随着楼市龙卷风的狂袭，房价常年居高不下，购房狂潮之下，精明的开发商为吸引更多购房者，常常推出“买房送面积”的“优惠”政策。
当你打开网页搜索“买房”两个字，
你会发现满屏的：
买房送飘窗！
送地下室！！
送花园！！！
送阁楼！！！
是不是忍不住心动了呢？
可是你以为你的房子成为变形金刚，沾沾自喜的时候——
➤你知道这些赠送面积是属于你吗？
➤你想过这些赠送面积背后一连串的风险吗？
➤你知道怎么去规避这些风险吗？
最近，家住番禺的杨姐就在佛山高明买了一套房用作养老，200平米送了160平米的花园。这样买一送一的大好事，杨姐却高兴不起来，甚至找到我们栏目组求助。
买了别墅送了大花园，她却
慌了
杨姐所买的房子是一个远离市区，有着优越的原生环境，集特色旅游、高端住宅、休闲度假于一体的综合性小镇。用杨姐的话来形容就是她看到的第一眼就决定买下，哪怕在首付有些许困难的情况下也坚持要买。
可交完定金她又想到了一个关键问题。赠送的花园只是销售口头叙述的，那这160平米的花园计不计入房产证上呢？就算不记录，能否确保就是赠送给她使用的呢?
为了得到一个确切的答案，杨姐和销售进行电话沟通。
杨姐
是不是会入不动产证？
销售
不入也没关系
杨姐
会不会给证明来证明花园是赠送我们使用的呢？
销售
没有
得到答案的杨姐开始慌了，因为按照约定，交付定金后的七天内，必须支付首付款，但是花园不入房产证，那赠送的花园还属不属于她的呢？这让她陷入一个进退两难的尴尬境地。哪位律师可以帮助杨姐呢？
销售的套路？赠送面积到底是
谁的
杨姐告诉胡律师，自己是在不知情的情况下签了认购书，因为当初销售只强调了建筑物和花园的交楼标准，可是他没有讲这个花园上不上证，也没有提到会写一句话来保障业主的权益。
胡律师认为，解铃还须系铃人，杨姐想要拿回那3万元定金，关键在于她能否拿出证据，证明当时被销售“忽悠”了。
然而杨姐并没有拿出实质性证据，此时胡律师建议，可以去到当时的别墅现场，找售楼处沟通一下。
售楼部的蔡主管表示，他们的售楼程序合法合规，并不存在“忽悠”一说，如果杨姐存疑可以走法律途径。此时杨姐指出，既然花园不入房产证，如果销售不说明，对于客户来讲，并不知晓的。
一听到这，胡律师心生妙招，或许可以再去听听楼盘的一线销售人员的说法。记者伪装成买房人员，当提到花园是否会写入房产证，工作人员反复强调花园是赠送的，只会写在后期的物业协议当中。
听了销售人员的话，杨姐更坚定，当初销售是严重的隐瞒欺骗了她。因为对于赠送花园会写到物业协议一事，销售可是只字未提。
律师：送面积必须写进购房合同
律师指出，一般情况下，要推翻这一合同只能以销售人员在售楼过程中有误导行为为由。
律师解释重大误解根据法律规定是行为人对行为的性质以及对方当事人标地的规格数量产生错误的认识，然后处分自己的权利。使得自己受到了重大的损失，这种情况下可以认定为重大误解。
但是结合杨姐的情况，这还未构成重大误解。并且杨姐交的是“定金”而不是“订金”，此事也有点棘手。因为签订的合同性质不同，相关的合同效益也是不一样的。
于是杨姐又找到售楼处交涉，但是不管杨姐怎么说，售楼处的态度还是要走法律程序。
通过此事，杨姐也明白了买房不能太“冲动”，她很感谢律师为她讲解法律的知识。
对此，胡律师也给广大购房者提个醒：
购房者面对“赠送面积”的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，要弄清楚该“赠送面积”是否合法、是否与规划相符。因为绝大多数“赠送面积”都是不计入容积率的非法面积，属于违建、侵权面积。这种做法本身是开发商在打擦边球，一般是不会写进购房合同的，大多数只是口头承诺，连补充协议都没有，这不利于保障购房者的权益。口头承诺是不可靠的，对于开发商的口头承诺不要相信，只有合同才是可靠的。一定要把“赠送面积”的条款写入合同当中，形成文字性的合同，这样才受法律保护。
购房者签订合同的注意事项
▼
「干货」
1、在签订购房合同之前，要确认将赠送面积写入购房合同，这时确保赠送面积具有所有权的有效凭证。
2、验收房屋和过户时对赠送面积进行确认，确定其能够办理房产证且拥有和主体房产一样的使用权利，避免自身利益遭受损害。
3、购房者应与开发商签订协议，约定“赠送面积”的部分区域要有保证，如涉及违法建筑问题被拆，开发商也要赔偿购房者的相应损失。这样，才能最大限度地保障购房者的权益。
4、赠送面积部分是否需缴纳物业费。正常情况下赠送的面积是否交物业费或取暖费是要按照房产证上标明的面积来看，如果赠送面积没有算入房产证那是不需缴纳的。
其实，在买房过程中，开发商打着买房送面积、送车位等优惠层出不穷，消费者该如何鉴别真假？来听听广东诺臣律师事务所高级合伙人官选斌律师的看法。
专家精彩分析
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买房赠送花园可能侵害
小区业主的公共权益
如果说是能录入房产证的赠送，它的产权理应归业主个人。但许多情况下，是开发商从小区公共绿地面积里圈了一小部分作为花园送给你。这个花园一般为开发商赠送，赠送的面积是不计入房产证的。
凡是不在业主自己房产证内的土地和小区附属设施是属于全体业主的公共财产。也就是说，花园的产权是属于全体业主的。
如果在没有人反对，也没有人来检查，比如说国家规划部门也没来检查的时候，业主可以使用。但是一旦有人提出异议，他是不能用的。因为这个赠送的权利不是房产商的，也不是物业公司的。
一切不计入房产证的赠送
都可能是假的
判断房产商赠送的最简单就是看赠送面积是否写入房产证，如果没有写入房产证的，那么只是说给你一个使用权。这个使用权实际上都是侵犯了别人的权利，或者违反了国家规定的，这个应该算是假的。那如果说他送了一些地暖、空调、中央热水器，这些东西如果写入购房合同了那就是真的。
赠送的面积 不是“天上掉馅饼”
买房“赠送面积”不是“天上掉馅饼”。按照国家规定，大多数“赠送”的面积只有使用权没有产权，如露台、花园以及不独立使用的地下室等，甚至有的是属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。另外，由于“赠送面积”不属于产权面积，所以如果遇到“赠送面积”缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益将无法得到保障。只有白纸黑字写在产权证上的登记面积才是合法的，赠送的面积在产权纠纷中一般都得不到法律保障。
专业人士透露，所谓“赠送面积”其实就是开发商在打擦边球。赠送的面积不是免费午餐，其中有可能潜藏较大风险。开发商赠送的面积有些原本就是购房者的。按照现行的建筑设计规范，开发商口中的“阳台半买半送”“飘窗白送”“阁楼送面积”等，其实本来就是购房者该得的。把“应得”宣传成“赠送”，无形中给消费者造成一种很“划算”的假象，增加了销售的卖点。还有的赠送面积侵犯了小区业主的共有面积。顶层露台、地下室空间等区域，开发商在售房时宣称是对部分特定购房者所赠送的面积，但实际上是把公用面积作为私用，说到底，都涉嫌“违建”，有可能面临“说拆就拆”的尴尬。
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