限售）擴容、加碼，部分城市開始暫停企業購買商品住房，同時也對“離婚買房”“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”。各類調控舉措背後，其根本目的是讓住房迴歸居住屬性，促進房地產市場平穩健康發展。

市場層面，雖然政策強壓下的房地產市場仍呈現量價齊升態勢，但城市間分化趨勢也愈發明顯。據國家統計局數據顯示，2018年1–6月份，全國商品房銷售金額66945億元，增長13.2%；商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%；商品房銷售均價8678元，同比增長9.53%。2018年6月市場待售面積為55083萬平方米，低於2014年7月末的55230萬平方米，庫存面積已經跌至48個月最低。

“分能級來看，一線城市市場‘先抑後揚’、二季度開始回升，二線城市整體降溫、分化嚴重，重慶、西安、青島等維持量價齊升之勢，而廈門、天津、海口等成交急劇萎縮，三四線城市依然持續高熱，成交佔比繼續上升。”克而瑞研報如是稱。

企業層面，大型房企主動選擇“控速”，中型房企仍在加速奔跑衝規模。以萬科為例，2018年1–6月，公司累計實現合同銷售金額約3046.6億元，同比增長9.91%；合同銷售面積約2035.4萬平方米，同比增長8.94%。2017年同期，萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；合同銷售面積1868.5萬平方米，同比增長32.6%。從增速看，萬科已然放慢了規模擴張的腳步。

而部分中型房企仍把規模放在發展要位。華南一家房企董事長曾在年初工作會議上表示，除了實現每年的利潤增長外，公司規模也要與之俱增，爭取儘快達到1000億元的規模。另一家房企高層更直言不諱對外表示，公司現階段的目的很明確，就是要做大規模。據媒體報道，截至2017年10月末，至少有45家房企已經實現或者正在提出千億元銷售目標。克而瑞預測，2020年將至少產生30家千億房企（2015年僅為7家）。

 三四線走勢開始分化

來自有關機構的研究報告顯示，2018年上半年，一線城市商品住宅成交面積同比下降約25%，其中京滬成交面積依然處於歷史最低點，深圳由於去年基數較低，成交同比增長兩成左右，但成交規模仍處於低位區間。二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%；天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成。三線代表城市上半年棚改力度仍然較大，成交規模絕對值處於歷史相對高位，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。

保利投顧研究院也表示，全國市場輪動分化，一二線在行業嚴調控下成交勢能減弱，三四線接棒鑄就過去兩三年房地產市場“大繁榮”。但其同時指出，隨著庫存逐步補充，三四線城市將走向分化。加之金融市場動盪、資金迴流一二線，尤其是下半年房地產稅會有系列動作，相關信息將明顯影響市場預期，購房者將優選配置優質資產，部分三四線城市或將承壓。

保利投顧研究院從需求側將三四線城市分為外溢型、依賴棚改型及內需型三類。其指出，外溢型三四線調控不放鬆，重回內需，容量預期下調，如環京、滬、深等城市。依賴棚改型三四線市場縮量，後市有受遇冷風險，如山東、湖南等棚改大省三四線和非主要城市群三四線城市面臨走弱風險。而內需型三四線則依賴本地改善客群與鄉鎮進城客群，考驗價格承受能力。

深圳控股董事局主席呂華表示，2017年三四線確實是火了一把。但三四線城市本身人口是淨流出的。從剛需的角度看，很多三四線是供過於求了，所以，這些城市的回暖是短暫性的。

“過去大家都不屑去三四線，現在三四線的競爭異常激烈，而且程度非常可怕。”陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表示，但畢竟三四線市場有限，市場持續漲價我覺得沒有保證。

另一種觀點則認為，三四線城市不能“一概而論”去否定。一位央企地產公司投資部的人士向經濟觀察報表示，房企目前關注的“三四線城市”有兩個特徵，一是位於京津冀、長三角、珠三角的城市圈中；二是位於一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響的城鎮。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，對於大中城市和經濟基礎比較好的三四線城市，接下來要積極去補庫存。但其同時提出，東北、西部、西南部分城市目前仍需要繼續去庫存，政策的差異化還有延續的必要性。

 大型房企控速

2018年上半年，房地產行業集中度進一步得到提升。國信證券研報顯示，2017年，中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別大幅提升了4個百分點和5.2個百分點。2018年1–6 月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，接近美國水平。

“房地產的未來一定是強者恆強、大魚吃小魚，去年前十大地產商在全國房地產的銷售佔有率是24%，今年上半年已經去到了30%，也就是半年時間增長了6個百分點，說明大部分的中小房地產企業，在這一輪的宏觀調控中要退出這個市場，由大的企業進行接管。”恆大集團總裁夏海鈞在今年中期業績會上提出，未來3–5年房地產的集中度會到40%左右。在這一個情況下，假設10萬億元的全國銷售，如果前十大地產商佔到40%的話，也就是有4萬億元的規模。前三大地產商佔到20%左右的話，每個地產商大概有7000億元的銷售量，也就是恆大現在5000億-6000億元，隨著集中度的變化產生空間。

行業格局分化加速大背景下，“越大越強、強者恆強”的競爭法逐漸成為企業共識。“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代週報記者，規模越大的房企現金流越多，越安全。所以銀行等金融機構會給那些房企比較高的信用等級，比較低的資金成本。而一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險。尤其是在目前融資槓桿不斷收緊的大背景下。

克而瑞數據顯示，目前房企第一陣營入場在5000億元以上，分別是碧桂園、萬科、恆大；第二、第三陣營分別在3000億元、2000億元以上。而多家房企紛紛開始衝擊千億，也只是為了拿到一張進入樓市下半場的入場券。

比如2017年實現銷售額457億元的新力地產，管理層表示集團要在2018年衝刺千億元，未來3年要實現2000億元的目標。2016年銷售額為246億元的融信中國也於2017年年中對外宣佈：千億元目標對我們來說並不遙遠，我們計劃在1–2年內實現。2016年實現銷售額約400億元（機構數據）的泰禾集團也放言：公司2018年銷售額要翻番至2000億元。據媒體報道，截至去年10月末，至少有45家房企已經實現或者正在提出千億元銷售目標，其中30%為“閩系”開發商。

而已然佔據有利地位的大型房企們，則紛紛選擇“控制發展速度”。碧桂園總裁莫斌在今年中期業績會上表示，今年主席定的主基調叫行穩致遠，寧可發展慢一點，也要發展穩一點。中國海外發展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國也坦承，目前我們對市場保持高度謹慎的態度，現在的政策處於高度多變期，隨時都有可能出下一步新的政策，所以謹慎投資是很必要的。“我們寧願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。”顏建國續稱。

融創中國董事會主席孫宏斌也在今年中期業績會上表示，宏觀調控的政策在短期內不會放鬆，而隨著政策的持續，購買預期也會發生變化，其實8月份看很明顯的購買預期已經發生變化，因此融創也會非常謹慎。