商圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，佈局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。
消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，贏商網將對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。
在北京諸多商業聚集區中，公主墳是京西最重要的商圈。作為北京西部最早最成熟的商圈，公主墳長期以來不僅吸引周圍客群，石景山、門頭溝、豐臺西南等附近居民也到此購物。
自1992年，城鄉貿易中心開業，填補了京城西部商業的空白，它很長時間以來一直是公主墳地區的標誌性商業設施，成為京西居民們購物的首選。
近幾年，公主墳商圈經受著新型購物中心與線上電商等因素的合力衝擊，已經從九十年代的“高大上”定位轉向大眾性消費為主，面對眾多衝擊和北京商業“東強西弱”的局面，公主墳商圈在未來競爭中怎樣調整和自救?
01
老牌商圈的昔日輝煌
據瞭解，公主墳商圈，按規劃應該算是市級商圈，它的形成有一定的歷史原因。從20世紀60年代、70年代一直到80年代，這裡都是北京市一個地區型的商業中心。
1992年城鄉貿易中心開業，京西人開始來這裡購物。之後翠微大廈開業，兩家商場加起來將近10萬平方米的營業面積，基本滿足了這裡人們的需求。很長一段時間，區域消費十分強勁，人口密集，而且客戶質量高，購買客單價也非常高。
在公主墳商圈興旺時期，商業競爭並沒有十分激烈和複雜，傳統百貨佔據著商場的主導優勢，早些年的城鄉和翠微的經營良好，周邊消費者的接受度認同度很高。
除此之外，手機市場也是公主墳的一大特色。現在公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，城鄉貿易中心也根據這個特點，在商場改造後開闢出五層作為手機的大賣場，將近2000米，年銷售額過億，成為這個商圈的一大特點。
還有一點，公主墳商圈的發展一個很大的機遇是交通。這裡的公交、地鐵四通八達，兩邊都是停車場。每天的人流量多達十幾萬，為這裡的商家提供了非常豐富的客源。為商業的發展提供了一個非常好的條件。
當然，也有業內人士表示，交通樞紐也有它的弊端，因為這裡交通發達，很多人都是在這裡換乘車，如果這裡的商業沒有特色，就很難留住人。
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利表示，公主墳商圈在北京是興起很早、很傳統的商圈，曾經非常輝煌，早期它代表了北京商圈西部地區的主流勢力。後來西部其他商圈崛起後，帶給公主墳商圈很大壓力，後起商圈發展勢頭迅猛，公主墳商圈逐漸落伍。由於物業形態老舊，被新興商圈分流，衰退趨勢明顯，從整個北京西部的核心商圈落寞成為西部商圈中的一個區域性商圈。
02
缺乏時尚感亟待轉型
目前，公主墳商圈內的商業項目包括，北京城鄉的城鄉貿易中心、城鄉華懋、翠微大廈、翠微廣場和凱德mall翠微店、凱德晶品、國海廣場等大型項目。
筆者實地走訪發現，凱德晶品購物中心和翠微大廈業態相對高端，交通便利，逐漸成為周邊居民購物、聚會的主要場所，運營相對良好。
凱德晶品購物中心體量超過7萬方，對比其他項目，開業較晚，其業態比較豐富，休閒服裝、運動服裝、餐飲、美容等業態齊全，品牌較新。但經過幾輪調改後，整體看來品牌定位下調，偏大眾化和時尚感。但在工作日，項目內客流較少。
凱德mall翠微店的品牌大多是市場中常見的品牌，業態配比較好，在公主墳商圈中屬於調改較為成功的項目，定位中端、年輕化，注重親子業態，但店鋪裝修風格也與市場上大多數店鋪相同，沒有自身的特色。
商圈內高端品牌多集中在翠微大廈，翠微大廈幾經升級調改，品牌更新後定位高端精品，擁有有Dior、Cartier、COACH等高端品牌，與周圍項目實現了品牌差異化，吸引了年輕白領青年前來消費。
在公主墳商圈運營商業多年的從業人士稱：“從女性的視角看，凱德晶品、翠微大廈是公主墳商圈中兒童業態最為齊備的。其中的服裝、餐飲品牌也更為時尚，更符合年輕母親們的消費習慣。”
郭增利認為，公主墳商圈現在屬於西部區域性商圈，主要面對的客群還是周邊居民，也由於百貨業態比重較大，不同於其他以購物中心為主的商圈，難免從豐富度上處在劣勢。雖然凱德的項目定位較高、業態較新，但畢竟難以靠一個項目帶動整個商圈發展。
九宜城華北分公司總經理趙燕飛認為，公主墳商圈的範圍較窄，項目數量有限，最興盛時期以百貨業態為主，還有非常多的底商。後期出現兩個購物中心，更多是基於商業發展的現實需求，提升商業形態。
整體來看，公主墳地區的商業主要特點仍以滿足生活基礎性消費為主，與城市優質商業項目相比缺乏特色。不少由於模式、品牌較為老舊，同質化嚴重。部分項目還是百貨業態，商場運營漸漸乏力，逐漸跟不上當前商業發展的節奏。
03
未來公主墳機遇在哪裡？
公主墳商圈內還有一個大型商業項目，是一直未開業的國海廣場。在已公開的新聞通稿對國海廣場的描述中可以看出，該項目似乎對公主墳商圈發展意義重大。但是，經筆者實地走訪，國海廣場目前仍在修建過程中，整體被廣告圍牆遮擋，無法入內。筆者詢問門口公交站的志願服務者，她表示這裡一直都沒有開業。
經過詢問和對網上公開信息的查詢，國海中心的項目似乎陷入了權益分配糾紛中。也可能是這個原因，導致商業項目遲遲無法開業。
據資料瞭解，如果國海廣場項目開業，定位偏向於高端時尚類，與調改後的翠微大廈相呼應，這樣多家商場在進行經營業態互補後，將大大提升對消費者的吸引力。
在郭增利看來，城鄉貿易中心和翠微大廈屬於公主墳商圈的核心位置，它們的改變至關重要，雖然公主墳現在發展的機遇越來越少，但是還是要把購物中心那種業態組合豐富的特點挖掘出來。項目的體量較大，也代表存在未來延展的空間。項目從功能上要能跳出原本百貨的形態，相信會對商圈發展有明顯的拉昇。
趙燕飛表示，公主墳周邊有大量的社區和機關單位，部隊大院也相對集中，以前政務消費較多，這裡的消費人群以居住人群、機關事務人群和部隊人群為主，所以這也讓公主墳商圈的消費水平相對較高。現在政務消費限制，這些消費者年齡偏老齡化，城鄉貿易中心和翠微還主打中老年的牌，而凱德的項目更多的是定位年輕消費力，兩級分化較大。公主墳商圈的發展需要進行大調整，但是限制因素太多，短期內這些因素很難改變，調改困難較大。
伴隨移動互聯時代的來臨，以及千禧一代消費理念的升級，當下的購物中心正在變成融合消費、體驗和社交等多場景的線下入口。公主墳商圈也迎來新的更新換代，落後的商業形態亟待升級。尤其是多個商場扎堆的情況下，需要找準定位，錯位經營。
往期回顧：
《北京商圈變遷簡史》
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