樂居財經 王澤紅 發自北京
剛剛過去的2019，是紛繁變幻的一年。融資問題雖然依舊是懸在房企頭上的一把利刃，但是在寒冬中也出現了一些新氣象。
在行業集中度愈加提高的背景下，頭部房企在尋找和佈局新賽道，成為了不同賽道中的領跑者，為行業帶來了更多的可能。
從TOP30房企多元領域佈局圖可看出，物業服務、商業地產、產城/園區、文旅、代建、康養、金融、教育等領域是房企多元化佈局的“熱點”。在這樣的趨勢下，越來越多的開發商開始多元化佈局，進行戰略轉型，探索新的業務增長點。
樂居財經選取了TOP30房企中，5家頗具特色的頭部企業，對其戰略佈局和業務模式進行分析，研究它們在不同賽道下的奔跑路徑。
文旅賽道：融創“全線發力”
從“文化是詩，旅遊是遠方”，到“融創文旅板塊天下無敵”，孫宏斌的這些金句和豪言，體現的是佈局融創文旅板塊的格局變化。
這幾年，融創不斷加碼文旅板塊佈局，特別是收購萬達文旅資產後，融創文旅集團已經成為了當前中國最大的文旅產業運營商、文旅物業持有者之一。
2019年融創頻繁收割文旅市場，廣州、無錫、昆明三個文旅城先後開業。除次之外，包括重慶融創文旅城、成都融創文旅城、融創桂林旅遊度假區在內的多個文旅項目預計都將在2020年開業。
短短兩年間，通過大手筆併購，融創中國已經在全國佈局10座文旅城、4個文旅度假區和24個文旅小鎮，涵蓋41座融創樂園、26座文旅商業、近100家高端酒店，文旅資產超過2000億元。
融創文旅進入“全線發力”階段。不僅僅是融創，文旅產業已經成為了房企競相爭奪的賽道之一。
消費者需求的轉變和伴隨而來的市場空缺，輔之以政策支持成為文旅產業發展的沃土。國家「十三五」規劃進一步明確，到 2020 年文旅產業將成為國民經濟支柱性產業，文旅產業的重要性已上升到國家戰略層面，中央和地方都在全力支持文旅/文化產業發展。
但是，文旅產業投資大、運營難、投資回報週期長，目前只是處於培育階段，融創文旅價值顯現可能會在5~10年後。
轉型之路：萬科勢在必行
多元化轉型，可以說是當前地產圈最熱門的話題之一。
在眾多轉型房企中，萬科是其中的典型企業，從多元化到去多元化，再到多元化，萬科一直在做加減法，在萬科的發展邏輯中，在鞏固提升“基本盤”的基礎上，尋找到“第二曲線”，轉型勢在必行。
從近幾年的發展來看，萬科在多元化轉型的思考和探索，從未停止。在地產主業之外，業務版圖已經拓展至商業開發和運營、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假、養老、教育等領域。
從目前來看，2013年起萬科的轉型沒有迎來相應的二次增長曲線，新業務板塊仍存艱難培育期。2019年依舊可圈可點， “收斂聚焦”、“鞏固基本盤”，是其應對“白銀時代”的策略方向。
房企的多元化轉型，在基於未來發展空間的思考，但在主業發展壓力增加的基礎上，多元化發展往往會有一定搖擺性，多元化很難解決“活下去”的問題，更多則是為未來發展提供一條可選擇路徑，因此兩者之間孰重孰輕，天平往往很容易傾斜。
轉型有陣痛，但不轉型更痛。從房地產開發商轉型到城鄉建設與生活服務商，究竟要怎麼變，要做怎樣的調整，成為了萬科的當務之急。
產城融合：華夏幸福“一枝獨秀”
在房企20強中，華夏幸福是最具特色的一家企業。不同於傳統房企的土地開發，華夏幸福一直專注於產業新城的開發，並且在產城融合領域做到了“一枝獨秀”。
這不僅得益於其獨特的產業新城PPP模式，更是時代的造就。高速的城鎮化率增長時代已經過去，都市圈和新型城鎮化時代到來。在這樣的背景下，對於各個城市的地方政府而言，其發展的需求主要就在於新型城鎮化、產業升級、稅收增加、創造就業機會、社會福祉提升等。
從新型城鎮化發展的需求點出發，在都市圈內的節點城市建設產業園區，然後引進高新技術、新能源、高端裝備製造等產業，因地制宜的打造先進產業集群，從而推動區域產業轉型升級，這是華夏幸福打造產業新城的邏輯。
以2016年簽約的武陟產業新城為例，三年間，武陟產業新城吸引了包括遠大住工、阿里雲在內的110餘家“三新一高”企業投資入駐，累計為武陟縣新增財政收入超過13億元，助力武陟縣域經濟社會發展排名從河南省第68位大幅提升至第11位。
在2019年，華夏幸福為合肥、南京等多個區域的產業新城落地了百億級大項目，這些龍頭大項目將有力撬動當地相關產業集聚發展，帶動形成千億級產業集群，為區域價值提升奠定堅實基礎。據樂居財經不完全統計，華夏幸福已在全國15個核心都市圈佈局77座產業新城，通過運用資本驅動、科技孵化、產業基金等先進的產業導入手段，累計為各區域引進企業超過2000家，招商引資總額超4400億元。
當下，都市圈發展戰略已經上升為國家重大戰略，成為未來20年新型城鎮化的主體形態，中國進入了都市圈發展的新時代，華夏幸福耕耘17年的產業新城事業迎來了新機遇。
2019年1-12月，華夏幸福實現銷售額1451.59億元，其中，產業園區結算收入額為381.31億元，同比上漲22.85%。業績的增長證明，華夏幸福所堅持的產業新城模式發展路徑，在當前和未來很長一段時間，都具有著巨大的發展空間。
代建板塊：綠城摸著石頭過河
綠城也是一家特徵明顯的企業，而這個特徵就體現在代建業務。
十年長跑，綠城已經成為了地產代建領域的“老大”。代建板塊也是綠城的支柱性業務，2019年，綠城集團累計實現總合同銷售金額約2018億元，首次邁入兩千億房企陣營。其中，綠城集團代建項目合同銷售金額約為人民幣664億元，佔總銷售33%。
綠城的代建業務主要包括政府代建、商業代建和資本代建三種業務模式。據相關人士介紹，代建模式雖然已經出現多年，但如今在整個房地產行業中仍然屬於“非主流”，而綠城想要在本來就無人借鑑的行業中，需要再進一步擺脫普遍性的商業模式，走向資本模式。
在沒有參照物的情況下，綠城只能“摸著石頭過河”。作為代建4.0體系的開創者，綠城正在代建行業的尋求輕資產模式的創新與變革，正在從“向發展要規模”到“向經營要效益”轉變，向更“輕”的方向邁進。
據智研諮詢測算，房地產未來市場容量362億㎡，中指院代建藍皮書保守預計2030年代建業務佔比10%以上，意味著未來整體代建市場容量高達40億㎡。在這一片藍海中，除了綠城之外，包括朗詩、濱江、建業等很多房企已經涉足代建領域，各家特點均有不同，但代建模式都大體類似。
而處在塔尖的綠城，擁有天然的先發優勢。
物業藍海：中海“穩穩”抓牢
物業這條賽道，無疑是當下最火熱的，2019年共有11家物業企業IPO，創歷史新高。
在多隻物業股中，中海物業被稱為“穩健的國資物管龍頭”。作為目前唯一一傢俱有國資背景的香港上市物管公司，在管理規模、服務質量以及業績的可預見性上均有明顯優勢。截至 2019 年7月，中海物業業務分佈於中國76座主要城市，簽約物業項目741個，服務面積超過 1.42億平方米。
中海物業以定位高端、服務質量突出而著稱，定位的物業管理項目密度相對較大，對單體城市的深耕，便於享受聚集規模效應。克爾瑞證券在研報中指出，中海物業聚焦高端物業，規模效益開始彰顯，未來發展穩健，2019、2020年其收入將分別以25.5%和20.5%的增速增長，歸母淨利潤將分別為5.05億港元和6.23億港元，同比增速分別為25.6%和23.6%。
2019年物業企業收併購全面啟動，智慧物業也開始全面發力，智慧社區事件發佈不斷，頭部企業開始廣泛合作佈局智慧物業，例如，綠城服務與大華聯合打造“未來社區聯合實驗室”，碧桂園智慧服務與海康威視成立“AI聯合創新實驗室”等。
中海物業也在構建自身的科技物管服務體系。攜手華為，利用華為雲“邊雲協同”的技術架構，通過“城市中心+項目”的方式變革建築管理運行模式，打造智慧園區新標杆。
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